美国公寓房产税怎样征收有哪位了解?

美国公寓房产税包括按揭贷款公司处理贷款费、贷款者信用调查费、房产证书可靠性调查费、房产估价费、土地测量费、贷款者律师、地方政府契约登记费、交易费、印花税费等。根据房产地点不同，费用总额大约是房产价格的1%-8%，一般在3%-5%。此外，还有卖方和买方中介费，不超过房产交易费的6%，一般由卖方承担。还有其规定对于外国人在美国出售房产时，过户公司需要扣成交价的10%以交纳联邦所得税。

美国公寓房产税包括按揭贷款公司处理贷款费、贷款者信用调查费、房产证书可靠性调查费、房产估价费、土地测量费、贷款者律师、地方政府契约登记费、交易费、印花税费等。根据房产地点不同，费用总额大约是房产价格的1%-8%，一般在3%-5%。此外，还有卖方和买方中介费，不超过房产交易费的6%，一般由卖方承担。还有其规定对于外国人在美国出售房产时，过户公司需要扣成交价的10%以交纳联邦所得税。

税率由各州政府自行制定，一般年税率为房产值的1.5～3％。例如纽约州的房产税率较高，为3%.笔者的儿子原先住一幢较小的房子，房产值14万美元，每年缴房产税4200美元；现在住较大一点的房子，房价27万美元，每年缴8100美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。

　　美国重视纳税人的权利，美国人也很自觉执行纳税义务。大多数美国人都定期到街道、社区的税务部门缴房产税。但也会有一些不守法者，因此有这样一些规定：逾期不纳税者，要按月利率10％以上缴纳迟纳金；几经催促未缴纳者，税务部门可提出起诉，由法院判定；坚持不缴者，由有关机构对房子进行拍卖，拍卖款首先缴税，余款退还房主。

　　房产值在房价稳定时期，一般按购房时的房价决定。同时在街道和社区设有一个房屋评价组织，随着房子状况的变化，房主可提出申诉，增减房产值。例如多年失修，房子已不值原价了，可以申请减少；又如原房屋进行了改建或扩建，房产值就必须提高。

　　交不起的美国房产税

　　除了巨大的还贷压力，美国高额的房产税也是一笔不小的开支。美国当地一位房地产业人士告诉中国证券报记者，在美国，房产约占居民家庭资产的30%左右，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%.相关统计显示，自1995年以来，美国住宅销售收入每年达1500亿美元。

　　据了解，美国的房产税是以财产税名义征收的，征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定。而且，在不同的州，或同一个州不同的城市，甚至是同一个城市的不同学区，房产税的税率都可能不一样。通常学区好、房价高的区域，房产税也高，全美大多数地区的房产税率都在1%之间浮动，极少数的地区可能高达3%.

　　在美国居住了十几年的美籍华人张然（化名）就向中国证券报记者晒了晒自己的房产税账单。“我家2011年应当缴纳的房产税金额是2282.74美元。不过，其中将近80%都交给了我们所在地区的公立学校。”

　　张然还告诉记者，房产税依据当年的评估价按照一定的税率进行缴纳，所以每年交的金额也可能会有所不同。她称，虽然金融危机之后，美国的房价下跌让房主们的账面损失不小，但同时房产税也少交了。另外，美国的房产税还有一个特点，新社区房子的房产税比成熟社区的要高一些。“比如我曾经住过南加州的一个城市，那里的新社区地税高达1.8%，而相邻的成熟社区，地税仅1.2%，因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。”

　　高额的房产税让美国的房产“买得起，养不起”。芝加哥当地的律师威廉，常年帮助一些移民美国的人代办购置房产业务。威廉告诉中国证券报记者，房产税是许多移民购置房产时一道难以逾越的“心理障碍”，因为许多国家目前还没有推行房产税。

美国房产税税率在各地是不一的，但税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产（主要是房地产）征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价；一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。例如，新泽西州的泽西市房产税税率为４．１２５％。李堡市的税率为２．１８％，其中市政府征收的房产税税率为０．９３６％；代县政府征收的房产税税率为０．２７６％。纽约市的房产税最复杂，该市将房屋分为四种类型。第一种，１个～３个家庭共同居住的住宅，名义税率为１０．６９４％，实际税率为０．８５％；第二种，多个家庭居住的民用住宅，名义税率为１０．５５２％，实际税率为４．７５％；第三种，公共设施，名义税率为７．７０２％，实际税率为３．４７％；第四种，商业用房屋（如商店、仓库和办公楼等），名义税率为１０．６０８％，实际税率为４．７７％。纽约市有近１００万幢建筑，总价值近４０００亿美元，每年大约征收房产税７５亿美元，占房屋总价值的１．９％。