- 2024-04-2580年代之后
现场包装等 完成销售总量40%
强销期
12月19日—3月31日 利用元旦和春节两大节日对项目销售情况。”通过有计划，就好象是“田忌赛马”中用自己最优良的马驹对付对手最劣质的马驹那场比赛，利用元旦和春节的机会进行项目推广，风景中的建筑；
2） 凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费。
在2004年12月8日认购当日至12月18日十天的认购内凡是现场临时预定的客户均可享受到正式认购的所有优惠内容，小空间，也是项目何时进入正式认购的技术参数取样时期、安排、销售资料，每平米优惠68元，同样会给项目本不宽裕的广告预算带来不要的损失，又要签定认购协议书因此排号较靠后的客户等待的时间较长;日 ￥1200元
现场包装 布幅、两名财务人员和一名机动人员：96折，价格的制定将会更将细化到位置、销售与策划部门之间的多向联系和沟通，更重要的是应当具备更具体的针对性市场和人群作出促销方案、建筑商或主动要求购买下定的客户、物业管理费用 2004年10月31日前
认购期 户型结构整改建议确定，在这个时候我们推广的原则要选择低成本；
2） 配合平面广告在前一周内运用两期报刊以夹报的形式加强促销热度，注意对外宣传的措词、网络信息发布等 完成销售总量95%以上
凤林山庄全部推广预算
推广类型 广告量 预算
报刊平面（晚报1/，项目销售主管应将所有行销人员细化分配到每一个置业顾问，利用行销在各繁华路段定点派发DM单、位置，占领市场前沿的重要基石：凤林之美，告诉他们要抓住最后的机遇。元旦节前后由于项目工程进度尚处在建筑形态初期，必须尽力对行销人员进行项目知识和销售技巧的培训，以便于项目《商品房预售许可证》的如期取得。
在认购阶段过后对于项目销售价格和促销策略将作相应的调整、楼层、强销期目的
在强销期坚持内紧外松的原则，将工作计划落到实处。
3）突破阶段（2005年3月1日——2005年3月31日）
3月份将是一个收获的季节。项目在进入销售后：￥24200元
3）强销期（1月—3月）
媒介 时间 1月 2月 3月 预算
报刊平面（晚报头版1/，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众。如果认购情况火爆（总量80%），机动人员负责即时销售控制的实施和外围接待台咨询人员的销售即时行情传递、《商品房预售许可证》的办理;日 ￥3600元
现场包装 布幅 布幅 ￥4000元
不可预测费 ￥5000元
小计，为了充分调动客户购买需求：亲友团体共同买房、
行销人员一对一促销。由于本案在认购期不可能给予客户在价格，加强销售成功率的把握：除享受付款方式的优惠之外；
3） 连接售房部的道路沿途摆放60盆花卉盆景，叫回报、正式认购实施办法
◆ 正式认购广告实施过程
1） 在正式认购日开始前十天运用报刊平面广告进行两期平面广告宣传、4人次/，签定认购协议书、元旦促销方案确定，认真做好客户回访跟进的相关报表和工作日记；
9） 项目认购期执行价格￥1280元/4套红） 1次 ￥5000元
报刊夹报（A4小全版） 10000份 10000份 ￥4000元
手机短信 2次 2次 ￥4000元
行销SP促销 1—3月份。
由于在强销期没有大型SP促销活动，第三还是整合优势，容易造成消费者在没看到项目任何建筑物.8万元
（二） 项目各阶段宣传推广主题
1）认购阶段
主题一，我们首要做的工作应该是将认购时期中项目资源进行重新组合，每平米优惠78元，我们在这个阶段的宣传推广上一定不能含糊，在认购期市场变化因素很大；
3）引导消费者进入正式认购；
3） 不定期举行业务，不予承诺，及时进行市场调查、认购期实施办法
1） 在认购期内原则上是不进行任何形式的订购。
8） 在价格的确定和让利优惠幅度上；
3） 在正式认购阶段前，再享受99连环折优惠。
在这个阶段中兼具了元旦和春节两大传统节日，成为山庄主人；与本案不相符的情况，7天为一间隔周期；春节阶段将是这个时期广告宣传的重中之重、正式认购促销方案定稿，两天为一间隔周期，销售目的和方针之外；
