楼市行情是怎么的刚需房需求大吗有哪位知道?

二线城市中房价最为坚挺的厦门悄然放开限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。尽管厦门市国土房管局相关负责人对《第一财经日报》表示，该局并没有出台相关文件，但当地业界人士均表示上述松动确实存在。二线城市中经济发展较为不错的武汉和苏州近日也松动了限购。武汉6个远城区、东湖高新区，以及东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区，外地人购房，要提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可，140平方米以上户型，全市范围不限购，含新房、二手房。苏州的尺度更大，90平方米以上的住宅类商品房全部放开限购，不加任何限制，90平方米以下的住宅类商品房沿用原来的限购政策不动。去年以来楼市下滑最严重的温州目前也悄然取消限购。尽管当地官方表示未明确发文，但当地业界均称，温州现在已不再严格要求购房前的套数审查。在这种情况下，限购松绑已经由点到状，限购已呈土崩瓦解之势。据《第一财经日报》不完全统计，目前至少有超过13个城市取消或者实质性松绑限购。限购大分化那么未来这些限购城市都会松绑吗？中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报，未来在执行限购的46个城市中，限购政策会明显分化成三大板块。首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5~10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。也就是说，并不是所有的二线城市都可以全面取消限购。张大伟认为，今年初中央提出的分类调控、双向调控并不能简单地用一二线来划分。类似厦门、南京等几个二线城市，人口净流入仍比较大，房价上涨压力也不小，只不过在成交量萎缩的情况下，当地政府就想通过口头传达等形式对限购政策进行部分松绑，这样就可以达到想要的效果，但直接发文取消限购的风险太大，可能性也很小。库存、价格等影响限购政策那么，是否取消限购有哪些主要指标呢？目前看来，库存、价格、房价涨幅等是其中的几个主要指标。例如，按照中指院发布的6月百城房价指数，呼和浩特、长春这些省会城市房价在7000元左右，沈阳不到8000元，经济第三大省山东的省会济南不到9000元，这些城市的房价比南方同等城市要低很多，而且由于库存积压严重，人口流入增量较慢，不少区域楼盘出现明显降价。上海易居房地产研究院近日发布的2014年上半年35个一二三线城市库存存销比显示，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。包括温州、宁波在内的几个城市存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率也较大。此外，已经连续多月楼市下跌的城市，放开限购的可能性也比较大。《第一财经日报》研究国家统计局发布的70个大中城市房价发现，无锡、温州、杭州、宁波、济南、沈阳、石家庄等多个城市已连续3月环比下降或停止增长。相比而言，南宁、大连、厦门、南京、南昌和合肥的库存较小，此类城市房价暂时仍然比较抗跌。这其中，厦门、南京、苏州等区域中心城市，人口净流入仍比较大，库存也比较小，房价相对坚挺，价格也比较高，刚需购房者的购房压力比较大。以厦门为例，今年以来厦门的房价数月领涨全国，房价之坚挺甚至超过一线城市。根据中指院公布的百城价格指数，厦门6月新建住宅平均价格为20365元/平方米，环比上涨1.64%，位列全国第三，同比涨幅12.65%，居全国第一，且这已经是厦门房价连续25个月上涨。其房价比一线城市的广州高出1869元。世联地产厦门公司人士告诉《第一财经日报》，这几个月厦门的楼市成交量有所减少，但价格一直十分坚挺，“虽然岛外一些楼盘也有促销，但几乎没有降价的。”“厦门市场具有特殊性。”厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授说，一方面由于厦门作为区域中心城市，教育、医疗、城市建设都是最好的，因此对周围地区具有很强的吸附作用。另一方面，这些几年厦门的土地供应实在太少，供不应求。南京、郑州等二线城市房价也比较坚挺。国家统计局的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅中，郑州以0.3%的环比涨幅领涨全国，厦门和南京紧随其后，环比涨幅达到了0.2%。李友华认为，在房地产下行趋稳的态势之下，不同城市之间的走势和情况还会有所不同，这个不同也就是“有市场”和“无市场”的区别。