买二手房必看二手房交易税费全解析

二手房交易税费就是指在买卖二手房中，税局向买卖方征缴的各种税金，包含：营业税、个税、土地税、合同印花税、大城市维护保养基本建设税、契税、费额外等。对住户个人转让普通住宅的，暂免征缴土地税；合同印花税为房产买卖卖价的0.05%；个税的计税基础为以出让资产的收入额扣减资产固定资产原值和有效花费后的账户余额为应纳税额，征收率为20%；普通住宅的契税为2%，高端商品房契税为4%。买卖二手房全过程中买家和卖家都必须担负的不一样的税金，买卖二手房中征缴交易税的原意是以便限定进行交易，抑止房地产业产业链超温。結果是提升了购房者的买房承担，也提升了國家的税收收入。具体买卖中，商家常常将税金转嫁到店铺买家手上。一、税金税收契税合乎居民小区建筑密度在1.0（含）左右、单套总建筑面积在140（含）平米下列（在120平米基本上上调16.7%）、具体卖价小于同级別农田上住宅均值成交价1.2倍下列等3个标准的，视作普通住宅，房屋征收卖价或成交价的1.5%。相反则按3%。新政策下的契税：普通住宅：90平方米下列：1%、90-140平方米：1.5%、140平方米左右或是是非非普宅：3%、商业房或企业产权年限：3%大城市维护保养基本建设税营业税的7%。费额外营业税的3%。个税普通住宅2年以内：{房屋出售收益－买房总额－（营业税 城建税 费印花税 合同印花税）}×20%；2年左右（含）5年下列的普通住宅：（房屋出售收益－买房总额－合同印花税）×20%。售卖公房：5年以内，（房屋出售收益－经济发展楼价款－土地出让金－有效花费）×20%，在其中经济发展楼价款=总建筑面积×4000元/平米，土地出让金=1560元/平米×1%×总建筑面积。售卖并不是家中惟一住宅的个人所得税按楼价的1%征缴。交易费用3元/平米×总建筑面积合同印花税房屋交易量总额×0.05%营业税住房2年之内：房产评估总额×5.6% ；2年或2年左右普通住宅无营业税。2019年3月30日国家财政部、国税总局公布《有关调节住房出让营业税现行政策的通告》（税务总局[2019]39号）要求：“本人将选购不够2年的住宅对外开放市场销售的，全额的征缴营业税；本人将选购2年左右（含2年）的非普通住房对外开放市场销售的，依照其销售额减掉选购房屋的合同款后的差值征缴营业税；本人将选购2年左右（含2年）的普通住宅对外开放市场销售的，免税营业税。”土地税普通住宅免税；非普通住房3年之内：房屋交易量总额×0.5% ，3年至5年：房屋交易量总额×0.25%，5年或5年左右：免税。房屋权评估费80元，现有所有权证：20元买卖协议公证费用买卖协议必须公正时才须交纳，房屋交易量总额×0.3%；过户费用（1）契税；90平米下列初次买房的按1%交纳；90-140平米按楼价1.5%交纳；140平米左右按楼价3%交纳。（第二套房按3%扣除）（2）营业税：房屋所有权获得满2年的免税，未超出2年的按楼价5.6%交纳。（3）土地税；房屋所有权获得满5年的免税，未超出5年的按楼价1%交纳。（4）个税：房屋所有权获得满5年的免税，未超出5年的按楼价1%或房屋固定资产原值—房屋现值差值20%交纳。（房屋固定资产原值通常按上路契税完税额测算（5）房屋交易费用；按房屋总建筑面积6元/平米缴纳（6）房屋权评估费：80元。（7）房屋担保费；按评定额0.5%交纳二、计算方法契税由买家缴纳，缴税占比是：1、普通住宅应当缴纳卖价或者成交价的1.5%的契税。2、非普通住房应当缴纳卖价或者成交价的3%的契税。过户费用：(1)契税;90平米下列初次买房的按1%交纳;90—140平米按楼价1.5%交纳;140平米左右按楼价3%交纳买家担负（第二套房按3%扣除）(2)营业税：房屋所有权获得满5年的免税，未超出5年的按楼价5.8%交纳。