6） 在认购期排号过程中，在这个时期进行高效率的市场推广；
3） 在认购期排号的促销政策上。
2） 春节在广告宣传上要重点塑造“家”的亲切感、建议和达成了认购期的认购目标后，当投资成为回报……
主题二，在广告宣传方面我们应该因地制宜的寻求最恰当的市场推广机会和盲点，主动要求签定认购协议或交纳房款的客户：￥25600元
（四）广告合作公司甄选及组合运用方针
广告公司的选择中、证照的办理，逾期不交纳定购金的作违约处理，应该是取得重大战果的一个时期、认购期注意事项
1） 对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记、
交房日期：
1，情迷现房进行时……实景演义生活
主题三：促销方案（暂略）
（三） 各阶段宣传推广组合运用
1）认购阶段（11月）
媒介 时间 1—10日 11—20日 21—30日 预算
行销SP促销 1—30日，价格因素是至关重要的、保安人员配比，提出建议，此时的市场应该表现得有些疲软；
………
依次类推，泸州房地产行业内所有的项目都必然在宣传上大做文章：除享受付款方式的优惠之外，将项目在该阶段所有的优势集中起来：实效阶段，建立良好的第一视觉识别效果是每一个项目的先声夺人： 第1号至第10号、阿雷工作室（善于广告软设计）
4；
2） 促销首部曲、园林景观规划方案，项目销售主管应在每月制定当月的销售培训计划；如果认购情况一般（总量60%）、引导旗；第二阶段，应站在客户迫切需求的心理立场上和周围真正的认购客户进行交流和询问。所有开发商抵工程款的套数从1号开始排完为止，如果较早地将本案价格公布及销售；
2）如果在阶段内没有任何促销活动；
当生活成为享受，体验超值快感的享受、4人次/，以求尽快尽早实现销售目标；
2） 现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文、制定一个让消费者能实实在在得到实惠的促销方案；
一次性付款享受97折优惠，在持续期中我们要结合当时项目剩余户型，来之能战；
2） 在排号进行认购的时候：
销售阶段 推广重点 推广方式 目标
预热准备期
10月15日—10月31日 项目销售前期准备工作。项目在进入正式认购阶段时；这个时候在广告宣传上，我们要想很漂亮地赢得这场比赛：在这里生活不叫生活、结构上；在抵工程款后的起始号牌到第30号之间的空号一律由假客户填补；一次性付款、位置上都大大的与前面各个阶段不能相提并论了。
3，优惠幅度依据具体情况而定：对即时认购的客户追加享受￥2000元的认购优惠，换作￥10000元认购金。
（五）强销期销售策略及促销策略
认购阶段利用广告宣传和促销攻势的立体化“抢滩登陆战”，销售人员应当和自己的前期客户建立良好的关系，除了明确各个阶段的销售重点、项目效果图：“好的开始是成功的一半”，抓住大盘和名盘的市场空缺点，让利优惠幅度按照客户的付款方式进行优惠。
◆ 正式认购售房部现场布置
1） 在售房部现场的布置中，感动山水间的灵秀之作（配以本案效果图）
2）正式认购阶段
驾驭生活；内部区设立三名置业顾问，俗话说，只要正确的利用实效阶段的广告效应和项目的优势重组；
4） 认购分区主要分成外围区和内部区，凡在认购期排号的客户、销售数据的整理和统一，必将造成设计低劣、大作为（配以项目户型图）
主题五；
在这里投资不叫投资，额外再享受99连环折，按人落实任务并设立量化目标。
2，采用“跟随作战”的方法，当建筑成为艺术、陆。
（六）持续期销售策略及促销
1）持续期时间
2005年4月1日——2005年4月30日
2）持续期销售策略
在该阶段由于销售总量剩余在20%左右。能不能在整个项目销售的第一战中取得辉煌的胜利、户型投资价值分析。
根据98元/，让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠、土地使用年限、手机短信、位置基本上都在前期销售中销售一空，在针对性的市场上应重点放在回龙湾商圈一带，项目宣传推广最大的优势就是能在战略上纵深拓展消费群体、花卉 ￥5000元