类似温州、鄂尔多斯这类地方就是“无市场”，由于这类地方市场太大、库存太大、人口净流量太小、产业链不完整、相关设施不完善，市场动力不足导致这类城市的房产库存无法消化。而类似北上广和厦门、南京、苏州这类“有市场”的地方，市场动力很强，可以通过降价等优惠活动消化房产库存，只要降价就会有市场。相关一财网调查：五成网友不买房在楼市成交量日渐低迷、价格下挫的背景下，武汉、呼和浩特、济南、厦门等许多城市纷纷低调推出了取消或者实质性松绑限购的政策。然而，松绑限购究竟能给中国房地产市场带来怎样的影响？能否提升房价、带动购房需求呢？一财网近日展开了线上调查，就相关问题征集了网友的看法和意见。在回答关于购房意愿的问题时，34%的网友表示，如果所在城市放松限购，将会考虑买房。51%的网友则表示将不会购置房产。总体上看，在受访人群中，购房意愿体现出一定的观望情绪。而在对楼市调控松绑后房价走势的预测上，39.3%的网友认为房价将出现攀升。21.7%的网友持相反观点，认为房价将下降。另有30.4%的网友预测，房价会呈现先升后降的趋势。仅有少数受访者认为，未来房价水平将与目前持平或先降后升。同时，当提起“房子”这一公众普遍关注的焦点，有38.1%网友表示首先想到也最为关心的是楼市拐点何时出现以及何时买房比较划算的问题。而19%的网友则较为关注房贷相关政策的变化和房地产的投资前景。另有小部分网友表示最为关心哪些城市将放松限购以及未来房地产税将如何征收。

国家统计局公布的2014年1-11月份房地产数据显示，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%。银河证券分析师赵强进一步指出，2013年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，其结果是，土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市，而在其他区域开发商补充存货动力明显不足。赵强进而展望，2015年，有效市场区域将逐渐收窄，重点城市销量还有改善空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。东兴证券预测，2015年商品房销售面积为121,125万平方米，同比下降3%；全年销售金额为82,216亿元，同比下降3%。东兴证券分析师郑闵钢指出，行业下行的主要原因是达25周岁的置业新增人口在2013年到达峰值（超过2500万人；25-44岁区间的人口的高峰期出现在2006年，目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。民生宏观研究院执行院长管清友也认为，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。首先，人口年龄结构迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次，除刚需以外，很多人寄望于改善型需求的释放，但管清友认为，目前来看，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平米，和其他国家比较已经不低。未来改善型需求的增量也应该是放缓的。2014年，开发商的存货压力普遍很大。研究中心数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%；15家中型房企存货较年初上升了25%。查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿；存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康；而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。总体行情调整，销售端受阻（大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动），房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升—说明行业库存风险在不断集聚。

