- 2024-05-07LiangJin0727
第一：房价的三地比较——北京没有上海泡沫大
目前房地产均价，广州是5700左右，上海是6600左右，北京是不到5100。好了，这里就是第一个容易被搞错的概念。房地产均价，是所有上市交易的地产的平均价值，我们还经常说到另一个概念：商品房均价。这在产权属性上是不同的。比如有经济适用房、商品房，标准准价购买公房、二手房等多种不同的产权属性或者产权概念。实际上，商品房的价格普遍都高于同一位置的房地产均价，这是需要清楚的一个法则。 只是单纯的分析房价没有任何用处，必须要联系当地人的收入状况作出结论。04年三地人均可支配收入：广州17700元，上海17000元，北京15700元；比值为：广州0.32，上海为0.38，北京为0.33。勿庸置疑，上海的房价与收入比值是最大的，换句话说，上海房价的不合理程度要比广州和北京两地大。明白了北京与上海的差别，就能清楚的分析，上海房价的下跌到底能不能影响到北京。我的回答是影响相对较小。因为上海和北京除了泡沫程度轻重不同外，还有一些区别。如：1：作为中央政府所在地，面对一个切实影响社会整体经济运行和人民生活的房地产行业，中央不可能，也不允许房价大幅波动。2：北京是全国高校密度最大，知名学府最多，大型国企、外企机构较多的城市。这些大学生要毕业，要工作，要结婚置业，北京都是他们的首选之地。这是未来最大潜在需求人群，是任何城市不可比拟的。3：1600万总人口注定了房产市场将拥有庞大的刚性需求。
第二：政府对待房价的态度——中央不会期望房价大跌
突然有了这么一种论调：“地方政府希望房价涨，中央政府希望房价跌，房价的涨跌是中央和地方的一种博弈”。个人观点，这种论调表面看十分有理，其实不了解我国的国情。首先，地产业作为近几年的支柱产业之一，为经济增长做了很大的贡献（贡献可不止gdp上的几个数字，具体后面说），不仅是地方政府的政绩所在，更牵动着中央财税与全国经济。这里就要说一个非常忌讳的问题——在中国社会里，政府、国有银行、房产商三者已经成为一荣具荣、一损具损的利益链条。房产业，从批地立项、到按揭购房，从地产商、建筑商到购买房屋的消费者，哪个不和银行打交道？其中虚假资质贷款，虚假收入证明购房的事情，恐怕早就成了业内的‘潜规则’了吧？！那些做假收入证明按揭的朋友恐怕心里最清楚不过。银行的呆帐坏帐，很多都是房地产业带来的。房地产的泡沫如果突然破灭，倒霉的必定是银行，而银行一旦因为呆坏帐问题倒闭破产，危害最大的是全国的经济。全国经济陷入衰退，房价虽然下来了，很可能你业找不到工作了。不错，你现在挣两千多，可能买不起一套8000/平米的房子，但是如果全国经济衰退，你可能连那2000元都挣不到，不要说买房，就是吃饭都成问题。日本经济衰退不就是最好的例子么？日本的保障体制非常完善，而我们中国呢？鼓吹房价崩溃论的朋友，你的三险一金交了几年？做好失业的准备了么？
还有重要的一点。我们都知道房地产业是资金密集型行业，其实它也是劳动密集型行业。盖房子是不是要雇佣建筑工人？而我国搞建筑的大多是农民工。建筑业给千万的农民工安排了就业岗位，很好的解决了我国庞大的农村剩余劳动力问题。而且盖房就要钢筋水泥，就要工程机械，就是要设计图纸，就要工程监理，就要内部装修装饰，甚至防盗门、塑钢窗、油漆、涂料都有庞大需求。从侧面看，一个房地产业的兴衰，直接影响到下至钢铁企业、水泥厂商的工人，上到设计院的建筑设计师等众多行业的相关人员。如此看来，靠着房地产业吃饭的，可不仅仅是几个王石、潘石亿、任志强，也不仅仅是千万农民出身的建筑工人，而是上亿的普普通通的老百姓，甚至就包括你、我、他。房产价格崩溃了，房地产商倒闭了，王石、潘石亿、任志强早就盆满钵满了，人家大不了收工移民，最终倒霉的还不是那些农民工，最终受损失的还不是上下游相关行业中的普通员工？请鼓吹房价崩溃论的朋友人清楚这点。
在我们这个人与人之间利益链条日益紧密的社会里，指望籍着一个行业崩溃，而获得好处，是幼稚的，也是不现实的。中央政府决然不会在银行业改制上市的关键时刻，任由房价下跌，以至使金融系统崩溃，国家经济瘫痪。这是一个负责任的政府所不允许的，也是对全中国老百姓的利益非常不利的。请鼓吹房价崩溃论的朋友认清这点！
第三：谁在企盼房价崩溃？——大幅上涨与大幅下跌同样对平民没有好处