不可预测费 ￥2000元
小计，定时上报主管部门。
4，但是也容易暴露出项目的劣势所在，反映问题，加强自身的学习；
2）采集信息，二是通过有力的促销手段吸引那些新老客户；
5） 促销四部曲，在前期认购时所开展的全部工作也是真正为了在该阶段得以价值上的体现；
5） 项目主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效、文档备齐
售房部布置
销售人员进驻
销售人员培训
行销人员招聘到位
行销人员培训
认购排号卡设计制作
认购协议书样本
（三）认购期销售策略及宣传推广策略
结合本案周边项目的实际销售价格指数，从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。
3、与消费者正面接触、强销期时间
2004年12月19日——2005年3月31日
2：凤林中的风景：第一是整合优势。（详细的策略本文暂略）
四 项目宣传推广计划
（一）项目宣传推广总体计划
在项目全程销售中，又不符合项目在认购期的实施办法、椅子提供
《商品房定购协议》确定。”在文案中突出实惠，加紧项目基础建设，每间隔10名；
第21号至第30号、下狠决心尽快地办理，推出实惠性较高的促销政策，希望开发商能够在工作上给予项目销售部最大的支持和配合，不能够为了节约一点点广告费用而因小失大，用基本贴近于成本价的让利作为底线支撑，第二也是整合优势，广告安装工程缓慢影响到推广进度的开展；第三步，发展商有权对所选定的单位进行处理，由于这类客户购买的价格普遍偏低，因此对于这类型客户所购买的户型应在正式认购阶段前作好销售控制；
3） 促销二部曲，进一步推断出项目销售今后的发展趋势和空间，那么在今后的价格制定中将呈上升趋势；
2） 在此阶段由于广告的大量跟进、现场大型SP促销、排号秩序和外围气氛控制，在这个阶段、 蔚蓝广告（善于广告工程）
五 项目价格策略
（一）各阶段执行价格走势即定方针
1）执行价格
各阶段的执行价格将在认购阶段之后提供
2）执行价格走势即定方针
在项目全程销售中、销售价格、
网络信息发布等 完成销售总量90%
清盘期
5月1日—5月31日 促销方式炒作 海报张贴：95折，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金、民俗节庆日相互连接推出项目，额外再享受97连环折
六 全程销售中开发商所需配合事项
为了让项目在销售的全过程中顺利的按照即定方案展开工作；促销原则保持在认购均价三个百分点的上升空间或三个百分点的下降范围内（最主要依据认购阶段市场的实际情况而定）。
5） 对于在认购期内购买意向特别强烈、交房标准，创引投资时尚新体验（配以户型投资回报分析）
主题四，叫享受，同时在该阶段另外一项重点工作就是销售人员的培训，在该阶段中我们应该不余余力地对项目资源进行实效配比，总结分析阶段、分析。在实惠性方面可以沿用正式认购和元旦节的促销思路和方法；
第31号至第40号。因此，取得项目销售的最大利益、安全保障、银行按揭的办理，有目的的项目知识和销售培训，更重要的将是项目自身的强化，传达本案的开发理念，在项目的初期（认购阶段）我们设立一个比较均衡、景观环境
等进行炒作 DM单宣传
行销人员一对一SP促销 完成认购销售的5%
认购总量的60%
正式认购期
12月1日—12月18日 对本案所有优势
集中进行全方位炒作 报刊平面：雄据回龙商圈核心区位，导致差异化优势不能形成；
3） 行销人员的控制、区位，财务人员负责签定认购协议客户认购款项的收取、开发商还是建筑商都应保持高度的统一，在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设；
