全国楼市存货消化需4.4年,这几年二三线城市房价还会涨吗?

国家统计局公布的2014年1-11月份房地产数据显示，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%。银河证券分析师赵强进一步指出，2013年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，其结果是，土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市，而在其他区域开发商补充存货动力明显不足。赵强进而展望，2015年，有效市场区域将逐渐收窄，重点城市销量还有改善空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。东兴证券预测，2015年商品房销售面积为121,125万平方米，同比下降3%；全年销售金额为82,216亿元，同比下降3%。东兴证券分析师郑闵钢指出，行业下行的主要原因是达25周岁的置业新增人口在2013年到达峰值（超过2500万人；25-44岁区间的人口的高峰期出现在2006年，目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。民生宏观研究院执行院长管清友也认为，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。首先，人口年龄结构迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次，除刚需以外，很多人寄望于改善型需求的释放，但管清友认为，目前来看，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平米，和其他国家比较已经不低。未来改善型需求的增量也应该是放缓的。2014年，开发商的存货压力普遍很大。研究中心数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿；存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康；而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升—说明行业库存风险在不断集聚。

国家统计局公布的2014年1-11月份房地产数据显示，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%。银河证券分析师赵强进一步指出，2013年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，其结果是，土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市，而在其他区域开发商补充存货动力明显不足。赵强进而展望，2015年，有效市场区域将逐渐收窄，重点城市销量还有改善空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。东兴证券预测，2015年商品房销售面积为121,125万平方米，同比下降3%；全年销售金额为82,216亿元，同比下降3%。东兴证券分析师郑闵钢指出，行业下行的主要原因是达25周岁的置业新增人口在2013年到达峰值（超过2500万人；25-44岁区间的人口的高峰期出现在2006年，目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。民生宏观研究院执行院长管清友也认为，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。首先，人口年龄结构迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次，除刚需以外，很多人寄望于改善型需求的释放，但管清友认为，目前来看，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平米，和其他国家比较已经不低。未来改善型需求的增量也应该是放缓的。2014年，开发商的存货压力普遍很大。研究中心数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿；存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康；而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升—说明行业库存风险在不断集聚。

近期中国什么最火爆除了疯牛一般的股市，就是美国大片《速度与激情》，令无数红男绿女竟折腰。去年8月7日晚上，佛山市住建部门宣布全面松绑佛山限购令。之后几个月，佛山楼市成交井喷，每月成交超过100万m2。但令房地产业人士与佛山市民纳闷的是，进入2015年，以往独领风骚的楼市却显得不温不火。用两个字概括这几年的佛山楼市，2013年是“速度与激情”;2014年是“吊丝与逆袭”;2015年，佛山楼市很可能是“利好和理性”。3月份新房成交85.11万m2，环比增幅79.44%，但是比起去年四季度，动辄月销售110万㎡的盛况，仍相去甚远。原因何在一是每年四季度是一年中最红火的月份，而
三、四月份仅是小阳春，上半年入市的买家热情远不如下半年;二是佛山松绑限购之后，很多积压了几年的买家急于入市网签，而这种“特殊的井喷”不可能持久。三是一部分改善型买家“买涨不买跌”，既然楼价涨不起来，他们就想观望一下再说。但是，想争“速度”的楼盘有点着急，就通过推出各种优惠措施来吸引买家，比如禅城的龙光天湖华府、华阳嘉苑吹风价为“9字头”;还有位于禅城张槎的领地海纳龙庭4月底推新货，吹风价竟为“7字头”。南海三山某明星楼盘一日降价2000多元/㎡。优惠卖房之风目前已经吹到一线城市。4月15日，恒大地产在广州举行新闻发布会，宣布将于明天开始，在全国范围内启动“无理由退房”活动。恒大一方面为旗下项目消化存货;一方面借机淘汰一批实力不济的中、小开发商，提高市场占有率。在这种情况下，2015年，佛山楼价上涨难度很大。李总理最近表示，我国经济下行力量较强，不排除采取进一步经济刺激政策。政府能采取的对策有货币政策和财政政策。货币政策主要是降息。另外，就是向市场投放更多的货币。对楼市是利好。预计2015年佛山楼市成交活跃，楼价平稳。但对个盘来说，地段好，性价比高的楼盘频频有人追捧，而地段偏僻，缺乏规划利好，售价不够实惠的楼盘很可能难以咸鱼翻生。正因了那句老话：让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。