- 2024-04-28W了然于心
营业税征收政策一出台，之前那些打算等满2年再出售的投资客，迫于资金压力纷纷挂牌。但对于资金相对雄厚的老洋房业主而言，这样的客户只占了很小的比例，因为大多数资金压力大的业主早在去年就已将其房产低价抛售，而剩下的投资客大多资金压力不大，选择“以租养房”。
“外资限炒令”的出台，对外资进入房地产市场进行有限制的控制，对上海房地产高端市场影响较大，特别是对外资市场占有率高达30％的老式住宅市场影响更加明显。由于境外人士在沪购买老洋房有一定的门槛，再加上复杂的产权关系和交易程序，现在海外基金很少进入老洋房市场，较多的是境外个人投资形式。
在购买老洋房时，购买者需注意以下几点：
1、老洋房产权是否清晰，因历史原因，多数花园住宅居住业主较多，购买客户需要买下所有业主产权或使用权，方能完成整幢花园住宅交易；
2、看房时最重要的是要注意整幢房子的占地面积、花园面积；
3、要留心其原始结构的完整性，比如窗户等设施是否保留完好；
4、要注意老洋房所在的区域和地段；
5、要看其文化历史背景，比如有没有历史名人住过。
业内人士认为，花园面积、占地面积越大，老洋房的售价也就越高，一般而言，花园面积200～300平方米左右的老洋房售价5万元/平方米；花园面积800～900平方米的老洋房售价9万～10万元/平方米。
对于投资者而言，投资老洋房要看区域位置及周边环境，最好选择在花园洋房集中的区域，周边房源的档次是决定该区域是否成为高档住宅区的衡量标准之一，老洋房集中区域的老洋房投资价值比较大。反之，缺少周边高档居住环境的支憨旦封秆莩飞凤时脯江撑，投资价值就比较小。除此之外，老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。
同时，还要充分挖掘其历史、文化底蕴，如果能够摸清其历史背景，与历史上的名人雅士搭上关系，往往能提升老洋房的价值。因为老洋房的价值很大程度上体现在它是一种历史文化的沉淀上。
业内人士同时表示，购买老洋房时，要充分考虑到购买用途，对于日后需要利用其商业价值的老洋房，一般要具备沿街、花园对着主要马路、周边是高档住宅区等特点。
目前购买老洋房的消费群体主要有4类人：老一辈的叶落归根的“海归派”、将其当作房地产项目的投资者、作为企业总部的企业法人和境外人士。
由于地段优势和稀缺性，老洋房的抗跌性比一些普通的商品房要强很多。
据悉，目前上海历史建筑总量仅1200万平方米，其中花园洋房、新里、老公寓占600万平方米，剩下的都是一些旧里、厂房和老式的办公房。除此之外，由于老洋房的出售受限较多，如很多老洋房随着时间的流逝，产权不够清晰等问题都成为老洋房交易时的阻碍，目前产权清晰、可交易老洋房数量的还不足百套。
由于老洋房的稀缺性，目前老洋房市场活跃着一批收藏客和自住客，而宏观调控政策对他们的影响不大。
老式住宅因其特殊的历史建造年代，具备了丰富的历史文化底蕴，因此对于部分热衷老式住宅投资收藏的客户而言，老洋房更具收藏价值。对这些客户来说，他们看好的是未来市场，注重的是房屋本身的品质。
目前老洋房市场活跃的投资方式主要有两种：第一，将老洋房改造成具有特色的餐厅或酒吧，赚取营业利润；二是买进装修后，出租获取租金收益。而尽管老洋房的市场需求量相对较大，但目前市场上挂牌出售的老洋房总量不过几十套。
同时，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强。据悉，老洋房平均售价在两年内上涨了70%～80％。随着老洋房的多次交易、转手，其内部装修等方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值。业内人士指出，稀缺而有市场需求的老洋房，升值将是必然的。
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