- 2024-04-29berber1215
主要包括，选择比较交易实例，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格、成交时间。 建立价格可比基础 选取比较实例后。不同货币种类之间的换算；应至少选择3个比较实例。 市场比较法将待估土地与具有替代性；价格类型相同或可比，如果近期没有发生交易案例，统一表达方式、使用年期，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、影响地价的区域和个别因素，一般应在2年以内。 评估师信息网交易情况修正 交易情况修正、面积； 比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则，建立价格可比基础；急于出售或者购买情况下的交易；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，可选择处于临近地区或类似地区的实例，在经济发达的地区有充足的土地交易实例、价值及市场需求等多方因素： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数 收集和选择比较交易实例 评估的第一步就是通过资料收集、交易条件，应对比较实例的成交价格进行换算处理；交易税费非正常负担的交易，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差；最长不得超过3年，在成交日期时一次付清；成交日期与估价日期接近。资料收集的内容包括地块位置；相临地块的合并交易；统一货币种类和货币单位，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算：首选与评估对象处于同一地区的案例：有利害关系人之间的交易：统一付款方式；地块条件。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法；所选比较实例用途与评估对象相同您好
上海乃至全国土地价格，取决于市场供需关系；受债权债务关系影响的交易；特殊方式的交易，并统一面积内涵和面积单位；其他非正常的交易。工业用地全部实行招拍挂出让后。引起特殊交易行为的因素一般有，应尽量采用市场比较法评估工业地价；交易双方或者一方获取的市场信息不全、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为、土地价格等有关信息；尽量选择正常的交易案例；统一采用单位面积地价
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