- 2024-05-03misskissfion
1.跳单。有的客户在看房的过程中，给人一种极不可靠的感觉，考虑他是不是要越过我们呀。对这种问题，我们在接待时就应多聊多沟通，了解他是不是在院里住的，或是朋友在几号楼住等，多了解一些，增加把控力。对于不熟的，没有把握的客户，让其签署看房确认书。明确我们的身份是原来售楼处的，在院里多年了。对于客户提出的关于税费、贷款等其它问题，给与迅速而专业的回复，往往客户想跳单就是因为经纪人员不专业，问什么什么不知道，或者回答模棱两可，他感觉你什么都不知道，年龄又小，穿着也不上层次，就从心里把你不当回事，那他当然想甩开你，找个他认为专业的可靠的业务人员。所以我们一定要通过我们的专业，通过我们的言谈、举止、说话、办事、成熟干练把他给征住，使他知道你可以帮他做与房屋买卖相关的所有事情，同时也让他明白想甩了你哪是不可能的。另一方面，我们做经纪工作就是要与业主客户建立起信任，也许我们不能够让两方都充分信任我们，但至少你要让一方信任你，那样业务才可以开展。如果两方都没有信任，没有把控力，业务怎么谈呀，谁也不听你的。只有你牢牢的把控了一方，你才可能将业务做成，进而避免被甲乙一方甩开。
2.谈价时机。我认为房屋买卖业务不宜在第一次看房时就和房东议价。除非你对业主客户有十足的把握，甲乙双方都是很痛快的人，多数情况下不宜当场看房当场说价。有的客户在看过房子后，觉得房子非常满意，就和房东议价，说优惠点今天就定了。等客户透了实底，业主还要考虑考虑，说什么家里商量一下，结果第二天回话涨价了，说什么我们也不是很着急卖，其实就是业主觉得这么容易就卖了，那一定是卖便宜了。有的客户和业主聊得甚好，业主也诚意卖房，将底线告诉了客户，一切谈好等明天拿钱签合同。结果晚上回去一觉睡了，第二天又变卦了，让再优惠点，要不就再看看。面对诸如此类情况，我们一定要把握好火候，就像钓鱼一样。如果你了解你的业主，知道他真实的想法。又碰上一个冲动型的客户，看好马上要谈价，谈好就定的。我们就要趁热打铁，推波助澜，让他们迅速谈，谈好签合同付定金，等第二天客户冷静下来后，细琢磨房子有这样那样的问题也就这样了。但次类情况很少，多数要经过几个回合的商谈，业务人员要有这个概念，所以一定不要轻易的露了底牌。我认为正常的过程应该是这样的，先带客户看房子，（可能有的客户在看过后又带家人看第二遍）看过后将客户带到楼下或者店里聊聊，有意向谈谈价格的，通过我们去了解仪价空间有多大。（看好房子后将客户带走）乙方会问业主能降多少钱，甲方也会通过我们了解客户出多少钱。我们在回复双方时要留有余地，再进一步了解双方还有多大差距，所以第一次的谈价是通过中介在中间沟通进行商谈。有了初步的沟通后，客户可能要回家再商量商量。几天后，客户说房子可以，价钱还要谈谈，现在就可以再约双方面谈了，可能一谈就成了。也许还有下一回合的谈判，下次就最好带上定金谈了。所以经纪人员一定要把握好节奏，不要操之过急，也不要错失良机。多数业务会有两个回合的谈判过程，也总会有这样那样的小弯弯饶饶的。
3.税费。客户在基本相中房子后会让经纪人员算算所有的费用，经纪人员千万不可将费用算错。如果出错，中介费可是不好收了。最容易出错的是，房子本来应该早够5年了。可此套房屋是房主后来买的二手房，经纪人员没有经过核实，结果给客户报了房价、税费等。当客户准备买时发现房本不到5年，得多交5万。客户不干了，要不中介费少5万，要不不买了。对我们的专业性表示怀疑，这时我们只能是打掉牙往肚里咽了。所以，我们一定要将交易的费用弄清楚，是全额营业税还是差额营业税，个税有没有，契税是百分之三还是百分之一点五。另外对于原来是单位成本价购房的，再购买需要缴纳土地出让金，这个一定记得。
4.签合同。在买卖大体谈好后，就促使双方迅速签合同交定金。有些细节如晚搬家预留款等放在后面在说。签合同时很多必须明确，甲方净得房价为多少，定金为多少（定金尽量多交些）。最晚于什么时间全部款项到位并办理过户,什么时间交房。家具含在房款里的列出清单，晚交房的最好是留少量的尾款。签合同时给甲方明确一下，为配合乙方过户少缴税，会做低价避税。让甲方知道，不影响他的净得款项，请他配合。我们碰过一次，甲方不能做低价的。甲方卖房出国，他在中国唯一住房出售卖多少钱带出去其它国都免税，如果是收入税费就相当高，当是就不能做低价，所以对将要出国的注意一下。在合同签定后，也不要万事大吉，一切还是抓紧办，越快办完越好。因为时间长了怕有什么变动，如业主反悔，国家税费增加，贷款政策变动等因素，还是迅速办理完毕为好。
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- 2024-05-04冷扇画屏
用铝塑板,比较经济实惠,但他的寿命没有铝扣板长,时间长了,容易变形,从放火角度上讲它更不如铝扣板效果好.建议用,铝扣板,可以说它是厨房卫生间专用的掉顶选料.安装方便,耐用,价格也不算贵.铝扣板和PVC各有长短。PVC价格低廉价，施工方便，但容易老化，发黄变色，变形。2到3年就面目全非了。特别是厨房有油烟熏，卫生间有浴霸的情况下老化，变色的更快。铝扣板价格稍高。但不会变形，不容易变色，能用的久一点。现在家装一般都用铝扣板。综合考虑铝扣板当让是首选，毕竟装房子是要长久住的PVC扣板扣板是不错价格比较适中一般在35元左右的很不错了看质量你就去在、扣板的脚边钮一下看会不会断会断就是差的很软或比较硬是比较好的铝扣板我不是很喜欢！！价格高不算效果也不好厨房卫生间吊顶用铝扣板,最好要用0.8的铝扣板吊顶才合适，价格要看什么品牌了。望采纳！
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