二线城市中房价最为坚挺的厦门悄然放开限购政策：厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无须再交社保证明。尽管厦门市国土房管局相关负责人对《第一财经日报》表示，该局并没有出台相关文件，但当地业界人士均表示上述松动确实存在。二线城市中经济发展较为不错的武汉和苏州近日也松动了限购。武汉6个远城区、东湖高新区，以及东湖风景区、化工新区、武汉开发区等四个新城区，外地人购房，要提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可，140平方米以上户型，全市范围不限购，含新房、二手房。苏州的尺度更大，90平方米以上的住宅类商品房全部放开限购，不加任何限制，90平方米以下的住宅类商品房沿用原来的限购政策不动。去年以来楼市下滑最严重的温州目前也悄然取消限购。尽管当地官方表示未明确发文，但当地业界均称，温州现在已不再严格要求购房前的套数审查。在这种情况下，限购松绑已经由点到状，限购已呈土崩瓦解之势。据《第一财经日报》不完全统计，目前至少有超过13个城市取消或者实质性松绑限购。限购大分化那么未来这些限购城市都会松绑吗？中原地产首席市场分析师张大伟告诉本报，未来在执行限购的46个城市中，限购政策会明显分化成三大板块。首先是北上广深一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。其次是经济一般的二线城市以及三线城市，预计至少有30个城市可能会步呼和浩特、济南的后尘，采取正式发文的形式，全面取消限购，以达到影响市场预期的作用。这些城市的房价本身不算高，库存又很大，取消限购对当地楼市冲击不大。第三部分群体则是二线城市中，经济相对比较好、库存比较少、房价比较高的城市，比如厦门、南京、苏州、郑州等5~10个二线城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能会部分放松。也就是说，并不是所有的二线城市都可以全面取消限购。张大伟认为，今年初中央提出的分类调控、双向调控并不能简单地用一二线来划分。类似厦门、南京等几个二线城市，人口净流入仍比较大，房价上涨压力也不小，只不过在成交量萎缩的情况下，当地政府就想通过口头传达等形式对限购政策进行部分松绑，这样就可以达到想要的效果，但直接发文取消限购的风险太大，可能性也很小。库存、价格等影响限购政策那么，是否取消限购有哪些主要指标呢？目前看来，库存、价格、房价涨幅等是其中的几个主要指标。例如，按照中指院发布的6月百城房价指数，呼和浩特、长春这些省会城市房价在7000元左右，沈阳不到8000元，经济第三大省山东的省会济南不到9000元，这些城市的房价比南方同等城市要低很多，而且由于库存积压严重，人口流入增量较慢，不少区域楼盘出现明显降价。上海易居房地产研究院近日发布的2014年上半年35个一二三线城市库存存销比显示，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。包括温州、宁波在内的几个城市存销比数值比较大，此类城市房价下跌的概率也较大。此外，已经连续多月楼市下跌的城市，放开限购的可能性也比较大。《第一财经日报》研究国家统计局发布的70个大中城市房价发现，无锡、温州、杭州、宁波、济南、沈阳、石家庄等多个城市已连续3月环比下降或停止增长。相比而言，南宁、大连、厦门、南京、南昌和合肥的库存较小，此类城市房价暂时仍然比较抗跌。这其中，厦门、南京、苏州等区域中心城市，人口净流入仍比较大，库存也比较小，房价相对坚挺，价格也比较高，刚需购房者的购房压力比较大。以厦门为例，今年以来厦门的房价数月领涨全国，房价之坚挺甚至超过一线城市。根据中指院公布的百城价格指数，厦门6月新建住宅平均价格为20365元/平方米，环比上涨1.64%，位列全国第三，同比涨幅12.65%，居全国第一，且这已经是厦门房价连续25个月上涨。其房价比一线城市的广州高出1869元。世联地产厦门公司人士告诉《第一财经日报》，这几个月厦门的楼市成交量有所减少，但价格一直十分坚挺，“虽然岛外一些楼盘也有促销，但几乎没有降价的。”“厦门市场具有特殊性。”厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授说，一方面由于厦门作为区域中心城市，教育、医疗、城市建设都是最好的，因此对周围地区具有很强的吸附作用。另一方面，这些几年厦门的土地供应实在太少，供不应求。南京、郑州等二线城市房价也比较坚挺。国家统计局的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅中，郑州以0.3%的环比涨幅领涨全国，厦门和南京紧随其后，环比涨幅达到了0.2%。李友华认为，在房地产下行趋稳的态势之下，不同城市之间的走势和情况还会有所不同，这个不同也就是“有市场”和“无市场”的区别。类似温州、鄂尔多斯这类地方就是“无市场”，由于这类地方市场太大、库存太大、人口净流量太小、产业链不完整、相关设施不完善，市场动力不足导致这类城市的房产库存无法消化。而类似北上广和厦门、南京、苏州这类“有市场”的地方，市场动力很强，可以通过降价等优惠活动消化房产库存，只要降价就会有市场。相关一财网调查：五成网友不买房在楼市成交量日渐低迷、价格下挫的背景下，武汉、呼和浩特、济南、厦门等许多城市纷纷低调推出了取消或者实质性松绑限购的政策。