露台的使用权问题有哪些注意事项?

“买房赠送露台”成为时下售房广告中某些开发商的单方承诺。买东赠西这本是商业的一种让利促销的手段和方式，无可厚非，问题是开发商有权赠送露台吗？就此有必要做一点探究。具有独家露台退层式结构的楼房以前在城市中为数不少，但旧时整栋楼房为独家产权，露台应否计入建筑面积及产权归属未出现过矛盾。后来这种结构的新建楼房以单元套房裁割为单一的分体产权，于是问题就出来了。初时，开发商将露台按敞开式阳台即按一半建筑面积出售，后来建设部《建筑面积计算规则》规定露台(规范用语应为晒台)不属于计算建筑面积的范围。依据这个规定，开发商不允许将露台作为整套房屋有效建筑面积出售，因此，国家颁发的房屋所有权证也将露台标画在整体产权的红线外，只作为屋顶标画在下层的产权证上。从权属的角度上看，露台仅是下层的“顶”而不是上层的“台”。这种情况就造成了“独家所用露台”所有权上的一个法律盲点。独家所用仅是上层购房户一种“顺势就坡”的使用，而并非是具有法律意义上所有权范畴内的独占排他性。

一个8层的商品房，开发商承诺对顶层露台顶层住户拥有个人使用权，但还没有加入补充协议，以后要增加个补充协议，但协议只针对顶层住户。也就是说顶楼的使用权只要住那层楼的都可以使用。不是你个人的私人用品

“买房赠送露台”成为时下售房广告中某些开发商的单方承诺。买东赠西这本是商业的一种让利促销的手段和方式，无可厚非，问题是开发商有权赠送露台吗？就此有必要做一点探究。具有独家露台退层式结构的楼房以前在城市中为数不少，但旧时整栋楼房为独家产权，露台应否计入建筑面积及产权归属未出现过矛盾。后来这种结构的新建楼房以单元套房裁割为单一的分体产权，于是问题就出来了。初时，开发商将露台按敞开式阳台即按一半建筑面积出售，后来建设部《建筑面积计算规则》规定露台(规范用语应为晒台)不属于计算建筑面积的范围。依据这个规定，开发商不允许将露台作为整套房屋有效建筑面积出售，因此，国家颁发的房屋所有权证也将露台标画在整体产权的红线外，只作为屋顶标画在下层的产权证上。从权属的角度上看，露台仅是下层的“顶”而不是上层的“台”。这种情况就造成了“独家所用露台”所有权上的一个法律盲点。独家所用仅是上层购房户一种“顺势就坡”的使用，而并非是具有法律意义上所有权范畴内的独占排他性。

所有权是属于集体的，不能买卖也不能抵押，抵押的应该是土地使用权。
二、集体土地使用权及其地上房屋抵押问题。单独以集体土地使用权抵押的，除荒地使用权外，其他都为法律所禁止。地上房屋与土地使用权一同抵押的，如属企业房产，法律允许，但以后能否转让变现则无法律规定。实践中是可以的。