***返还土地出让金会计处理方法有谁晓得?

土地出让金的的返还流程土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂，国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”.土地出让金的返还由两部分组成：
一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
二、土地的增值溢价部分。
一、成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。
二、土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

在实务工作中，土地出让金往往不是一次性支付，土地使用权证也未必在土地出让金支付后立即取得，这就引出了该土地出让金如何核算的问题，可以下三种情况分别作出处理：
1.土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。
2.土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列无形资产后，不会再变动（除了摊销），问题是权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。
3.土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，存在两种观点：一种观点认为，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，作挂账处理较妥；第二种观点认为，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。此外，受让土地的折扣（优惠）的会计处理，也是值得讨论的问题。有的企业在公司制改组过程中，地方政府为了支持企业公司制改组（有的主要是为了公司上市），在企业受让土地时给予一定比例的折扣（优惠）。对这部分折扣如何处理，目前有两种意见：一是将它视作土地管理部门（包括土地储备中心）给予企业的一种捐赠，列作资本公积。作此会计处理的前提就是在土地出让合同中明确该等土地的单价、折扣、净值等数额，并承诺该等折扣归企业所有，土地管理部门不再享有，以土地原值借记“无形资产/土地使用权”科目，并以实际付款数额，贷记“银行存款”科目，以两者差额（折扣）贷记“资本公积/接受捐赠非现金资产准备”科目。二是将它视作一般交易中的销售折让。土地使用权按实际支付金额入账，不产生资本公积。作此会计处理的前提是在土地出让合同中并没有明确土地原值、折扣、净值等数字和土地管理部门的书面承诺，只列了折扣后的数额。

土地出让金的的返还流程土地在具备出让条件后,由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定,以价高者得的原则进行招拍挂，国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的“国有土地资金缴款通知单”按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”.土地出让金的返还由两部分组成：
一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
二、土地的增值溢价部分。
一、成本部分的返还流程：土地整理过程中所发生的费用，经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请，由财政部门返还。
二、土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议，本级财政留成部分向政府提出申请，由财政部门返还。

1.土地出让金未支付完毕，土地使用权证已经取得。这时，实际上土地使用年限已经确定，尚未支付的土地出让金可以理解为欠付款，因此，可按土地使用权总价金额借记“无形资产”科目，总价与已支付的土地出让金之间的差额部分贷记“其他应付款”科目。同时，土地成本按土地使用证上的使用期限作分期摊销。
2.土地出让金已支付完毕，土地使用权证尚未取得。因土地出让金已全部结清，所以列无形资产后，不会再变动（除了摊销），问题是权证未取得，土地面积有时可能会与土地使用权证有出入。资产是指由过去交易或事项形成、为企业拥有或者控制并能给企业带来经济利益的资源。既然已列作无形资产，应当按一定的方法（一般是直线法）予以摊销。摊销年限可以按土地出让合同上规定的年限确定。届时，土地面积按照实际进行调整。
3.土地出让金未支付完毕，土地使用权证尚未取得。对此，存在两种观点：一种观点认为，既然权证未取得，土地使用年限不能确定，款项亦未支付完毕，作挂账处理较妥；第二种观点认为，虽然权证未取得，但土地使用权已享用，比照在建工程已完工交付使用，但尚未办理竣工决算手续的会计处理，应当暂估入账，并按暂估入账数及暂估的使用年限开始摊销，待权证取得后，再在土地使用权的剩余年限内作调整。这样处理，比较符合会计的真实性原则和稳健性原则。

