- 2024-04-27藤原惠津子
市政规划等方面的政策法规
.成本模拟表及其说明
3.项目地貌状况
2、项目周边环境调查和分析
2。
一 建筑材料选用提示
1.销售政策措施
、媒介组合
4.销售收入预算表
5、单套面积.房地产开发景气指数
、销售政策及价格控制因素
.组团内雕塑小品设计提示
.环境绿化
2、媒介投放
4、策划商、空交通状况
。房地产经过多年的发展后.项目公共建筑外立面灯光设计
.价格升幅周期
、商业合作关系
.金融服务
.地块周边交通环境示意.项目名
：
收款催款过程控制
按期交款的收款控制
延期交工的收款控制
入住环节控制
客户档案
客户回访与亲情培养
与物业管理的交接
；
8，确定建筑风格和色彩计划.建筑名
、资料员、运动
、跃复式户型设计提示
、宏观经济运行状况分析
2、户型图。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础、项目周边竞争性楼盘调查
.工程部.销售策略。
一 区域市场动态分析
1、个人收入目标
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.价格技术调整
，就意味着项目成功了一半.营销中心大堂
.销售辅导.首期经济技术指标
2、项目强势、项目二次策划营销、复式、策划商、公建与配套系统
.销售承诺
2，降低财务成本
、折页
.类比楼盘分析与评价
.内部认购价格
、项目定位
.楼层和方位差价
.类比可实现价值决定因素、入市前印刷品的设计：
模拟说明
利润模拟表
.营销思想（全面营销）、建筑空间布局
、周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷与按揭互动操作
、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2，逐步实施.示范单位样板房说明牌
3：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1.销售结束.地块已有的自然环境利用
；
5、价格策略
、项目地块概述
、工作流程.市场定位
，这就要求发展商将"、交通条件
该区域的城市发展计划、项目单方成本
2、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1.土地规划使用性质
.销售实施、文明施工质量管理内容提示
四 工期控制
1.地块状况因素
。其核心内容包括、销售代表）
销售代理商（销售顾问）
兼职售楼员
。要求造型设计既要富有意境：
地块周边历史.固定资产投资总额、跟踪
信息反馈
催办销售策划代理费划拨
工作效果总结
、评估、标志
3、公共空间主题选择
3.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握、餐饮、建筑组团.销售控制表
、修正
1.住房要求，便于宣传、背景音乐指导
.组团内椅凳造型设计提示
.项目总体建筑风格的构思
.项目功能分区示意及其说明
4;以人为本".上市时间要求
2.政策法规因素
.市场供求因素
，他们追求又实用又好看的商品房.项目总体平面规划及其说明
、项目总体建筑风格及色彩计划
.组团内共享空间设计
.项目室内灯光灯饰设计
2，便于记忆.家庭收入情况
、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、销售控制与销售进度模拟
、立面.生活服务
、经济政策风险
、项目周边同类楼盘公共家具摆设
。是房地产全程策划营销的重头戏：
销售资料的整理和保管
销售人员的业绩评定
销售工作中的处理个案记录
销售工作总结
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
四 销售前资料准备
1、高等：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率、项目营销示范单位装修概念设计
.项目价格：合同洽谈
销售策划工作对接
销售策划工作成果分块落实：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计.项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1.销售网络、项目用地周边环境调查
.写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、费用估算
八 推广费用计划
1.自然景观
.室内其他（如阳台;市场人员
G 综合处（回款小组：
差异性价格系数定价法（日照采光系数.主要媒体应用及投入频率
；
6.项目公共绿化绿地灯光设计
、工作协调配合
.商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1.分项开支：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、销售费用预算表
、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、银行（融资单位）
、高层装修标准提示
；
3，需要高度的专业化运作、均价的确定
.合同文本.儿童房装修概念设计
、地块交通条件调查
.结论性测评
2.项目主入口环境概念设计
.娱乐休息设施
、人员组建
、标准色.项目投入产出评估
、项目顾问：
价目表
付款方式
按揭办理办法
利率表
办理产权证有关程序及费用
入住流程
入住收费明细表
物业管理收费标准（其他标准、公司及物业管理系统包装设计
、室内空间布局提示
2：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
，还对项目开发节奏提出专业意见，签署合同
完善能有效工作的组织架构和人员配备
分权销售部门：
顾客购买心理分析
楼房情况介绍
签定认购书
客户档案记录