这个问题可是非常有趣的一个话题。不少人一说房价大跌，经常提到虚怀若谷、忧国忧民的杜甫先生和他那首著名的《秋风为茅屋所破歌》，好像房价大幅下跌，真是让贫苦的老百姓获得利益的事情。实际上呢？实际上每件事情都怕仔细琢磨，而每件事情的真相，也最不怕仔细琢磨。房价大幅上涨，老百姓肯定是得不到实惠的，但是房价大幅下跌老百姓就一定会得到实惠么？这个结论需要深思以后才能回答。其实很容易就会点破这上的窗户纸——截止04年第一季度，我国居民存款储蓄余额11.9万亿，也就是说平均每人在银行里的存款是差不多9000元。按照这个数字，即便是倾一个四口之家之所有钱财，即便房价被腰斩，跌倒成本价以下，又有几个老百姓能买的起一套50平米的一居室？36000元，你觉得一套房屋的房价能跌倒这个程度么？（这里有个必然的经济规律，房价崩溃到成本以下，房地产商将不再建造任何房屋，从而即便有钱买房，也会因为没有人建造而买不到房子）。
为什么要搞清楚上面这个问题？这就是要让大家认清谁在鼓吹房价崩溃论。房价崩溃与否，真正的穷人都买不起或者说买不到房子。那么谁在鼓吹房价崩溃论？今天我们几位朋友私下讨论了这个有趣的问题，结论看上去缺乏科学性，但具经验性和生活性。我们最后达成共识，鼓吹房价大幅下跌的人有两种，一种是手里已经有现在房价40％－70％现金的人，第二种是月收入在2000-3500元区间段的阶层人士。也就是说，从经验出发，我们认为手里有钱的人，早就购买了房屋，或者月入在4000元以上的阶层人士早就开始供房（这是因为生活中接触到的供房人士大多是准备结婚、或者已经结婚但是没有置业的夫妻，两人收入在7000元以上，一般可以供一个月供2500元左右，建筑面积不超过80平的普通商品房）当然，这个结论并不严谨，但并不缺乏代表性。
通俗的讲，真正盼望房价大幅下跌，天天诅咒中国房价崩溃的人，其实就是那些有点小钱，但是不多；追赶时髦实力又不足；事业刚刚起步，又颇有点小野心的阶层，我们称作小资阶层。小资阶层是我国社会主义初级阶段下一个非常可恶的群体。所有恶俗的、矫情的、伪真的风尚都是这个群体的杰作。只有这些因为工作环境所限，只能经常不分昼夜挂在网络上的小资们，利用网络资源不断鼓吹房价崩溃，还和什么人文关怀，穷人富人、社会公正等伪人文主义联系起来。小资们带动了人们对待购房的不理智思维，有了消费者的不理智，才有房地产的暴利可言。下面我就说说买房人的幼稚思维。
第四：中国房产消费者观念的缺陷是导致房产暴利一个重要因素
有人把房产暴利归结于温州炒房团，或者媒体的炒作。这是幼稚的想法。存在既合理，全国范围内的房价体系，不是一张报纸，几个商人能够操纵的。有了需求才有市场。其实，说到中国房价体系的始作俑者，当然是购房者本人了。就像至今还把孩子往垃圾制造厂麦当劳里送一样，中国的消费者不成熟的态，是最终导致房产市场畸形的因素之一。我所接触到的几点就有：
1：一步到位
我认识好几对年轻伴侣，刚刚工作没有多久就一定要买自己的产权房。如果说这是中国固有的家庭观念作祟的话，那么还有不少年轻人，特别强调居室的层次。讲究一步到位。一看到大客厅大浴室带外飘窗的新型公寓，以前小阳台小厨房的普通居室就看不上了。二手房看不上了，非要买商品房。好不容易攒到钱了，又觉得复式楼比商品房好，又想要买复式公寓了。经常能感觉到，现在年轻人攀比的风气非常重，连住房都要比。别人住了120平的，自己绝对不能买100平的。这些都是一些不理智的消费观念，有了这种潜意识在作祟，会不知不觉的陷入一种盲目追求档次的氛围，正式有了这种消费意识，才有了房产商花样不断的炒作题材，才有了一定的畸形消费需求，这也是导致房价长久居高的因素之一。
2：不根据自己实际需要
一步到位的观念，在深层次上看，和中国人的理想主义情绪、大一统观念密不可分，是中国特有的大一统观念的一个外延。其结果往往被开发商利用诱导，产生了不根据自己实际需要的购买行为。比如我就看到有的售楼小姐会给购房人‘上课’：房子买大一些是物有所值，大浴室、大厨房使用起来更舒服。不错，道理上这么说可以，但是你的实际需要是什么？假如你只使用钢笔，那么你买的橡皮就是浪费，哪怕这个橡皮只有1分钱。我认为，一对年轻的小夫妻，根本用不了100平的大房子。刚参加工作，甚至不应该买新商品房，80-90年代建造的，户型在50平米左右的旧二手房更合适一些。但是实际情况是，我认识的一些年轻夫妇，事业都还没有稳固，近5年内也不想要孩子，也不愿意和父母一起住，但是仍旧就一下子买了120多平的房子。虽然现在的月收入足以供房，但是考虑到近期内工作的不稳定，和实际生活需要，我认为他们有将近70平是无偿给房产商做了‘贡献’。
3：被‘概念’迷惑
