有没有人熟悉房屋内部认购协议谁能够指点一下?

有可能在签订认购协议的购房者，一些开发商对商品房销售，促销认购表，定金合同的方法，如房地产销售行为，一些购房者觉得能保存部分的申购资金，购买一套理想的房子，所以，在没有深入思考和开发人员的仔细检查，他们签署买家与开发商签订内部认购协议，优先认购协议或定金协议。然而，这些类型的协议有法律效力的，是能够得到法律的保护吗？要具体情况逐案分析。 
在第一种情况下，开发商未取得预售许可证，尚未取得预售许可证的名称在提起诉讼之前，“内部认购的旗帜问题涉及到购买商品房认购的意思如果购房者明知开发商未取得预售许可证，买家和他们的内部认购协议签署。内签署认购协议，那么他们的权利受到侵害，这是非常困难的，得到法律保护，如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证销售，购房者的权益收到侵害，开发商负责。
买家，明知开发商没有预售许可证的内部认购协议，协议的内容存在双方有合谋恶意和违反国家禁止的规定，按照与“人民共和国的中国合同法”
第52：下列情形之一的，在合同空和无效：
（二）恶意串通，是有损于国家，集体或第三人，
（五）违反法律，行政法规的规定和城市不销售的商业房地产销售管理办法“第六条的强制性规定：未取得预售许可证”的规定，该协议应被发现是无效的。购房者与开发商的纠纷，因为该协议，购房者的合法的权利和利益，是很难得到法律保护，只要求开发商退回已付购房款，将无法实现它的买家。
没有获得预售许可证的开发商故意隐瞒内部买家签署的认购协议无效的合同或者被，解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息，损害赔偿，并要求开发商承担赔偿责任支付买房子，不超过两次。
第二种情况下，开发商已经取得了预售许可证，但故意隐瞒事实，预售许可证，仍实行内部认购销售，在与买家订立之认购协议。在这种情况下，法律承认的内部认购协议的法律效力。由于开发商的原因，并最终导致了买家未能订立商品房买卖合同，应当按照存款的法律的规定处理，但完成及认购协议，以出售住房的购房合同的主要条款及条件，为了保障买家购买认购协议的权利和利益，应加以鉴别。买家可以要求开发商继续履行合同，并承担违反合同，或要求终止合同，返回缴纳了申购款及利息，赔偿金，并承担双重责任不超过已付购房款。
第三的情况下，开发商在未取得预售许可证，但在起诉前向取得预售许可证的认购协议进入到购房者，按照最高人民法院在审判的商业住房合同纠纷案件法律适用若干问题的解释第二条：“卖家已不获得一个真正的房地产销售许可证，与买方订立一个商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前向获得预售许可证的证明“可以识别的规则，可确定的内部认购协议，出售商品房。

让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析1房产律师：房屋内部认购书有法律效力吗？在没有取得商品房预售许可证的情况下即开始在一定范围内开展“内部认购”活动，与客户签订商品房认购书，这种认购书是否具有法律效力呢？有人认为，根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。另有人认为，认购书不等于预售商品房，开发商虽然不具备预售商品房的资格，但其约定将来某个时间里定约并不违反现有法律。【律师分析】首先，前边已经反复谈到，认购以“谈判和签约的行为”为标的，以“固定交易机会”为目的，并不是以“商品房”为标的，直接追求交易成功，不需要行政管理部门授予特殊的资格。其次，承认内部认购的法律效力，符合契约自由的法律原则，且即便开发商无法及时取得预售许可，或在不具备预售条件的情况下与客户正式签约，其也应当承担认购书可能被解除、承担违约责任或商品房买卖合同被确认无效的后果，认购人的权利有办法得到充分保护，预售制度也不会因为“认购行为有效”而被规避和破坏。【商品房的认购、订购、预订等协议的法律效力】让每个人平等的提升自我宋作江律师沈阳专业房产律师实务解析2《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”从该条规定可以看出，认购书“认定为”预售合同应具备两个条件：其一，具备商品房销售合同的主要内容。哪些条款是主要内容《解释》并没有明确。现行法律中，只有《商品房售管理办法》第十六条中提到了商品房买卖合同应当具备的主要内容：
（1）当事人基本情况；
（2）商品房基本状况；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；
（9）面积差异的处理方式；
（10）产权登记有关事宜；
（11）争议的方法；
（12）违约责任；
（13）约定的其他事项。审判实践中，一般认为，十六条的
（1）至
（10）是买受人能够圆满地对商品房占有、使用、收益和处分的必要条款，原则上不能缺失。其二，出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款。那么，《解释》将具备上述两个条件的认购书“认定为”商品房买卖合同，是不是在否认认购书与商品房买卖合同之间预约与本约的关