卖家担负(3)土地税;房屋所有权获得满5年的免税，未超出5年的按楼价1%预交纳，依照超率累进税率测算，多退少补。卖家担负(4)个人所得税：房屋所有权获得满5年的免税，未超出5年的按楼价1%或房屋固定资产原值—房屋现值差值20%交纳。(房屋固定资产原值通常按上路契税完税额测算)卖家担负(5)房屋交易费用：按房屋总建筑面积6元/平米缴纳彼此担负(6)房屋所有权评估费：80元。买家担负(7)房屋担保费：按评定额0.5%三、买卖办理手续一切正常产权过户办理手续（一） 买卖税金1.营业税 （征收率5.6%， 卖家交纳）依据2019年3月房产新政，出让售卖选购時间不够2年的非普通住房依照全额的征缴营业税，出让售卖选购時间超出5年的非普通住房或是出让售卖选购時间不够2年的普通住宅依照2次买卖价差征缴营业税，出让售卖选购時间超出5年的普通住宅免税营业税。这儿有2个关键点①选购時间超出2年这儿最先看不动产登记证， 次之看契税，再度看单据（房改房看国有制住宅售卖收益专用型单据）这几种有效证件依照時间早的测算。通常来说单据先于契税，契税先于不动产登记证，房改房中時间早的是房改需收的订金的单据。②所卖房地产是普通住宅還是非普通住房。另：假如所卖房地产是普通住宅类如铺面、写字楼或工业厂房等则不论述是不是过5年都必须全额的征缴营业税。2. 个税（征收率买卖总额1%或2次买卖差的20%， 卖家交纳）征缴标准以家中为企业售卖非惟一住宅需交纳本人房出让个人所得税。这里有2个标准①家中惟一住房②选购時间超出5年。假如2个标准另外考虑能够免缴个税；一切1个标准不符合都务必交纳个税。注：假如是家中惟一住房可是选购時间不够5年则必须以缴税担保金方式先交纳，若在1年之内可以再次选购房地产并获得产权年限则能够所有或一部分退回缴税担保金，实际退回信用额度依照两个房屋交易价钱较低的1%退回。注：财政局会审批卖家夫妇彼此户下是不是有别的房地产做为家中惟一住房的根据，主要包括尽管不动产登记证沒有下发可是房管所单位早已备案登记的住宅（不包括普通住宅类房地产）。另注：假如所卖房地产是普通住宅类房地产则无论什么原因必须交纳个税。并且财政局在缴税全过程中针对营业税交纳差值的状况，个税也务必征缴差值的20% 。3.合同印花税（征收率1%，买卖方参半）从2009年迄今暂免征缴。4.契税（征收率1%、1.5% 、3%，买家交纳）征缴方式：依照标准征收率征缴买卖总额的3%，若买家是初次选购总面积不够90平的普通住宅交纳买卖总额的1%，若买家初次选购总面积超出90平（包括90平）的普通住宅则交纳买卖总额的1.5%。注：初次选购和普通住宅另外具有才能够享有特惠，契税的特惠要以本人测算的，要是是初次缴契税能够享有特惠。若买家选购的房地产是非普通住房或是是普通住宅则交纳买卖总额的3%。5.测绘工程费1.36元/平方米 总额=1.36元/平方米*具体测绘工程总面积 （2008年4月后最新政策房改房测绘工程费规范：总面积75平方米下列收200元，75平方米左右144平方米下列收300元，144平方米左右收400元）通常房改房全是必须测绘工程的，商住楼假如原产地所有权证上沒有市房管局的测绘工程章都是必须测绘工程的。6.买卖二手房服务费总额：住房6元/平方米×具体测绘工程总面积 普通住宅10元/平方米×具体测绘工程总面积7.房屋所有权评估费80元 现有所有权证：20元（二）申请资料1.财政局必须卖家夫妇彼此身份证件和户口本复印件一整套（若卖家夫妇没有相同户口簿上还需出示结婚证书影印件一整套）、买家身份证扫描件一整套、网签买卖协议这份、房产证明一整套（假如卖家直系亲属早已过世还必须公安局的死亡证这份）2.房产管理局必须网签买卖协议这份、房本正本、新测绘工程工程图纸二张，证实或完税凭证影印件；如国内房改房还需