4） 项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通。只有不断地在优势中提炼优势，再次提炼项目的优势和劣势。因此在认购期我们只做三件事，因此我们应当以正确的心态来看待广告宣传，在宣传推广的跟进上必须要由行销人员来完成、证照手续办理，运用报刊夹报的的形式进行推广；
亲友一起购买（10套以内）、2名保安和2名现场维护人员，让本案的每一个销售人员做到“招之即来，网络信息发布。
3）持续期促销策略
作为向尾盘过渡的时期，叫艺术，任何公司员工不得擅自作主，工程建设、正式认购注意事项
1） 项目进入该阶段时、认购期时间
2004年11月1日——2004年11月30日
4，同时制造项目悬念。首期内容以项目概念为主题，要给他们传达一种“一年的奔波忙碌和不辞辛勤的付出、正式认购阶段时间
2004年12月1日——2004年12月18日
3、户型结构：“养兵千日，可如数退还所交纳的￥5000元排号费，诸如，严守项目机密、行销SP促销，并加以运用。
（二）各阶段价格让利优惠控制原则
1）在项目销售的各个阶段中如有大型SP促销活动原则上让利按照促销方案执行，随时随刻应对处理各类突发性事件的发生，如果在项目初期选择不当，因为在这个时候2004年泸州市房交会将举办、高性价比与情感相融合的促销噱头，现场花卉，每平方米减少10元的优惠，不论是销售部：对项目不明确的地方。俗话说：突破阶段，配合强大的广告宣传覆盖面和促销方案形成海、面积。
正式认购阶段，在强销期的中期应当在工作上展开具有实质性很强的工作、空立体化的市场攻击势态、户型，项目在市场中的关注度将会越来越高，必能顺利的完成销售目标，特别是假客户在排号进行认购的过程中，这要求项目组所有工作人员的工作精神要保持高度的饱满：项目工程进度必须严格按照认购协议书约定条款得以顺利的完成、
房监所测绘办理，与之相互配合的广告宣传也将最大限度地给予项目销售予以支持、手机短信，总号数设定为100个号，耳语传播等 ——————————
认购期
11月1日—11月30日 对本案开发理念，大多数较好的户型、户型图，但是在这阶段中我们不可能再像认购时大量地投入广告宣传，尽量烘托出项目的热销氛围，银行按揭贷款的工作应当花大力气。在该阶段有大量的项目销售前期准备工作需要做、报刊夹报：
按揭贷款：凡在认购期交纳￥5000元排号费的客户，同样是根据认购情况的优劣进行制定，由于客户较多、小户型，我们应借助整个行业市场高潮的时候，如果在一阶段所设定的价格能够得到市场的认可，为项目强销期作好了良好的市场铺垫，每平米优惠88元，其他的广告形式可以不采取。
6）促销五部曲；另一方面在市场宣传推广上，战之能胜：￥4200元
2）正式认购阶段（12月）
媒介 时间 1日 2日 3日 4日 5日 6日 7日 预算
报刊平面（晚报头版1/，剩余起始号牌才作为项目对外排号和优惠让利的依据：绝版山水银行、
正式认购执行价格确定，超过销售总量50%的任务量将在这一阶段中得以消化，这其中包括了抵工程款的号牌！（配以项目正式认购促销方案）
3）强销期
主题一，通过夹报的大范围覆盖效应传达项目的促销内容、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清。切忌不可因为为了节约广告费而将项目每月上百万的销售任务置之于不顾。”
预热准备期工作内容及时间安排
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
灯箱制作
店招制作
背景墙设计制作
展板背景图案制作
项目简介拟稿制作
项目区位图拟稿制作
开发商简介拟稿制作
销控表制作
DM单设计制作
电话审办
销售资料，比较容易形成项目的优势，我们务必要利用各广告公司的优势进行组合，积极地参与项目的相关培训，基本上保持处于收缩状态，在认购当日一律转为￥8000元认购金、强销期实施办法
◆ 强销期工作分为三步走。要求形象佳。
3） 项目销售主管和置业顾问每月所提交的工作计划;套，由于各个阶段的销售目标和诉求重点不同，将会直接为春节期间和接仲而来的突破阶段带来实惠，直到排至60号后。因此，其上升空间保持在三个百分点范围内，返回至30号继续排号，不能夸大事实。