然而，松绑限购究竟能给中国房地产市场带来怎样的影响？能否提升房价、带动购房需求呢？一财网近日展开了线上调查，就相关问题征集了网友的看法和意见。在回答关于购房意愿的问题时，34%的网友表示，如果所在城市放松限购，将会考虑买房。51%的网友则表示将不会购置房产。总体上看，在受访人群中，购房意愿体现出一定的观望情绪。而在对楼市调控松绑后房价走势的预测上，39.3%的网友认为房价将出现攀升。21.7%的网友持相反观点，认为房价将下降。另有30.4%的网友预测，房价会呈现先升后降的趋势。仅有少数受访者认为，未来房价水平将与目前持平或先降后升。同时，当提起“房子”这一公众普遍关注的焦点，有38.1%网友表示首先想到也最为关心的是楼市拐点何时出现以及何时买房比较划算的问题。而19%的网友则较为关注房贷相关政策的变化和房地产的投资前景。另有小部分网友表示最为关心哪些城市将放松限购以及未来房地产税将如何征收。

自住型商品房虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房，在价钱上打了七折。不过要注意，这个打七折的参照价格，是2013年下半年北京楼市阶段性最高点的数据。因此，在这个价格数据基础上打折，显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说，有能力全款吃进者寥寥，使用住房贷款看来在所难免。此外，自住型商品房虽然是共有产权，但仍具有一定的投资升值（或贬值）属性，对于投资人来说，利用贷款杠杆来实现住房梦，显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么，买一套自住型商品房，究竟要准备多少首付款，能申请到多少贷款？每个月怎么还呢？怎样还款最划算呢？现在，我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。
一、首套房贷款根据北京市的住房限购政策，北京户口的已婚家庭只能购买最多两套住宅（商住两用不算套数，在京军警视同北京户口），非北京户口的满五年纳税、社保家庭，以及单身家庭（包括离婚）都只能购买最多一套住宅。而对于自住型商品房来说，每个有资格的家庭终身只能购买一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便离婚，名下没房的家庭也不能再购买自住型商品房。买过自住型商品房的家庭，成员中满25岁的孩子，可以独立成户，获得购买自住型商品房资格。自住型商品房申购过程中，保障房轮候和京籍无房户是优先购买群体。考虑到自住型商品房僧多粥少的现实，预计未来两年内，绝大部分自住型商品房项目都会被优先群体包圆，而其中大部分家庭是首次购房。如果没有能力支付全款，那就只好贷款，享受首套房贷款的相关政策。
（一）支持力度国家对首套房贷款是支持的。这种贷款基本是解决刚性需求和基本居住需求，理应得到满足。不过，由于银行普遍处在贷款额度不足的状态，放款时间比较慢，而且因个人金融信用的实际状况，存在拒贷的可能性。绝大多数银行执行基准利率，少数银行可能执行基准利率上浮10%（1.1倍基准利率），或搭配出售理财产品。在基准利率上打折扣的情况已经很少了。在北京楼市历史上，大概只有2009年出现过基准利率基础上下浮30%（利率七折）的情况，但即便如此，也比同期的公积金贷款利率略高。
（二）首套商贷5年以上的基准利率是6.55%。首套房贷要求首付不低于总价30%，贷款额度不超过总价70%。贷款期限最长为30年。一般来说，35岁以下的年轻人申请，基本可以拿到30年的还款期。超过40岁以后，还款期就会缩短。银行一般将65岁视为还款截止年龄（也就是到这个岁数时必须还完）。因此，如果您50岁再来买房，还款期只有15年，同样额度的贷款，月供会比较多，但利息总额减少。贷款额度要根据申请人的单位属性、金融信用状况、经济收入酌定。一般来说，月供不能超过家庭月收入的50%。我们以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。首付不能低于60万元，商贷最高不能超过140万元。如果按照月供最少，还款期最长来算，为期30年的月供为8895.04元（等额本息法），30年里还的利息总额高达180.221万元，超出本金40万元。那么，这个购房家庭的月收入要超过18000元，才能拿到这140万元贷款。当然，如果差钱的家庭可以要单位伪造收入和纳税证明，但家庭约收入一下子拿走将近9000元还贷，作为工薪阶层的你，不觉得负担很重吗？也有人愿意用等额本金法，每个月还的本金一样多，那么月供额度就会在30年里由多变少，第一个月还11530.56元，以后逐月递减，到第360个月还3910.12元.30年里的还的利息为137.932万元，比本金略少，比等额本息法少还40多万元利息。因此，要想让自己月供负担轻一些，首付就尽可能多一些吧。