“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式：
（1）财政拨款；
（2）财政贴息；
（3）税费返还（但不含增值税出口退税）；
（4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有
三：一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。既然，企业取得的“政府补助——土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？方案
一：计入“营业外收入”。借：银行存款2000000贷：营业外收入2000000借：营业外收入2000000贷：本年利润2000000纳税效果分析：
（1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。
（2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。
（3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。方案
二：把土地出让金返还冲减土地成本。借：银行存款2000000贷：无形资产—土地使用权2000000纳税效果分析：
（1）不计入“营业外收入”，当期不缴企业所得税。
（2）《企业会计制度》第四十七条规定：企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为“无形资产”核算。企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入“在建工程”成本，达到预订可使用状态时转作“固定资产”。所以，冲减土地使用权成本的200万元，最终减少房产成本200万元，按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年少提折旧10万元，多缴企业所得税2.5万元。
（3）如果将来房产转让，由于房产成本减少200万元，土地增值税扣除项目也会因此而减少200万元，增加了土地增值税的增值额，会多缴土地增值税。结论：非房地产开发企业取得的土地出让金返还，应当作营业外收入处理，不应当冲减取得土地使用权的成本。〔例2〕A房地产开发公司2009年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何作账务处理？方案
一：计入“营业外收入”。借：银行存款4000000贷：营业外收入4000000借：营业外收入4000000贷：本年利润4000000纳税效果分析：
（1）土地出让金返还400万元，计入营业外收入，形成利润总额400万元，应缴企业所得税100万元。
（2）这样处理的结果，使得取得土地使用权的成本仍然保持为2000万元，在计算土地增值税扣除项目金额时，可以扣除10%的房地产开发费用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，还可以加计20%的扣除，使得取得土地使用权支付的金额2000万元在计算土地增值税时变成扣除项目金额2600万元（2000×130％），从而降低土地增值税的增值额，减少土地增值税的应纳税额。方案
二：把土地出让金返还冲减土地成本。借：银行存款4000000贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费4000000纳税效果分析：
（1）取得土地使用权支付的金额减少到1600万元，按照130％计算扣除项目，扣除项目金额为2080万元（1600×130％）。土地增值税清算时减少扣除项目金额，增加土地增值税的增值额520万元（2600－2080），按照土地增值最低税率30％计算，应交土地增值税156万元（520×30％）。
（2）开发成本减少400万元，扣除已缴土地增值税后，还会增加企业所得税应纳税所得额244万元（400－156）。应缴企业所得税61万元（244×25％）。缴纳土地增值税与企业所得税合计217万元（156＋61），与方案一比较，多纳税117万元（217－100）。结论：房地产开发企业取得的土地出让金返还，作营业外收入处理比冲减取得土地使用权的成本更有利。房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理房开企业政府返还土地款计入收入风险点提示土地增值税清算如火如荼，一个非常突出的争议问题是：开发商取得政府返还土地款如何计税问题。很多开发商将返还款计入营业外收入中，先缴纳了所得税，但在土地增值税清算中，税务机关要将返还款冲减土地成本。当年想以不冲成本，计收入，从而加计20%扣除的筹划方案落空。目前基层税务机关普遍认可的是冲减的处理方法。这样处理，可能与很多专家的意见不太相同。建议开发企业认真对待。冲成本是合法以的，也是合理的。分析如下：房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理肖宏伟由于土地招拍挂制度约束，各地政府在招商引资中，通过各种名义和方式，对开发商缴纳的土地出让金，给予一定比例的返还。虽然计入营业外收入，可以减少土地增值税的支出。但此会计和税务处理方法，税务机关在土地增值税清算时，一般不认可。
一、会计处理返还款名义上属于政府补助的性质，但从政府土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，而后政府给予的返还，是转让土地发生的销售折扣或折让行为。如被税务机关认定认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不应适用《企业会计准则第16号――政府补助（2006）》财会[2006]3号的规定，作为营业外收入进行处理。
二、企业所得税处理由于政府土地返还款，不符合财税〔2008〕151号文件的规定，不是企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。如被税务机关认定认为是土地款返还业务，无论企业会计上如何处理，所得税征收管理上，可以直接冲减土地成本。所以，此土地返还款应当冲减土地成本，如果企业开发产品已经完工，按实际成本原则，对完工产品分摊土地成本，计算缴纳企业所得税。当然，如果企业将返还款计入营业外收入，提前缴纳企业所得税，税务机关也不会拒绝。
三、土地增值税处理根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里所称“地价款”，应为实际支付的价款，应为扣除政府返还后的土地实际价款。这是实际发生原则在税收征管中的具体应用。政府返还土地款，冲减土地成本，在各地税务机关具体文件解释中都有明确规定。