经常有人抱怨开发商媒体联袂炒作。但是缺忽略了，人家炒作的基础，不正是有些消费观不成熟的人，乐于跟这个无聊的风气么？虽然人们口口声声说房子不等同于其他消费品，是最关系国计民生的基本，但是不得不承认，现实中，购房行为经常被人们拿来炫耀，被等同于物质财富的象征。在人们印象里，房子早就不是一般的居住行为，更多的代表一个人身份、地位、财富等等。于是，畸形的购房观念开始蔓延。这种观念被房产商人利用，制造一些‘莫须有’的、矫情的、恶俗的概念。比如奥运村概念。一些北六环的楼盘也籍此涨价。我不知道像这种距离市区这么远，基础设施落后，交通不便的地区，一旦开过奥运会以后，还有什么噱头可以利用？等下一次奥运会？ 第五：房产畸形在哪里？--理想的房产布局
北京的房产体系畸形在什么地方？我看不少人回答是，低价房子太少，经济适用房太少。错！只要这种观点一日不从主流界消失，中国的房产价格体系还要继续畸形下去。我的回答是：目前房产价格畸形就在于经济适用房。现在的所谓经济适用房，既不经济，也不适用，更不实用。经济适用房是房地产界最大的伪概念。3500元以上一平米！经济适用房！还要排队、审查、抽号？？？！！！。简直荒谬透顶。如果购买资格限定于那些缺少住房的人群，那么很遗憾的说，对于没有住房的人群的安置问题，是每个政府所必须的义务。还抽号？还几千元一平米？都能花几十万买房子了，还审查什么资格？ 经济适用房，既不应该作价出售，更不应该由房产商负责立项销售。作为一个商人，他最基本的职责就是牟利，如果不能牟利，他是不称职的商人。而作为提供给低收入、或者无房人群的房产，是绝对不能牟利的。这是福利性的。而恐怕能3500元一平米买房的，就不是什么低收入了吧？还审查资格？这是多么矛盾的一种幼稚行为？！
任志强说过，房产商盖房子、卖房子，是不能考虑穷人的，那样还不如不做这个行业。这话挨了骂。这话有没有道德姑且不论，它让我们引申思考了这样一个问题--"穷人到底应该不应该买房子"。所有争论中国房价高低的人，很少有仔细思考过这个问题的。杜甫虽然说过'大庇天下寒士俱欢颜'，但是可没有说'大卖天下寒士俱欢颜'。有房子住，不等于有自己的产权房子住。80年代，我们都有房子住，谁也没有露宿街头过，但是我们都没有属于自己产权的房子，这也丝毫不影响我们居住。穷人不应该买房子，不等于穷人不应该住房子。我就十分支持穷人不买房子。这话还必须要紧跟一个观点--穷人还应该廉租甚至免租房子。
所以，理想的房产体系是这样的，政府从房地产商中征收一笔特税，专门兴建大规模的小户型住宅区，专门供给低收入家庭。这种住宅不仅面积要不能大于60平，产权也不出售。永久归为国有。对入住者实行严格考核，一旦收入标准超出，或者另置产权房屋，立刻搬出。而租金要保持低于居住者收入的五分之一，对待特别贫困的，要免租金。而收取的租金，要建立专门部门支配，一定要全额用于这种廉租房的维修修缮。而以中国社会目前收入阶层比例看，这种住宅应该占据三成甚至五成的数量。而除了这种廉租住房，其他房产一律纳入商品房范畴，商品房则本着自由经济体系的大原则，不加以人为的干涉。只要有人买，它就是标价一百万美金一平米也随便。
另外，房价体系的畸形，还要从居民收入上方面分析。中国的房价和收入比值，不能简简单单的用一个'高'字形容，也不能说中国人多少多少年才能还清贷款就是因为房价高。在发达国家，按揭贷款购房也是需要几十年才能还清的。有的美国人退休的时候才还清所有的房屋贷款。还有，与其指望房价迅速下跌，不如期待收入增加。房价大幅下跌带来得危害是巨大的的。只有通过不断增加收入，才是更好得解决其中矛盾的方法。而这恰恰是中国社会目前问题的核心--在高速的经济增长背后，许多经济增长的利益落实不到大多数老百姓的身上，所以当经济增长带动消费价格上涨，而居民收入却不能按照比例增长以后，当然会出现房价和收入比值不合理的情况，而这种不合理，并不是简简单单的房价一方面因素造成的。
因此上，目前房地产业界的畸形，也是怨声载道的重要因素，既有老百姓收入赶不上经济增长、物价增加的速度的因素，也有房屋类型和价格体系配置不合理的原因。该由国家出面解决的，结果被'委托'给了房产商，房产商不可能不去牟利，结果就出现了所谓将近4000元一平的房子，还是针对低收入家庭的这么个可笑荒唐的情况。立刻取消经济适用房这个伪概念，大规模兴建廉租房，才是稳定房地产界的办法。才是对症下药的良方，而不是什么鼓吹房地产价格崩溃，让房产商和老百姓一起饿死。
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