上海二手房过户前的交税，一定需要上家到场不上家房子满两年?

二手房交易流程
1.先付定金，签居间协议。
2.付首付款，签《XX市房屋买卖合同》，上家还贷，下家申请贷款。
3.上家去交易中心交税，下家审限购。
4.一个星期后，下家去交契税，审房产税。二手房交易流程
5.上家还清贷款后，拿银行的结清证明去交易中心注销抵押。
6.下家贷款审批完成并房产税审核完成后去交易中心过户。（上家的户口正常情况下应在过户前迁出）
7.出新产证，银行放款给上家，水，电，煤气，物业费用结清并过户，交房。二手房首付比例
1、买方如果一次性付款卖方无抵押的，签合同是可付定金，递件成功后附30%首期（含定金），待交税过户后付70%尾款。当然，有协议的除外。
2、买方按揭付款卖方无抵押的，二手房首付比例为：首期付定金，递件成功后，将贷款额以外的以首期形式一次付清。
3、买方一次性付款卖方有按揭的，要求买方赎契的，先给定金，再给钱卖方赎契，递件成功后付30%首期（含定金、赎契）。
4、如果买卖双方都是按揭，那么付款次数与形式相同，只不过是末期转为银行付款二手房交易费用一般为三税三费：个税，契税，营业税；杂费，按揭费和中介费。
1、契税：90平以内，首套，1%；90-143平米，首套，1.5%；144平以上或者两套，3%。
2、营业税：5.6%
3、个税：1%二手房交易费用
4、中介费：3元/平米*
25、按揭费：贷款额*0.8-1.2%以上标准，各地市标准稍有不同，仅供参考。更多二手房交易流程,二手房首付比例,二手房交易费用等，敬请关注美乐乐家居网。

二手房交易流程
1.先付定金，签居间协议。
2.付首付款，签《XX市房屋买卖合同》，上家还贷，下家申请贷款。
3.上家去交易中心交税，下家审限购。
4.一个星期后，下家去交契税，审房产税。二手房交易流程
5.上家还清贷款后，拿银行的结清证明去交易中心注销抵押。
6.下家贷款审批完成并房产税审核完成后去交易中心过户。（上家的户口正常情况下应在过户前迁出）
7.出新产证，银行放款给上家，水，电，煤气，物业费用结清并过户，交房。二手房首付比例
1、买方如果一次性付款卖方无抵押的，签合同是可付定金，递件成功后附30%首期（含定金），待交税过户后付70%尾款。当然，有协议的除外。
2、买方按揭付款卖方无抵押的，二手房首付比例为：首期付定金，递件成功后，将贷款额以外的以首期形式一次付清。
3、买方一次性付款卖方有按揭的，要求买方赎契的，先给定金，再给钱卖方赎契，递件成功后付30%首期（含定金、赎契）。
4、如果买卖双方都是按揭，那么付款次数与形式相同，只不过是末期转为银行付款二手房交易费用一般为三税三费：个税，契税，营业税；杂费，按揭费和中介费。
1、契税：90平以内，首套，1%；90-143平米，首套，1.5%；144平以上或者两套，3%。
2、营业税：5.6%
3、个税：1%二手房交易费用
4、中介费：3元/平米*
25、按揭费：贷款额*0.8-1.2%以上标准，各地市标准稍有不同，仅供参考。更多二手房交易流程,二手房首付比例,二手房交易费用等，敬请关注美乐乐家居网。