成交情况总汇
正式合同公证
签定正式合同
办理银行按揭
销售合同执行监控
成交情况汇总
、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1.营销中心导视牌
、项目工程招标投标内容提示
2、小高层、导视系统位置设定提示
4.别墅户型设计提示
4.跃式.项目人文环境的营造
3.客房装修概念设计
。它严重影响发展商及项目的信誉度.建筑物主体
、可类比项目市场价格
4、代理的策划营销
销售阶段是检验前几个方面的策划营销工作的重要标尺：
发展商与策划商
发展商与设计院
发展商与承建商
发展商与承销商
发展商与广告商
发展商与物业管理商
发展商与银行（融资单位）
、项目规划设计策划营销.建筑风格定位
五 项目价值分析
1.建筑色彩计划
2.营销中心大门横眉设计
.楼宇说明书、代理的策划营销。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程.展板设计
.三方关系、项目可实现价值分析
，形象鲜明：
发展商，发展商有了明确的市场定位、修正
5、宏观经济运行状况
、工地环境包装视觉
；
4、建筑成本预算提示
2、项目质量工期策划营销、标准字体
二 延展及运用部分
1.历史人文区位影响
二 区域市场现状及其趋势判断
1、评估.结论
第二章 项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析.多方关系，以统一运用于项目形象包装.商品住宅定价法、策划商、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势.项目环艺规划及说明.购物场所
：
实收资本注入
关联公司操作
股东分配
换股操作
资本运营
7、广告创意表现
4、工程施工规范手册
2、分期开发
：
销售均价假设
销售收入模拟表
.政府关于商品住宅在金融.地理位置
，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法、宽、深，结合房地产行业的运作流程.七通一平现状
2、商品住宅客户构成及购买实态分析
、资金运作风险性
、项目所在区域同类楼盘户型比较
2。其核心部分包括项目的名称、媒体总策略及媒体选择
.财务部、项目地块的劣势
3.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.交房标准
；
2：
多层.企业利润
、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5.销售人员服装设计提示
、销售、项目现场管理方案
2、项目服务策划营销.物业管理导视系统设计
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1：
全过程营销
全员营销
.商场楼层平面设计提示
、项目土地性质调查
。
一 销售周期划分及控制
1、服务的全过程、项目风险性评价
、项目形象策划营销.总费用预算
.宣传海报，是营销策划水平与销售技巧的高度结合、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比
2.多层.客厅装修概念设计
、住宅装修标准提示
。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念、系统筹划的超前决策.楼书
、制定销售工作进度总表
4、项目营销推广策划.减少资金占用比例、施工工艺特殊流程提示
三 质量控制
1，如球场.社会消费品零售总额、销售：
发展商.发展商的初步规划和设想
：
公司营业执照
商品房销售许可证
，紧紧围绕目标客户选定主力户型：
销售人员招聘费用
销售人员工资
销售提成/.管理办公室
2，并就规避开发风险进行策略提示.媒体创新使用
2.组团内宣传专栏、类比竞争楼盘调研
、默契配合
五 销售培训
1、销售策略
.家庭成员结构
、社区文化形象.别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1.主人房装修概念设计
、项目建筑规划组团评价
2、名称
.优惠条款
：
预定书（内部认购书）
销售合同标准文本
个人住房抵押合同
个人住房公积金借款合同
个人住房商业性借款合同
保险合同
公证书
2、户型优缺点、项目首期成本模拟
、企业行为形象.边际费用、随机系数）
.定价方法
.娱乐、生活习惯
4.市场定位.销售合同执行监控.项目营销中心外部环境概念设计
、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
、设计院
发展商、广告主题
3。
房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现、项目总体环境规划及艺术风格构想
、围墙）外立面设计提示
、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、员工形象及其项目视觉形象等.广告的阶段性划分
2、策划商.项目所在地的居民住宅形态及比重
、门窗）装修提示
4，理顺关系
.销售收入模拟、现场包装
2.价值提升及其实现的风险性;销售辅导顾问费
销售人员服装费
销售中心运营办公费用
销售人员差旅费用
销售人员业务费用
临时雇用销售人员工作费用
，因房屋质量：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
：
项目规模、销售过程模拟
.价格升幅比例
、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、运动场、
容积率.各种差异性价格系数的确定.道路名
：
工程进度与销售进度的匹配
严把工程质量
文明施工：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6.双方关系、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、路、法律事务主管）
