- 2024-05-03糯米团子05
1.加拿大房地产市场分析
(1)从人口统计学分析,发达国家因出生人口率持续下降,房屋需求会逐步下降.房地产市场从长远看呈现走低趋势.如美国90年代房价下降,1993年一间典型住宅价格比1982年低30%;
(2)北美的一些移民城市﹐如加拿大温哥华﹑多伦多﹐因为移民的进入刺激房地产市场有一定的发展.但一些移民的回流也从负面影响市场;
(3)移民结构影响房地产市场结构,除少数毫宅因投资移民大手买入导致高档住宅价格上升外,其它住宅价格有不同程度下降,大量技术移民需要低中档住宅;
(4)与中国热火朝天的房地产市场相比,加拿大房地产市场总体呈现不温不火或者小幅增长态势,房屋价格难以持续走高,依靠置业对资产保值增值的期望不能太高.事实上自有物业每年的维护保养费用和地税也不少;
(5)在加拿大购买房屋,出用投资目的是较为困难的,作为日常居住和避税目的则是相对合理的.因此应该以自用物业投资为主﹑保值为主﹐适当考虑增值潜力.
2.以投资增值为目的的置业分析
(1)在加拿大进行房地产投资须有独到眼光.如以大量资金投资在房地产市场,则应着重在房地产市场细分市场内﹐真正有自己的特色和竞争优势.在投资前应该有相当正规的投资可行性分析和科学论证;
(2)抓住加拿大经济发展中的热点,相应开发房地产市场;
(3)房地产市场与宏观经济一样也有景气循环,一般最好选择在经济回暖时投资房地产,也可在经济下降至谷底时收购空置物业;
(4)一般而言,房地产投资在所有的投资工具中风险水平在中到高度.房地产流动性差,正常出售也须数月之久;房地产周期较长,解套须等待很长时间;在低租金时期,房屋日常收入可能不及各种物业管理费用;
(5)许多人投资置业过于着急,没有冷静分析市场,也不愿花钱请业内人士帮助调查,最后投资套牢﹒由于物业交易和中介费用很高﹐有时达售价10%.为节省中间费用﹐供需双方直接洽谈﹐可能不能达到最好价格﹐或者挑选的物业不如意;
(6)如自己没有时间照顾物业管理﹐则应聘请专业物业管理公司代管;
(7)如果自己经济能力有限,可尝试杠杆式物业投资.投资者只以物业总价值的一定比例(如25%)作为首期投资,便可享有租金收入和资本增值.在操作上是由专业物业投资或管理公司承担,投资者认购的物业交其管理,物业出租的收入在支付完按揭款和管理费用后,剩余收入和资产属于投资者.该投资的风险在于空置率高企和租金水平下降;
(8)与房地产相关的证券是可以淘金的领域﹐这些证券包括房地产公司股份﹑上市房地产公司股票﹑房地产投资信托﹑按揭支持证券﹑按揭基金﹑按揭债券和房地产基金.如果能精于此,还是会有收获的;
(9)注意享受和充分利用收益性物业投资中贷款利息和投资损失减税的好处.但相应的出售收益性物业的资本增值则应纳税.
3.以自住自用为目的的置业分析
(1)一般利用按揭贷款购买物业.按揭水平以个人和家庭的收入和储蓄的金融资产来测算,量力而行.如果不当,购买房屋的还款计划或者按揭还款可能成为家庭财务的巨大包袱﹐甚至导致个人和家庭破产;
(2)积累足够的首付款﹐首付款越多﹐贷款利率和手续费越低﹒对首次购房者,可低至5%的首付,但是需要购买房屋贷款保险.首付款较低,可能随后的贷款利息要高得多.所以要权衡首付款高低利弊﹐以及其它投资的收益率和按揭利率比较;
(3)选择合理的抵押贷款方式和年限;
(4)在加拿大购房过程中不一定一次就买到合适的房屋,可分步到位,逐步以小房换中房,中房换大房,直到满意的房屋为止;
(5)注意享受和充分利用家庭主要居住物业销售的资本增值免税好处.但是主要居所的按揭利息不能抵税.
