一套建筑面积为74.6平米、套内面积61.73平米的房子，但房产商说实际面积是95平米（加公摊）合理吗?

商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应分摊的共有建筑面积包括：
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。
2、供旦储测肥爻堵诧瑟超鸡出租或出售的固定车位或专用车库。
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。
共有建筑面积的分摊方法是：
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
感觉公摊面积有些大了,不过价格按76.4算也无所谓了
我是学建筑的,这个要算还需要比较详细的数据

当然不合理了，建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积，使用面积在北京市旦储测肥爻堵诧瑟超鸡＝建筑面积/1.333，95你得问问是怎么来的。

房本上的建筑面积就是已经加了公摊的了！！！

您的问题里没有包含赠送部份面积。所以很难说合不合理