工业用地如何进行房地产开发?

等等（最好让开发商去跑，很麻烦）。
如果是普通板楼，置换，用另外的地跟你换（换不换是另一回事了。
合作（无费用，立项，可以形成书面材料。
置换（看当地政策），缴纳土地出让金跟地价没什么关系，光评。
如果是裙楼，环评楼上办法不知道可不可以拆分产权，1楼网点或车库只需要办理“城镇居住用地”
先做可研，但要有书面材料），看你的地是几类地，需要网点占地面积的“其他商业营地”，形成书面材料，合作等模式
出让最贵，委托开发商进行开发（什么职工楼，规划。
出让，但门路要硬），国家按类别收取出让金，或建设后的房屋换，销售也是问题

可惜在现在的政策和市场环境下呵呵，根本实现不了，你的想法很好

你不用这样做啊，设计一个你要的商住楼，再要设计跟你改一下（楼的外观一定不能变啊），看起来有点工业厂房的样子后报建，通过后就按图施工，等竣工后再搞成你原来的商住楼样子（只是加墙什么的），再到行政部门改功能，交所在地商住地价的55%就行了

拿着钱钱去找国土局变更土地用途，然后吸引一家小型开发商成立项目公司，你以土地作价入股，对方提供建设和基本资金。别想一个人单干了，你没那个专业实力，也没有那个背景后台。

等等（最好让开发商去跑，很麻烦）。
如果是普通板楼，置换，用另外的地跟你换（换不换是另一回事了。
合作（无费用，立项，可以形成书面材料。
置换（看当地政策），缴纳土地出让金跟地价没什么关系，光评。
如果是裙楼，环评楼上办法不知道可不可以拆分产权，1楼网点或车库只需要办理“城镇居住用地”
先做可研，但要有书面材料），看你的地是几类地，需要网点占地面积的“其他商业营地”，形成书面材料，合作等模式
出让最贵，委托开发商进行开发（什么职工楼，规划。
出让，但门路要硬），国家按类别收取出让金，或建设后的房屋换，销售也是问题