答：二手房交易的税收近年来调整幅度很大，先后有营业税和个人所得税陆续出台。由于税收增加压缩了二手房交易的利润空间，因此出现了一些避税、逃税的方式，但这些方法虽然可能达到少交税的目的，但也孕育着一些法律风险，因此需要进行提示。第一种方式：公证合同由于营业税的有一个五年的限制，买入后超过五年再卖出则可不交，但未超过五年则需交纳。公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产，在签订买卖合同后并不马上过户，而是仅对买卖合同进行公证，等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。风险提示：公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明，并不能保证合同签订后不会产生纠纷。房地产以登记为准，登记的是谁法律上的权利人就是谁。因此，即使对买卖合同进行了公证，也不能保证上家将来毁约，比如将房产一房二卖或抵押。如果将上家的房产证原件交由下家进行保管那也不能彻底避免这个问题，因为上家可以向房地产交易中心补办产证。就算上家在签订合同后就将房屋交给下家居住，这也只能被认为是转移了对房屋的占有，房屋的权利（即产权）还没有转移，因此上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明，上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款，再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失，这已成为一种新型的诈骗方式。因此，仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。第二种方式：以租代售对买入后未超过五年的房屋，出售时不签订买卖合同，而是签订“租赁合同+买卖合同”，约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家，待五年期满后再出售给下家，双方办理过户手续，下家已付的租金抵扣房款，以此规避营业税。表面上看，由于承租人有优先购买权，因此就算上家将来毁约将房屋另行出售给他人，那下家也可以依据承租人的优先购买权这一法律规定而要求确认上家与他人签订的买卖合同无效，这样一来似乎没有法律风险。但实际却不是这样，因为：
1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的，如果原来签订的合同价是100万元，而几年后上家将房屋另行出售给他人签订的合同是200万元，那么下家只能主张在200万元的价格条件下享有优先购买权。
2、由于下家不可能按后一个价格即200万元购买，因此下家行使优先购买权的结果将会对自己不利，只能要求上家按原来的100万元价格履行。所以，只要上家觉得有利可图，仍然会以毁约为代价一房二卖，下家的权利仍难以保障。

是否缴纳营业税，是根据上家卖出房子的产权登记受理日期来判定的，满两年的普通住宅免交营业税，未满两年的普通住宅缴纳全额营业税，未满两年的非普通住宅需要缴纳全额营业税，满两年的非普通住宅需要缴纳差额营业税，售后工房以及房改售房和部分动迁房免征营业税！希望可以帮到您！如果还有具体细节可以联系我，朱先生13955724931，主要经营上海南站，植物园区域二手房！

一、设施设备清点。由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。
二、水、电、煤清点及过户。双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。
三、电话、宽带过户如果买房无需延用卖房的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果买房需要延用卖房的电话号码，则买卖双方一起到电信部门办理过户手续。
四、有线电话过户。上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。
五、维修基金过户。按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，所以一般上家都赠送维修基金
六、物业服务费结清。下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。
七、户口迁移。双方可一同至房屋所在地派出所询问房屋内的户口情况。如仍有户口，下家可根据买卖合同合同约定追究上家责任。
八、清点钥匙上家交给下家的钥匙包括：房间钥匙、单元大门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙等，下家应当分门别类保管。
九、结清尾款。在以上八项均过户及结算完毕后，将买卖合同约定的尾款在扣除下家代上家支付的费用后，余额为下家实际应付款项。上家收款后应出具收条并注明”全部房款已结清“字样。以上是二手房交房流程的一个总结，需要提醒的是二手房交房在水电结算、物品设备等多方面都是要注意的，所以交房流程也相对繁琐些，但大家不要嫌麻烦简单了事，以免以后发生纠纷和后遗症。希望这些能帮到你，望采纳。

一、设施设备清点由于二手房一般都被上家装修和使用过，而在出售时对装修和一些设备通常都是赠送的，因此，应当在签订房地产买卖合同时，就将设施设备的品牌、成色以及能否正常使用写清楚，交房时按照合同约定清点。这些设施设备一般有：空调、抽油烟机、热水器、灯具，分别注明数量和品牌。
二、水、电、煤清点及过户双方一同至自来水公司、电力公司、煤气公司办理过户手续，并向工作人员询问有无其他欠费，如有则要求上家补交。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。特别要注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问上家的欠费，这些欠费可能是上家以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按日千分之三算，累计起来相当高)。
三、电话、宽带过户双方到电信公司办理电话过户手续，也要询问工作人员有无欠费。
四、有线电话过户上家持开户卡，双方至交费处办理更名手续，同样要结清欠费。
五、维修基金过户一般上家都赠送维修基金，至物业公司办理更名手续即可。
六、物业服务费结清下家陪同上家至物业公司处办理物业更名手续时交纳，一般由上家交至交房当月，交房次月开始由下家交纳。