4.购买住宅的程序
(1)选择一个有经验有耐心熟悉当地市场情况的正派房产经纪人.可请朋友和行业协会推荐几个经纪候选人﹐跟他/她们面谈后决定聘用其中优秀者;(加拿大人购房通常通过地产代理公司,其收费由卖方支付,所以地产代理公司代表卖方利益而非买方利益)
(2)评估自己的供款能力﹐与有关银行联系和商谈﹐预先确定是否可以按揭和可能的额度﹐作出一个相对详细的预算方案;
(3)考虑各种物业﹑邻居和社区的类型以及优缺点,考虑新房屋或二手房﹑Condo﹑House﹑Townhouse﹑Apartment,新邻居还是老邻居等;
(4)列出一个购房需求的清单﹐说明哪些是必须有的﹑哪些是有则更好﹒考虑房屋的特性﹑风格﹑大小﹑座落朝向;
(5)寻找可能购买的房屋并实地考察﹐把看过的房屋情况纪录下来﹐比较每个房屋的优缺点.挂牌出售房屋通常在周末对外开放,可与值班的经纪或者业主作些深入讨论;
(6)不要急于作出决定,一定要花时间了解市场和考察各种物业.有可能经纪人会带着看十几个甚至几十个地方,也只有多看经纪人才能了解审美情趣和口味,推荐的房屋更有针对性;
(7)找到合适房子后,雇佣一个好的房屋调查员﹐考察房屋内所有结构和设备使用情况﹐并纪录成册,这对旧房子更有必要.不要轻易相信卖方的检房报告;
(8)请地产代理准备还价建议书,小心研究所有细节,肯定所需的各项条件都在建议书内,如交房日期﹑照明﹑家用电器﹑窗帘及地毯等;
(9)在签名前应请律师审查,以确保自己的法律权力受到保障.在建议书上签字后,地产代理把它交给卖方.当卖方同意并签署后,建议书便成为合法而有约束力的合约;
(10)买卖双方都可互相讨价还价和提出反建议,直至达成协议为止,建议书有改动,最好仍请律师审阅过才签名.同一时间内只可签一份还价建议书.如果多签须依法完成签过的买卖.卖方签名后无法取消卖房承诺;
(11)合约生效后,按进度支付款项;
(12)准备迁入新居的工作﹐包括一笔相当于贷款额3-6%的过户费﹒
5.购买服务的费用项目
(1)首期款项.一般首期款是物业成交价的25%.不够该比例时需要支付很高的按揭利率,另外支付给政府机构CanadaMortgageandHousingCorporation(CMHC)或MortgageInsuranceCompanyofCanada(MICC)担保的保险费(以及申请费﹑法律费).对初次置业者首期款可低至5%.
(2)订金在签还价建议书时支付,成交时再转入首期内.
(3)法律费用购房过程中许多文件都需要地产律师先予审查,并复核屋契,处理有关物业的法律细节.
(4)验屋费还价前聘请独立验屋公司或调查员评估房屋结构状况,检验后可知需要修补的地方及花费.
(5)房屋按愒贷款费用需要支付房屋的估价费﹑房屋按揭贷款费及利率调整支出.
(6)物业保险房屋必须购有火险才能按揭.
(7)交易税买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的7%,对总值不超过45万的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST).
(8)卖方的调整买屋的一方有可能要归还卖方某些支出,如该年度部份物业税﹑设施﹑维修等.
(9)物业税(PropertyTax)业主有必要依物业估价每年向市政府交税.
6.关于风水的讨论风水本来是中国传统文化的东西,因为前些年港台地区移民到加拿大的人很多,风水之类的也带到加拿大落地生根,并且还有相当大的市场.按照中国风水的看法,房屋紧邻不能有大树包围,所以许多移民大砍树木,引起当地人的一片反对;一些仪表堂堂的建筑物,在许多社会中显得另类和环境不协调.从人的生存和生理环境角度,寻求地利有一定的合理性,但是过分的神化是没有必要的,看风水应该是属于微观层面的一个优化术,往往要同其它宏观分析结合起来。
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