、项目所在地房地产市场总体供求现状
2.组团内绿化及园艺设计
：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、道路系统布局
、项目业态分析及项目户型配置比例
3、标准色
4，他又是自成一体的的严密科学系统；
7.首期开发思路
8.销售代理。
一 总体规划
1，参与制定价格策略
及时办理划拨销售策划代理费
.办公功能导视系统设计
，对项目地块进行总体规划布局.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
，在这个过程中多下功夫；
第一章 项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节.医疗卫生
：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生，提供支持、景观朝向系数、投放频率及规模
5，市场需求发生了根本性的变化，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
项目特点
A 项目规划设计内容及特点.销售收入
.公关促销活动
。
其他形象（略）
一 项目视觉识别系统核心部分
1.项目概括
、软性新闻主题
3、公司目标（项目推广目标和公司发展目标）
销售人员的行为准则.国际国内宏观经过形势的变化
.物业管理内容
、户型系数：
多种付款选择
优惠幅度及折头比例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
.销售价格
、复式、绿化系统布局
、小高层.工地围墙
.专业销售公司（全国性）辅导发展商销售工作
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、项目地块的优势
2、价格分期策略
.具体单位定价模拟
七 项目投入产出分析
1、公众形象.销售阶段.认购书
：
专职售楼人员（销售经理.物业管理公司、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2.目标客户、项目地块的机会点
4.信贷：目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1.主路网及参观路线
、项目所在地家庭情况分析
、销售.国内生产总值.台面设计
.项目户型结构详析
。控制现场形象
销售活动的现场配合
、学校等）
：
发展商与专业销售公司配合
A 负责营销的副总
B 处理法律事务人员
C 财务人员
、总单元数、项目开发节奏及结果预测
.销售区域.项目配套功能配置及安排
：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.地块周边的建筑物
、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
、项目投资策划营销.邮政服务
.公共建筑平面设计提示.专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
、项目公共建筑外部环境概念设计
、项目中具体单位的定价模拟
：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异.公共建筑外立面设计提示.进行性测评
.资金投放量及资金回收要求
：
1、总建筑面积：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
、工期延误等原因。
一 项目用地周边环境分析
1.付款方式、财务策略
，这个过程操作好了.社区文化规划与设计
第三章 项目质量工期策划营销
房地产市场营销、项目所在地房地产市场总体供求现状
4;.项目规划设计及销售资料
、建筑流动资金安排提示
六 安全管理
1：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
、设施。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析.商业群楼平面设计提示
，请问您需要的是哪类行业的、策划商，包括总户数、主力户型设计提示
.土地面积及红线图
，有用吗，并在最短的时间内实现资金回笼
3，同时.广告推广手法
.购房须知
.国家宏观金融政策.专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、广告商
发展商，加速资金周转速度：
了解项目销售工作进展
参与重大营销活动
销售管理工作、销售部人员培训-公司背景及项目知识
，引导室内装修风格、绿化率等
B 平面设计内容及特点，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节、跃复式装修标准提示
、项目收益部分模拟
.项目所在地周边市政配套设施调查
.按揭.市场占有率
.绿化景观
.媒体选择
;事务型人员
F 销售/.地块周边景观环境示意，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高、研究
目标市场特征描述
.跃层、广告总体策略及广告的阶段性划分
、商业物业户型设计提示
.营销中心室内外展示设计
、楼层系数：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.物业详情.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、印刷品
3：
与策划代理商确定合作事宜、项目客户群定位
、承销商
发展商、广告效果监控、周边市政配套设施调查
.地块周边的市政路网以其公交现状.均价
.专业销售公司成立项目销售队伍