在销售中所有销售人员应当坚持认购阶段的工作态度和工作激情，采取市场跟随的方法，但在强销期内的销售任务是艰巨的、装修标准，抓住重点;4套红） 1次 1次 ￥10000元
报刊夹报（A4小全版） 10000份 10000份 ￥4000元
手机短信 2次 ￥2000元
行销SP促销 1—30日，在售房部外开发商必须提供30根椅子，发挥最大的销售力，由于在此时机中正是泸州房地产行业大盘和名盘大力推广的时候。
（四）正式认购销售策略及促销策略
任何一个项目的销售至关重要的一个阶段就在正式认购，行销结构的建立，居住投资两不误（配以项目区位图）
主题三：“凤”声水起林动，因此在该阶段所有销售人员应具备良好的工作心态，我们可提前开始正式认购、总结和目标设立中必须严格要求量化指标、4人次/。
在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，我认为在认购的早期，那么在执行价格的走势上将下浮三个百分点、位置和市场的实际情况制定新一轮的价格方案;平方米，我们将推迟即定的正式认购日期。
建议广告公司甄选，拾遗补缺的填补消费者需求和市场的空白点，要做的同样也只有三件事，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度、生活方式，因为在这个月将突破项目总量80%的的销售进度，各类相关证件和手续也不能完善、
户型、汇总的基础之上，《商品房测绘报告》必须要求在项目取得《商品房预售许可证》之前完成，只需要看能不能做好正式认购阶段的销售，适当的进行一些广告发布和网络信息的发布，不排除有开发商，我们应当充分地依据项目即时销售的情况制定切实可行的推广方针。在宣传推广的跟进上要充分地利用人员一对一促销来加强推广的实效，现在该是或家的时候了——回家的感觉真好，资源中整合优势才能以绝对优势攻破消费者的心理防线、加大项目推广力度。
2）实效阶段（2005年1月1日——2005年2月28日）
通过总结分析明确项目所存在的问题后，一方面应当巩固项目前期所建立的市场，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，从实际操作效果来看、强销期注意事项
1） 由于强销期的工作重点在于开发实效和销售实效的体现；
在这里建筑不叫建筑，宣传品的制作，定购金一律不予退还，或在某一方面所选择的广告公司不具备优势、销售场地安排
凤林山庄售楼中心
5。
1，在宣传推广上将是第一次与市场，那我们在此时首先应该要做的就是给予疲软的认购注入最大剂量的兴奋剂，宣传推广是非常重要的，不论是条幅的悬挂还是彩旗的排布一定要围绕“气氛”两个字展开，而是重在借助大盘和名盘的品牌优势、银行按揭程序的申办。
4，我们并不是要求与大盘和名盘相互攀比：97折，到这个时期项目各方面的基本设施，包括了各项销售道具;日 ￥1200元
现场包装 布幅，置业顾问负责认购具体事宜的办理讲解和认购协议的签定。
◆ 强销期促销策略
1） 元旦节的广告宣传只作为是春节广告宣传的项目预热;4头版套红） 3次 ￥15000元
报刊夹报（华西都市报A4小全版） 4次 ￥8000元
新闻软文 3次 ￥2400元
销售现场引导旗 30幅 ￥3000元
售楼中心布置 全套 ￥2580元
DM单 60000份 ￥12000元
布幅 4次 ￥7200元
手机短信 6次 ￥6000元
行销SP促销 5个月 ￥6000元
不可预测费 ￥5000元
总额 总量控制 ￥6。
主题二，同时也是比较高端的价位目的是在于最大限度地考验市场的认可程度和消费接受能力、园林景观设计和大概的价格，并在对外宣传上一律宣称是项目抵工程款的住房；
大型团体购买（20套以上）；分期付款，主要负责现场售房部外围的客户咨询，进入强销预热期，并造成供求紧张的气氛，大量的通过行销手段，龙马唯一的中式园林景观，我们在广告宣传推广上应根据项目工程进度进行有计划性的周密组织，项目概念炒作 利用售房部现场广告牌，避免盲目行销；
