- 2024-05-03晴风浪子
数据显示,成都市一季度五城区二手房成交面积88.56万平方米,同比增长20.7%;其中二手住宅交易面积69.09万平方米,同比增长17.2%;仅3月份,五城区二手房成交面积就为41.94万平方米。这是自去年5月以来单月成交面积首次突破40万平方米。其中二手住宅交易面积就达29.85万平方米,这也是自去年5月以来单月成交的最大量。
去年新政以后,随着政策逐渐被消化,整个市场逐渐明朗,今年年后二手房市场的迅速上涨,均价上涨200元/平方米左右,市场认为,这是需求集中爆发最直接的体现。预计今年二手房的成交量将占到整个房地产市场份额的1/3左右。
二手房需求群体也将告别单一的成份。因收入水平的提高而改善居住条件的人群,因拆迁而希望“原地返迁”的购房者,也将成为二手房市场的主力购买群体。
物稀为贵 上涨空间的资本
从短期来看,旺盛的需求态势让成都的二手房市场可以被看做是卖方市场,房东卖房一天一个价的情况仍然很常见。从长远来看,不论是业内人士还是普通消费者都对二手房市场前景持乐观态度,最直接原因就是市区内可供开发的土地越来越少,新房上市的数量逐渐减少。在此情况下,更具区位优势的二手房将迎来更多购房者的目光。而更加乐观的人认为,房价不仅要上涨,而且涨幅比较大,二手房的交易量也会大幅度提高,2006年成都的二手房也将牛气十足。
新楼量多 二手房涨价的阻力
尽管我们为今年成都二手房市场“擅自”定下了普涨的预测调子,但是,并非意味着二手房房价就可以“肆无忌惮”的一路往上串,整个市场也将受到一系列的阻力。
二手房上涨的最大阻力来自于大量面市的新房。
据数据显示,本次春交会参展的楼盘多达218个,其中销售项目121个,形象展示项目97个,而且这并非是成都市的所有楼盘总汇。据有关信息显示,今年五城区商品房供应面积有望突破1000万平方米,住宅供应有望超过900万平方米,预计下半年,还会有大量的新盘上市。不论是从数量,还是从品质来看,购房者有了更大的选择余地。这样会使二手房的需求群体产生分流,减缓二手房交易的激烈程度。
随着“大成都”的概念提出,城市化的迅速发展,会逐渐让一些原本“偏远”的地区逐渐进入成都的“势力范围”,而配套设施也将陆续跟上。在配套设施齐全、道路状况改善的情况下,区位较远但价格便宜的郊县楼盘,将吸引更多的购房者,而这一部分购房者中,很多都处于在购买市区二手房还是郊区新盘的游离状态之中,他们的选择依赖于郊区新盘的配套情况,也将影响二手房的走势。
与此同时,国家对于房地产市场的宏观调控,仍将继续下去,控制房价上涨过快仍是现阶段的主要政策指向。这一政策也可以片面地理解为房价的快速上涨是不被允许的。除此以外,今年的二手房需求还存在较大的不确定性因素,央行利率是否还会上调,物业税和个人所得税是否征取等等,都将一定程度上影响购房者的购房计划。不过这些因素对房价也是一把双刃剑,这些因素一旦实现,可能会使交易火爆的市场价格上涨,使交易冷清的市场价格下跌。
后市趋旺 慢牛行情
市中心
2006年年后,市中区的房屋出现了大幅上涨的情况,整个一环内的二手房上涨了300元/平方米,甚至出现了府河内1980年代后的住房卖断货的情况。
目前,该区域2000年前的二手房均价在3700-3800元/平方米左右,虽然这部分房屋以房改房为主,小环境一般,但是这些住房多为多层楼房,交通便利、生活方便,将吸引大量的年轻购房者。预计今年最高的市场成交价格会达到4300-4400元/平方米左右。
而2000年以后的二手房多为一些电梯公寓为主,虽然购房者对电梯公寓不太感冒,但是该区域的2000年后的二手房多为小户型,对于购房过渡的购房者来说影响并不大,目前的价格也在4500-4600左右,预计今年市场的最高成交价格在5000-5100元/平方米左右。
城东
从年后到现在来看,东门片区是涨幅最大的区域,比去年同期均价平均上涨300元/平方米左右。城东片区二手房房价的大幅上涨,可以说是在很大程度上沾了新盘的光,城东地块炒作直接影响了二手房价的上涨。而市政府对城东居住环境改变和道路条件的改善也起到了很大的作用,城东片区房价的升值空间仍在下半年继续体现。
以目前城东2000年前二手房3500-3700元/平方米左右的价格来看,城东该类住房的价格很有可能在今年突破4000元/平方米大关。东门居住环境的不断改善,会逐渐改变购房者对于区域的传统理念。
而城东2000年后的二手房,也是很多购房者目前购房的重要区域,目前该类的楼盘已经卖到了4100-4200元/平方米左右,要在本年度卖到4500元/平方米左右应该不成问题。
城南
南门是成都目前二手房价最高的区域,良好的配套、交通以及浓郁的商业气息等都对购房者有着最为直接的诱惑。而今年城南的二手房已经上涨了150元/平方米左右。在楼市普遍上涨的背景下,成南的二手房也必然是水涨船高。
很多人可能难以想像,现在玉林片区1980年代左右的四层楼已经卖到了4000元/平方米左右,而且房源相当紧缺。目前城南2000年后的二手房已经卖到了4200-4300元/平方米左右,预计在很短的时间内,该区域类似的二手房就可以卖到4500元/平方米以上。
而该区域2000年以后的二手房更是炙手可热,很多人用“抢”来形容在玉林买房的购房者。在现在4900-5000元/平方米左右的价格基础上,今年该区域类似二手房价格极有可能突破5500元/平方米。
城西
西门是目前成都最具人居环境的区域,特别是青羊大道沿线,集中了很多的高品质楼盘。而选择在该区域购房的群体组成也比较多样,青年、中年、老年都将该区域看作是居住的首选之地。从目前的市场交易来看,金牛区和武侯区两个区域的二手房成交量已经占到了总成交量的一半以上。
西门2000年前的二手房目前价格在4000-4200元/平方米左右,在年底前上涨到4300-4400元/平方米左右难度不大。
而该区域2000年后二手房,一直被很多购房者所青睐,4400-4500元/平方米左右的价格已经被现在的购房者所接受,在此基础上,年内很可能上涨到5000元/平方米左右。
城北
北门的二手房交易,是目前成都各个片区最为平淡的区域。但是,北门片区的二手房也会随着新建项目的开发而有所起色。除了李家沱等区域以外,北门二手房交易市场的整体活跃还需要假以时日。
目前北门二环内2000前的二手房均价在3100-3300元/平方米左右,由于该区域的需求量不大,估计在年内的涨幅平稳,预计在3200-3400元/平方米左右。
北门的高品质楼盘不是很多,其中还有很大部分的大户型住房,对于二手房交易来说,这类房屋并不太容易实现交易,特别是在这样的区域,即使房屋单价不高,但是面积太大的房屋,其总价必然较高,很多购房者宁肯花同样多的钱在南门、西门买套面积小点的房屋,也不愿在该区域买套面积更大的房屋,除非因为工作的需要,但这样的购房者必定只占少数。目前北门2000年后的二手房相对较少,所以也能卖到4000元/平方米左右,预计在年内也可以卖到4200-4400元/平方米左右。
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