有可能在签订认购协议的购房者，一些开发商对商品房销售，促销认购表，定金合同的方法，如房地产销售行为，一些购房者觉得能保存部分的申购资金，购买一套理想的房子，所以，在没有深入思考和开发人员的仔细检查，他们签署买家与开发商签订内部认购协议，优先认购协议或定金协议。然而，这些类型的协议有法律效力的，是能够得到法律的保护吗？要具体情况逐案分析。 
在第一种情况下，开发商未取得预售许可证，尚未取得预售许可证的名称在提起诉讼之前，“内部认购的旗帜问题涉及到购买商品房认购的意思如果购房者明知开发商未取得预售许可证，买家和他们的内部认购协议签署。内签署认购协议，那么他们的权利受到侵害，这是非常困难的，得到法律保护，如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证销售，购房者的权益收到侵害，开发商负责。
买家，明知开发商没有预售许可证的内部认购协议，协议的内容存在双方有合谋恶意和违反国家禁止的规定，按照与“人民共和国的中国合同法”
第52：下列情形之一的，在合同空和无效：
（二）恶意串通，是有损于国家，集体或第三人，
（五）违反法律，行政法规的规定和城市不销售的商业房地产销售管理办法“第六条的强制性规定：未取得预售许可证”的规定，该协议应被发现是无效的。购房者与开发商的纠纷，因为该协议，购房者的合法的权利和利益，是很难得到法律保护，只要求开发商退回已付购房款，将无法实现它的买家。
没有获得预售许可证的开发商故意隐瞒内部买家签署的认购协议无效的合同或者被，解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息，损害赔偿，并要求开发商承担赔偿责任支付买房子，不超过两次。
第二种情况下，开发商已经取得了预售许可证，但故意隐瞒事实，预售许可证，仍实行内部认购销售，在与买家订立之认购协议。在这种情况下，法律承认的内部认购协议的法律效力。由于开发商的原因，并最终导致了买家未能订立商品房买卖合同，应当按照存款的法律的规定处理，但完成及认购协议，以出售住房的购房合同的主要条款及条件，为了保障买家购买认购协议的权利和利益，应加以鉴别。买家可以要求开发商继续履行合同，并承担违反合同，或要求终止合同，返回缴纳了申购款及利息，赔偿金，并承担双重责任不超过已付购房款。
第三的情况下，开发商在未取得预售许可证，但在起诉前向取得预售许可证的认购协议进入到购房者，按照最高人民法院在审判的商业住房合同纠纷案件法律适用若干问题的解释第二条：“卖家已不获得一个真正的房地产销售许可证，与买方订立一个商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前向获得预售许可证的证明“可以识别的规则，可确定的内部认购协议，出售商品房。

购买手续不全的房屋是存在风险的。但正象你说的那样，如果不在此时认购，又担心将来购买不到自己喜欢的房子。 
风险主要有：
1、开发商将房屋抵押贷款，同时又拿着购房人的首付款消失；
2、当房屋正式预售时，若不想购买，有些费用不退；
3、正式签合同时，因为已交付的相关款项，无法为自己争取最大的利益等。 
为避免风险，个人意见如下： 
1、了解开发商资信，即以往开发楼盘的信誉度； 
2、签订认购合同书中，尽量争取多写些内容，最好能将将来要签订的合同的内容都写进来，至少应明确房价、面积、正式签合同的时间等，同时要注意预付款与“定”金的区别，预付款一般情况下是可退的，而“定”金是合同担保的一种方式，当一方不签定合同时，该笔款项需双倍返还（出售方违约）或不予退还（购买方违约）。 
因此，请你结合自己的实际情况慎重考虑。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.。房地产转让主要包括下列方式:
1.买卖；
2.交换；
3.赠与
4.以房地产抵债；
5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；
6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；
7.法律、法规、规章许可的其他方式。商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方为转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。房地产转让协议书范文：转让方（以下简称甲方）：xxx 工作单位: xxx 住址: xxx 身份证号: xxx受让方（以下简称乙方）：xxx 工作单位: xxx 住址: xxx 身份证号:xxx经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:第一条　转让房屋的基本情况 转让房屋（以下简称该房屋）位于x 区 x 路 x号x 单元x层 x 室，房屋结构为x ，建筑面积 x 平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台、及其附属设施），实际使用面积x平方米。第二条　转让价格 双方商定该房屋转让价格为(人民币) x 元整，大写（人民币）x 。 第三条　付款方式 双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时,乙方应支付购房款 x 元（大写 x）；剩余房款 x元（大写 x ）在甲方将房屋产权证办理到乙方名下后，在交付乙方房产证同时由乙方全部支付。甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条　房屋交付甲方应于本合同生效之日起 x 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条　房屋过户 房屋交付乙方后，甲方应当在x 时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。第六条　甲方的承诺保证甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。第七条　违约责任。甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款x的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款x的违约金。第八条　本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。 x第九条　本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由x仲裁委员会仲裁。第十条　本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第十一条　本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。 甲方：　xxx　　　　　　　　 乙方：xxxx年 x 月 x 日 x年 x 月 x 日