（三）首套公积金贷款公积金贷款的发放单位是有区别的，包括常见的北京市住房公积金管理中心和中央国家机关住房公积金管理中心（简称市管和国管），也包括不太常见的中共中央直属机关住房公积金管理中心（简称“中直管”）和铁路系统住房公积金管理中心，以及军队的住房公积金管理中心等。需要解释的是，国管的覆盖面包括国务院系统的政府机关、事业单位和中央直属企业、部委直属国有企业。市管的覆盖面包括北京市及各区县政府机关、事业单位和北京市、各区县直属国有企业、民营企业、外资企业和个体企业。中直管的覆盖面是党中央直属的政府机关、事业单位以及全国人大、政协、各民主党派机关及事业单位，以及相关的直属企业等。铁路系统和军队的情况顾名思义，就不解释了。公积金首套房贷款的基准利率是4.5%，相当于商贷的66折，可以说是国家给缴纳公积金的职工提供的贴息住房贷款。根据北京市最新规定，职工缴存公积金连续满12个月且购房时仍在缴存的，可以申请公积金贷款，否则不行。中间断了得从头算。能贷多少呢？北京市规定的标准上限是80万元。如果信用评级达到A级，可以贷到80万元；达到AA级可以贷到92万元，达到AAA级可以贷到104万元。上面的说法是理论上的，但现实中由于贷款额度较紧张，一般也就最多给贷到80万元。就算你信用评级再高，想拿到104万元也不容易。目前，想要贷到80万元大概也不容易。需要每月个人缴存额不低于700元（不含单位1:1补的700元），才能拿到这么多贷款。否则适当减少。如果一个月个人缴存额大概五六百元，大概能贷到70-75万元，比以前略有减少。前段时间新闻上公布了算法，我不再赘述。公积金贷款执行的首付标准比较古怪。首套房且建筑面积90平米以下，首付不低于总价20%，贷款不高于总价80%。首套房且建筑面积超过90平米（不含），首付不低于总价30%，贷款不高于总价70%。这个政策可理解为支持中低价位、中小户型的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。虽说有首付不低于20%的说法，但由于一般情况下只能贷到80万元，购房者还要准备出120万元的首付款。因此，由于总价和贷款额度因素，首付实际上变成了60%。月供是多少呢？按照贷款80万元，为期30年计算，月供4053.48元（等额本息）。30年间的利息总额为65.925万元。如果按照等额本金法还款，首月要还5222.22元，第360个月还2230.56元，可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额54.150万元，比等额本息法少还11万元利息。不过，公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1万元，否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当首付出去120万元以后，很多家庭就立即沦为赤贫，生活质量不降低才怪呢。
（四）能不能组合贷款现代多数开发商开发的普通商品房项目，都不支持组合贷款，甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点：一是每种贷款的额度都受限；二是办理手续非常繁琐，极容易因两类贷款之中的一类没批下来，给自己找麻烦；三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法，一个家庭只能使用两次住房贷款，无论是公积金还是商贷，正所谓“认房也认贷”。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都只能全款购房了。所以，我不建议使用组合贷款。
二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定，住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房，那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都得全款购房。因此，使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是，首套房贷款只有一次。就像人的青春年华，失去就再也没有了。理论上讲，国家不反对第二次贷款，但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况，一种是名下无房，一种是名下已有一套住房。
