深圳小产权房可以转正吗！有什么特征?

你好，深圳处理“小产权房”方法四点特征 　　第一、住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正，而非外来人口。 　　在这样的实施细则中，我们可以看到一个关键词“原村民”，也就是说，只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。而如果有外来人口想钻空子，是不大可能的。外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。 　　第二、根据违法建筑的“违法程度”，给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。对违法建筑按建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正。 　　其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。 　　另外，“一户一栋”之外多栋中的两栋，符合规划的，依此补缴20%和25%地价和不同罚款后，也可发放商品性质的房产证。这是这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑。 　　生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。《方案》规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。 　　针对上述类型的违法建筑，想要申请转为商品房性质红本房产证的，当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民，只要按商品性质的市场评估价补足地价，即可实现。 　　第三、深圳最终试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”，承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平方米的红线限制，这是一个较大突破。 　　第四、深圳采取循序渐进的原则，纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。 　　根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果，深圳市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米，总用地面积131.45平方公里。按当时市价粗略估算，总价值接近万亿元，超过2009年深圳GDP总量。 　　从违法建筑套数来讲， 2014年纳入深圳市首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，应该来说，深圳市采取了循序渐进的原则，避免试点范围过大或处理速度过快影响到当地市场供求关系，进而冲击商品房市场。 　　深圳处理“小产权房”方法及背后的思考 　　虽然“小产权房”作为“非正式”形式可以解决一部分低收入人群的居住问题，但是，“小产权房”仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看，迟早还是要解决“小产权房”的不合法身份，以一种合理的方式“转正”。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有三个办法： 　　第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。深圳试点处置小产权房的做法就是“补缴一定比例土地出让金就可转正”，而补缴的土地出让金则可称之为小产权房“转化费用”。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。 　　第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。 　　第三、直接拆除小产权房，以杜绝类似事件发生，但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是最佳的方案。 　　总的来看，无论是深圳市对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正的做法，还是以其他缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。 　　因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好“土地财政与照顾民生”一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考： 　　首先，从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。 　　从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，以深圳为例，如果交钱（补缴一定比例土地出让金）就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。

深圳“试水”分类治理小产权房 或具借鉴意义 深圳市政府出台《试点实施办法》，对农村城市化历史遗留违法建筑采取分类处理。该试点办法直指深圳小产权房问题。 　　该试点办法规定，坚持宽严适度、分类处理确认的原则，对非原村民所建住宅类违建、以房地产开发为目的所建住宅类违建不予处理确认；对原村民、原农村集体经济组织，整体从宽，减免罚款或者地价。 　　深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示，对历史遗留违建的处理确认属于有限确认，仍限制流转获利、限制征地搬迁补偿标准，以使违法者难以从违法行为获取利益。 　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，该办法出台意味着深圳是全国首个小产权转正“试点”城市，意味着为小产权房转正提供了根据，同时小产权房转正告别“一刀切”。“根据小产权房自身的特点被分门别类，采取分类处理的措施。对症下药实行综合治理小产权房，是非常明智的合理选择。” 　　谢逸枫指出，这对各个城市小产权房处理都具有借鉴意义与可复制的价值，在全国具有示范效应，甚至可能成为小产权房转正的重要措施与出台政策的根据。

你好，深圳处理“小产权房”方法四点特征 　　第一、住宅类违法建筑将按照“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”原则进行确权转正，而非外来人口。 　　在这样的实施细则中，我们可以看到一个关键词“原村民”，也就是说，只有本地村民的住房可以确权后给予正式的入市资格。而如果有外来人口想钻空子，是不大可能的。外来建房行为仍属于违法，将严厉处罚。 　　第二、根据违法建筑的“违法程度”，给予确权、临时使用、拆除或没收等不同的分类处理。对违法建筑按建筑性质进行分类，分为住宅类、经营类、商业类、配套类等。对不同用途违法建筑，处理方式不一样，完善手续方式也不同。对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正。 　　其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”。其中，原村民符合“一户一栋”原则私房，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的10%即可转为商品性质的房产证。 　　另外，“一户一栋”之外多栋中的两栋，符合规划的，依此补缴20%和25%地价和不同罚款后，也可发放商品性质的房产证。这是这是此次试点当中唯一有可能转正的住宅类违法建筑。 　　生产经营类、商业、办公类违法建筑的处置原则比住宅类宽松。《方案》规定，只要符合规划，原农村集体经济组织继受单位、原村民之外的，其他企业单位或非原村民接受一定罚款和补缴地价后，均给发放非商品性质的“绿本”房产证。 　　针对上述类型的违法建筑，想要申请转为商品房性质红本房产证的，当事人无论是原村民、其他企业单位还是非原村民，只要按商品性质的市场评估价补足地价，即可实现。 　　第三、深圳最终试点确权条件有所放宽，打破原有的原农村非建设用地红线，原村民除了一户一栋外，还可以确权“多栋中的两栋”，承认原村民有3栋楼可合法化，打破了原有每户100平方米的红线限制，这是一个较大突破。 　　第四、深圳采取循序渐进的原则，纳入首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，避免试点范围过大或处理速度过快冲击商品房市场。 　　根据2010年深圳违法建筑信息普查数据统计结果，深圳市违法建筑普查总量35.69万栋，总建筑面积3.92亿平方米，总用地面积131.45平方公里。按当时市价粗略估算，总价值接近万亿元，超过2009年深圳GDP总量。 　　从违法建筑套数来讲， 2014年纳入深圳市首批试点的只有2.2万栋违法建筑，仅占到2010年深圳违法建筑总量6.16%，应该来说，深圳市采取了循序渐进的原则，避免试点范围过大或处理速度过快影响到当地市场供求关系，进而冲击商品房市场。 　　深圳处理“小产权房”方法及背后的思考 　　虽然“小产权房”作为“非正式”形式可以解决一部分低收入人群的居住问题，但是，“小产权房”仍然会不停地遭受“非法”的舆论与市场的争议。从未来发展趋势来看，迟早还是要解决“小产权房”的不合法身份，以一种合理的方式“转正”。 　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有三个办法： 　　第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。深圳试点处置小产权房的做法就是“补缴一定比例土地出让金就可转正”，而补缴的土地出让金则可称之为小产权房“转化费用”。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。 　　第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。 　　第三、直接拆除小产权房，以杜绝类似事件发生，但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是最佳的方案。 　　总的来看，无论是深圳市对于可转正的违法建筑，只需补缴“差别化”比例地价就可转正的做法，还是以其他缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。 　　因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好“土地财政与照顾民生”一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。但是，同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”还有些问题值得我们关注和思考： 　　首先，从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成2014年480万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。 　　从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，以深圳为例，如果交钱（补缴一定比例土地出让金）就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。

国家的相关法律法规及规范性文件已经明确指出，小产权房是违法的。但是对于已经购买或者正准备购买小产权房的人们来说，都在期待小产权房能转正，这样一来，就可以花少钱并且名正言顺了。然而，从近年来政府方面的举动和表态看，目前小产权房转正是不可能的。