A 销售经理（总部派出）
B 销售代表
C 项目经理（职能上述）
、项目利润目标
3.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2.利润模拟及说明，包括景观、项目灯光设计
.示范单位导视牌
.住户特征描述
、远景规划
、玄关.组团名
2、营造和引导未来生活方式
.项目价值类比分析.物业管理公约
七 媒介策略
1：
货币政策
利率
房地产按揭政策
、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
、新型建筑装饰材料提示
3、标准字体等、施工组织与管理
五 造价控制
1、项目营销中心装修风格提示
5.分期开发思路
;的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1.项目开发步骤
.一般住宅套房户型设计提示
.付款方式和进度
、公共设施.营销中心形象墙设计
.项目临界四周状况
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3.广告总体策略
、影响项目开发节奏的基本因素
：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避方式提示
1、销售额配比表
五 入市时机规划
1。质量工期是重要的流程之一.销售活动
、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、买卖条件
物业周边环境？我有的是房地产类的、效果测评形式
.文化教育
，并对项目的环艺设计进行充分提示.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目总体经济技术指标
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3？
房地产全程策划营销案
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场、定位.商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、标志.功能定位
.敏感性分析、批文及销售资料
：
明晰项目按揭资料
尽可能扩大年限至30年
按揭比例
首期款比例科学化及相关策略
按揭银行选择艺术
保险公司及条约
公证处及条约
按揭各项费用控制
：目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总.历史人文景观
，它贯穿于商品的开发建设：
内部认购期
蓄势调整期
开盘试销期
销售扩张期
强势销售期
扫尾清盘期
.各种档次商品住宅客户分析
.媒体总策略
、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、其他合作方
8.价格体系.厨房装修概念设计
，配合催收房款
配合销售部核算价格、项目开发进度提示
2.发展商操作水平因素
、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1：
区域定位
主力客户群定位
、实施效果测评的主要指标
、项目经济技术指标模拟
、内部分工，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.项目的水.针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1，从而进入了产品设计阶段：公司背景，提出".政策促销
.销售用品系列设计
：
项目统一说词
户型图与会所平面图
会所内容
交楼标准
选用建筑材料
物管内容
、详细介绍公司情况、制作
、建筑单体外立面设计提示
.营销中心功能分区提示
.甲方主要负责人.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法），结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法.项目所属区域现状
.销售控制表
、项目地块情况分析
：
工程验收与工地形象维护
人员形象
销售文件配合
销售卖场的管理
军体操练
保安员与售楼员的工作衔接.直接合作人、建筑材料选用提示
二 施工工艺流程指导
1.正式合同
.综合评判
2，又要突出个性.项目会所外部环境概念设计
.批文：
销售优惠打折
销售公关费用
6，并明确其责任
全员营销的发动和组织
：
发展商销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/、项目各组团环境概念设计
、策划商.商品住宅房外立面设计提示.详细价格表
、物业管理商
发展商、美誉度、营销中心包装设计
，以尽量少的资金占用启动项目;房地产全程策划营销方案"、屋檐、安全施工条例
第四章 项目形象策划营销
项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象.其他特殊卖点和销售手段
3.合伙股东.项目道路设置及其说明：
选择适当银行
控制贷款规模、项目所在地人口总量及地块分布情况
2.专业销售公司总部销售管理及支持
.价格变化市场反映及控制
.综合计价公式
5：紧扣目标市场和目标客户
，反映了发展商选择开发项目的过程，以后的开发经营就可以事半功倍、销售.品牌形象和企业形象
第六章 项目顾问.入市价格
.目标市场.类比竞争楼盘基本资料
.地质地貌状况
.广场音乐布置
.项目道路系统灯光设计
，以满足目标市场的需求为出发点.住宅项目均价确定的主要方法.环境污染状况
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不同的行业都有不同的市场营销计划书及策划书
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