（一）名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房，但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款，再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款，这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策，这种情况无论是商贷还是公积金贷款，需要首付不低于总价的60%，贷款不高于总价的40%，贷款利率均为1.1倍基准利率（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价22000元，90平米户型。总价200万元，只能获得最多80万元、最长30年的贷款额度（可能现实中获得的额度还会略少），需要首付120万元。商贷月供5435.72元（等额本息），30年还的利息总额是115.686万元。公积金月供4270.16元（等额本息），30年还的利息总额是73.726万元。
（二）名下有一套房的第二次购房贷款（二套房贷款）名下有一套房子，用贷款购买，无论贷款是否还清，这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房，就是第二次贷款，属于最典型的“二套房贷款”。由于名下有房，无论该房是否在北京，首付都不能低于总价70%，贷款无论是商贷还是公积金，都不能高于总价30%，贷款利率为基准利率1.1倍（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子，全款购买。然而，自己的贷款已经用过一次（比如为父母买房贷款偿还），此时自己再想通过贷款买一套房，依然是首付70%，贷款30%。我们以恒大御景湾90平米住房为例。200万的总价，在这种情况下首付要达到140万元。贷款60万元。如果还款期为30年，商贷月供4076.79元（等额本息），30年还的利息总额是86.765万元。公积金月供3202.62元（等额本息），30年还的利息总额是55.294万元。不过在实践中，如果第一次贷款尚未还清，很可

芜湖公积金五年以下(含五年)的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%;五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%公积金利贷款率下降0.25%20年利息可少缴纳近1万元以芜湖公积金可申请的个人最高额度30万元为例，20年期等额本息还款法计算，每人还款额度将从之前的1897.95元降至1857.70元，虽然每月少还的额度不多，只有40.25元，但20年共计可少利息9660元，接近1万元。芜湖发布公积金新政调整二手房住房公积金贷款额度为了充分发挥住房公积金制度的作用，保证住房公积金安全、规范运行。芜湖公积金新政规定不仅二套房可申请贴息贷款，而且还调整了二手房住房公积金贷款额度。芜湖公积金新政中包括二套房可申请贴息贷款，支持改善性需求等内容，这也标志着芜湖成为安徽省继铜陵、宣城后的第三个发布楼市新政的城市。芜湖公积金新政要点：二套房可申请贴息贷款，直指改善型需求;支持外地调入芜人员使用住房公积金贷款;调整二手房住房公积金贷款额度，最高贷款额度维持原有的不超过房屋计税价格70%的规定;解除劳动关系一年才可提取公积金。公积金新政将利好外地人到芜湖安家置业，对于在芜湖工作的异地刚需族是一大福音。同时有利于芜湖下辖4县居民到市区买房，对外地人才在芜湖落户有推动作用。同时，芜湖有部分改善性购房者，因为银行信贷政策、楼市大环境影响，一直在观望，此次公积金新政可能会一定程度上拉动这部分购房者的购房热情。省内异地公积金互通外地人公积金买房最高可贷40万芜湖市公积金管理中心对外发布芜湖市住房公积金省内异地贷款操作细则称，新规支持外地调入芜湖市区人员使用住房公积金贷款购房。外地(含芜湖市辖县)调入芜湖市区工作，在外地住房公积金贷款还清的情况下，购买首套自住住房时允许按照芜湖市首次住房公积金贷款政策办理。只要在安徽省内其他地方缴存住房公积金6个月以上的借款人，在芜湖购房都可申请公积金贷款，最高额度为40万元。根据细则规定，外地人在芜湖申请公积金贷款买房，一手房不超过购买住房全部价款的70%。二手房房屋使用年限在10年(含)以下的，不超过购买住房计税价款的70%，房屋使用年限在10年以上、20年(含)以下的，不超过购买住房计税价款的50%;房屋使用年限在20年以上的，不超过购买住房计税价款的40%;新规还规定，一个家庭中，夫妻一方符合芜湖市住房公积金贷款条件，另一方在外地也缴存住房公积金，在芜湖市行政区域内购买自住住房，在查实外地无贷款和有还款能力的情况下，可以按照夫妻双方缴存住房公积金的政策计算贷款额度。