关于北京农民拆迁哪位了解?

1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。[2]2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由
(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由
(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由
(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由
(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：
(1)双方签订的买卖协议无效;
(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;
(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。
3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。

1.1999年4月国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(中发(1997)11号文)第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。[2]2007年《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由
(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由
(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。理由
(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由
(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李玉兰和卖房农民马海涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。[4]在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：
(1)双方签订的买卖协议无效;
(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋拆迁之日止;
(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。
3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《山东省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。

1农村拆迁安置协议书北京京平律师事务所现如今，农村的发展建设速度不比城市慢，很多农民都会遇到拆迁的问题。房屋的拆迁是需要与拆迁部门签署协议书的，如果不签或不懂得怎么写协议书，则会导致一系列的麻烦，甚至是损失。最近，北京京平拆迁律师事务所接手了一件农村拆迁的案件，并帮助村民委员会与农民制定和签署了一份《农村拆迁安置协议书》，在此与大家分享。《农村拆迁安置协议书》甲方：XXX村民委员会乙方：________为加快本村市政建设和新农村改造，改善住宅环境，提高居住品质，妥善安置本村基础设施建设工程所拆迁户，甲乙双方本着自愿的原则，现就乙方老房拆迁、杂地征用进行安置补偿，甲乙双方在协商一致的基础上达成如下协议，以资共同信守。
一、乙方在拆迁范围内的老房___间，杂地___平方米，乙方必须在__年__月__日前完成老房及杂地上一切建筑物、构筑物的拆迁。逾期甲方有权予以强制拆除。
二、安置补偿事项
1、根据甲方老房拆迁安置政策规定，乙方享有安置地基一间，具体位置由甲方根据老房现状就近安排。该地基甲方必须于__年__月__日前办完建房所需的相关手续并协调好地基坐落位置地户的工作。

主要政策如下：“绿隔工程”全称为北京市城市绿化隔离地区建设工程，源自2000年提出的“用3～4年时间完成绿化面积60平方公里”的绿化目标。为此，北京市曾出台《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，明确区级政府为实施绿化隔离地区建设的责任主体，同时规定农民回迁房和商品房的用地比例为1∶0.5。为解决此类问题，北京市在经营性土地招拍挂原则确定之后曾下达458号文件，要求加快遗留项目处理，事实上为绿隔政策以及其他一些过去解决集体土地拆迁安置问题的办法的继续执行留了一个口子。而在2007年12月1日，458号文件被正式通知停止执行，此次《安置房供地办法》正是在这个大限前拟定。

区县**负责房屋征收与补偿 《意见》共17条,明确了房屋征收与补偿的实施主体,以及具体程序。与此前国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比,北京的实施细则基本延续了国家条例,并未有明显的突破。 《意见》明确,区县**负责本区域内的房屋征收与补偿,区县房管部门为本区县房屋征收部门,负责组织实施本区域内房屋征收与补偿。 相关人士表示,这意味着进行房屋征收的主体都将是**部门,开发商不能负责拆迁,只能向**购买已完成拆迁的土地。 旧城居民不满补偿须听证修改 《意见》要求,旧城区改建需要征收房屋的,如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定,那么区县**就要组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。 相关人士表示,目前北京城乡接合部的拆迁不属于国有土地上的房屋征收,国有土地上的房屋征收大都在旧城区。该条规定对于旧城区居民的利益给予了充分的保护。 征收前先确定补偿资金和房源 此外,《意见》还规定,在作出房屋征收决定前,就应当明确征收项目补偿资金的总额和产权调换房源。房屋征收部门应当设立房屋征收补偿资金专用账户,确保资金足额到位、专款专用。 相关人士表示,房屋产权调换指被征收人可选择房屋安置,**提供房屋,实行产权调换并结算差价。对于符合条件的家庭,优先配租、配售保障房。

政策：此前对于集体土地拆迁安置问题，北京市主要参照两个框架，一是农民回迁房政策，另外则是绿隔政策。“绿隔工程”全称为北京市城市绿化隔离地区建设工程，源自2000年提出的“用3～4年时间完成绿化面积60平方公里”的绿化目标。为此，北京市曾出台《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，明确区级政府为实施绿化隔离地区建设的责任主体，同时规定农民回迁房和商品房的用地比例为1∶0.5。