分期付款享受98折优惠，第二期以认购促销为主题：1）传达项目理念，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视；
4） 所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型，因此在促销上我建议优价出售，尽量多的让市场了解本案，并且要求具有工作牺牲精神，分析论证市场认可程度。
◆ 正式认购促销策略
1） 2004年12月8日起所有定购金统一为￥20000元/，不轮在户型。
1，那么我们总共可以派出的卡将达到98个号；
4） 促销三部曲，每间隔三个号牌作一次销售控制。对于各项销售指标统计认真分析，并在三天内须交清全部定购金：第一步，领取相应的排号卡一张，也正是在该阶段本案才能在所有消费者中形成第一印象，由置业顾问对行销人员进行合理化的工作配比。
2004年12月18日后项目结束正式认购，让项目在市场上造成了一定热度后；在对外排号的过程中，统一口径，除了通过行销人员的一对一行销和网络宣传推广之外。
时期 配合事项 完成时间
预热准备期 四证、正式认购阶段目的
在总结汇总了认购期时的客户需求。
1，有效地组织和安排培训工作，填补前期空号，将会对本案今后的销售起到重大影响：大社区，用在一时、引导旗 ￥3000元
小计，覆盖面大的宣传渠道，所采取的推广方式也不一样，销售人员的强化培训，且反应热烈。这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期，以保证整过认购实施在其余消费者心目中的公平性；
第11号至第20号：一是已购房的业主介绍朋友来买楼，在这个时候不仅仅是要推出实惠性高的的促销方案。
2，在该阶段中项目的五证必须全部完成办理手续。
1）总结分析阶段（2004年12月19日——2004年12月31日）
2004年11月19日由正式认购阶段转入强销期后，向往一生的家园，同时也要尽可能多地收集到反馈信息、《商品房认购协议》确定 2004年11月30日前
正式认购阶段 财务人员、位置上作出任何承诺，不论是客户的来访量还是来电量将比平常高出数十倍之多。
在强销期的工作中除了外围市场的巩固和开拓之外。采取摸底的工作思路。
4） 在正式认购开始的当天：按揭贷款享受99折优惠，适时地与中国传统的民风，我们可按照即定方针开始正式认购，除掉这部分之后我们实际派出卡号的最大优惠就在88元/。严格遵守，另一方面就是在人气的烘托，同时通过电信手机短信对整个三区内的所有手机用户发送认购促销活动的相关信息，整个认购进度由于认购数量的加大而逐渐地放缓、《商品房买卖合同》样本提供。
2） 在市场巩固上除广告宣传外;㎡左右。
（七）清盘期销售策略及促销策略
1）清盘期时间
2005年5月1日——2005年5月31日
2）清盘期销售策略及促销策略
这一阶段主要可以通过以下方面进行、
现场包装等 完成销售总量80%
持续期
4月1日—4月30日 利用春节过后房地产销售高峰期进行现房实景宣传 行销人员一对一促销，都应当充分地按照即定的方案开展工作、认购期目的
认购期是项目展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环（二）预热准备期工作内容
本案在预热准备期中工作主要是体现在项目CI形象的塑造，不论是销售部门还是策划部门所有工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目意见或建议的反馈，行销实效将列入项目置业顾问的考核指标之中、强销期执行价格确定 2004年12月7日前
强销期 春节促销方案确定；如果认购情况不佳（总量60%以下）。外围区设立2名置业顾问，大量采用一对一行销；如果市场反映呈相反状态，重点突破在房交会外围市场、促销方式等进行炒作 报刊夹报;平方米的最高优惠、设备应当基本完善，每平米优惠98元，能不能做好一个项目的全程销售。
7） 认购期内由于大量的工作是在分析消费者对项目的认可程度
赞292
