农民土地出租问题有人清楚吗?

流转形式集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:
(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地流转，简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发——天诚国土。现存问题以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。所以要在全国推广和贯彻实施集体土地入市流转，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。就未来而言，农村集体建设用地入市流转，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。

这个很难说如果你愿意，你可以送给他种，只要是你的你不愿意，给你1800你可以不租啊

流转形式集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:
(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地流转，简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发——天诚国土。现存问题以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。所以要在全国推广和贯彻实施集体土地入市流转，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。就未来而言，农村集体建设用地入市流转，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。

这是地方政策问题！这与房地产无关吧？有不合理和不公平的事您可向相关部门反映。这价格合不合理并不是在此能找到答案的！

中央农村工作领导小组起草了十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。以下是对相关问题的释疑：
一、“长久不变”何解三中全会之前，外界曾希望能够在农民土地产权问题上有所突破，而在《决定》公布之后，外界则多将允许土地承包经营权流转作为《决定》的亮点。关于土地所有制问题，《宪法》已经明确：城市土地属于国家所有，农村土地除法律另有规定的外属于农民集体所有。而土地流转也并非此次三中全会的新意。事实上土地流转随着土地承包制度的确立就已经开始了。中共中央1984年一号文件就已经提出，农民可以把土地承包经营权有偿转让，鼓励土地向种田能手集中。此后1993年的中共中央11号文件进一步明确，允许农民在土地承包期内流转土地，包括转包、出租、置换、转让、土地股份合作等五种流转的形式，“农民一直在流转，现在只是在重申”.此次《决定》最大的亮点在于赋予农民更充分、更有保障的土地承包经营权。《决定》中的表述为现有的土地承包关系保持稳定，并长久不变。对于“长久不变”的含义，这次执政党向立法机关提出来要把农民承包期从30年再扩展为长久不变，具体怎么写，由人大定，肯定比30年更长。要确保时间越长，产权越清晰，现在职能部门正在研究推进承包地的确权、登记、颁证，以及建立对农地流转的管理和服务机制。
二、农地出租、入股将出台细则对于此前在征地过程中出现的农村集体分配不公、地方政府与企业强征农民土地等问题，《决定》最基本的政策指向就是对土地的管理更严格更规范了。《决定》提出，要坚持两个最严格的制度，第一个是最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线;第二个是最严格的节约用地制度，从而严控制城乡建设用地总规模。征地的乱象部分源于法律条文的漏洞。《宪法》规定，国家可以依法征收土地用于社会公共利益。问题在于无法准确界定公共利益的边界，2004年国务院曾经要求组织专家研究，拟定公益性目录作为政府征地依据，但最后无法出台。据了解，即使美国、加拿大这些国家也都没有一个明确的目录，而在此后的土地管理法中征地的范围和政府的权力被进一步扩大。此次《决定》提出缩小征地范围，有一部分建设用地可以不征，“城市规划圈以外，非公益性的项目如果符合规划，纳入年度规划可以不征，让农民和开发商谈判，农民可以用土地入股或者出租。”这涉及到相关土地管理法规的调整和修改，需要尽快制定完善相关的法律法规和配套政策，目前有关部门正在加紧制定这套细则。土地管理法的有关内容也需要修改，征地制度的改革实际上已经纳入议事日程，涉及的面很广，会渐进地往前走。
三、财政补贴仍有空间尽管2008年中央政府提供给农民的四项补贴已经达到1028亿元的水平，国家对于农业的支持保护体系不健全，而在WTO的框架下财政补贴仍然有空间。除了经营承包权不够稳定之外，市场风险就像农业面临的第二大挑战。而出路在于发展农民专业组织提高组织化程度。农民缺乏面向市场、外向型的经营性组织。2007年1月1日《农民专业合作社法》开始实施，规定农民专业合作组织可以享受税收等政策优惠。如果财政金融支持更丰富，对农民吸引力更大。中国从2006年在废除农业税的同时初步建立了农业补贴体系，主要包括种粮直补、良种补贴、大型农机具补贴以及农资综合补贴四项。2008年这四项补贴的总额超过1000亿元，《决定》中提出“逐年大幅提高补贴水平”,预计明年补贴金额将有大幅提高。根据WTO相关规定，以上四项补贴属于限制类的“黄箱政策”,即能够直接影响农产品成本的补贴。中国加入WTO时承诺这类补贴不超过农业生产总值的8.5%,根据专家们测算，我们现在的补贴水平只占农业总产值的3%,还有5.5%的补贴空间。据此测算，至少还有1885亿元的补贴空间。而对于不受限制的“绿箱政策”,即不影响农产品成本和贸易价格关系的相关补贴则补贴空间更大。

“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。