- 2024-04-27danyanpimmwo
随着地域的差异性，不同行业和企业对写字楼的需求各异。
这种需求差异在城市化不同和经济发展水平各异的地区客观存在。部分企业的研发中心或区域中心偏爱选择在城市郊区、强调自然环境和人文的融合，考虑成本因素，如全球最大的化工企业德国巴斯夫将厂址设置在上海市金山区，西门子在杨浦区设立营运中心。一些大型的金融业和服务业客户需要城市中心、交通便利、繁华区域内的办公物业，如上海市南京西路和陆家嘴汇集顶级时装品牌和金融银行机构。一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带，如普陀区桃浦区的商贸物流园区。在未来几年中，写字楼市场细分化的趋势值得关注，细分市场产生需求的蓝海即使在同一公司，由于职能不同办公场所的选择也不尽相同。大型公司由于不同部门的工作性质要求，对形象、交通和内部硬件条件等选择因素的不同侧重，因此可以选择不同的办公区域。例如，大型企业的营销企划部门更多注重品位和形象，通常选择城市中心区域的甲级厂房写字楼作为办公场所;而企业的研发部门则多选择城郊。部分企业则可以建立总部经济。现代企业的多样性决定了办公空间需求的多元化。(1)考虑办公空间的功能，不同行业的企业，对办公空间的要求测重有所不同。如it类企业，会对办公空间的供电量、承重力要求相对较高;创意类企业则会对办公空间的层高有所要求;广告公司对独立空调要求很高，因为他们需要经常加班等。(2)需考虑到经济和利用率。最大效用地利用有限空间，创造最优的办公效果，实现投入产出比最大化。随着社会经济的不断发展，企业对物业的需求已不单停留在对物业的外观、装修是否豪华气派的层面，更涉及到其环保、节能，采光、安全、便利等因素，并要求人文主义和办公空间相结合。如空气是否健康、采光是否良好、设备是否安全、内部交通是否通畅，建筑的环保节能特性，及物业是否适合企业的文化等。多元性和个性化的统一是企业发展对办公空间的切实需求。大型公司对其员工健康办公是一个重要的考虑。 对于大型企业来说，选择购置还是租赁写字楼是大型公司应该考虑的问题。这与企业的发展战略息息相关。如果大型企业决定长期进驻该市场，并希望将写字楼发展成为其总部或区域总部，在公司成本费用允许的情况下，购置写字楼成为大型公司不错的选择。大型公司也可以依据不同部门的工作性质要求，在不同的地段租赁写字楼。依据公司员工人数来考虑，如果总数不超过100人，选择租赁可能成本会少些，短期也不会有资金压力;当公司人员数量众多，购置厂房写字楼反而更为划算;关键看租金与售价的综合衡量。大公司在进入新的区域拓展业务，可以先租赁后购置写字楼;尤其跨国公司，进入中国市场的初期，租赁办公是最经济和适宜的。作为跨国公司房地产一个核心的考虑，对房地产的决定不是简单的花费，将最大限度节约成本和支持公司业务的发展综合考虑。很多跨国公司可能在一定阶段不会考虑购置物业，而是选择租赁物业，因为他们觉得这种职能支持公司的发展战略。在市场上有这样整体的趋势：大部分跨国公司会主要考虑租赁物业，相反大型国内公司倾向于拥有自己的物业。但随着今后市场的成熟，大型国内公司会有一些企业将他们拥有的物业处置掉，或卖掉。因为他们认为如果房地产不是他们主营业务和核心竞争力，会考虑把资金拿过来运用支持整个公司主营业务的发展。如果公司有能力实施多元化，房地产是不错的投资渠道，例如摩根士丹利有设置专门的“企业地产”部门和房地产投资基金。 其次，写字楼的选址问题。一方面要考虑地理因素，是选择在上海购置或租赁厂房写字楼，还是在长三角二三线城市，需要配合公司的战略布局和业务范围。二三线城市的成本优势明显，而且随着长三角区域互动性增强和交通的完善，未来增值潜力巨大，城际之间的外溢性开发投资已经成为一种趋势。另一方面写字楼品质因素，涉及楼宇形象、自身配套和软硬件设施品质三方面。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台，物业外观和企业文化观、价值观是否吻合是企业选址考虑的重供骇垛较艹记讹席番芦要因素。写字楼配套上有无商务中心、银行、餐厅、会议室等设施，能否满足员工的日常工作所需是企业选址的另一因素。软硬件设施方面涉及内部交通是否便利通畅，通讯、智能化的程度等因素以及传统物业管理及其增值服务的提供也是企业选址的考虑因素，项目有没有很好的物业管理公司来提供相关的服务。这些都是风险规避的问题，因为不仅是直接成本花费，也考虑到实际企业在运营过程当中运营成本的问题。作为企业来讲需要全面衡量要素降低风险。不同类型的公司选址各不相同。以上海市场为例，作为金融服务业为主的公司，选择小陆家嘴办公区是体现公司形象和品牌的标志;电子、it、工业物流型的公司，可以选择张江工业园办公或陆家嘴金融贸易区的写字楼;咨询、传媒、广告、服装、快速消费品等公司可以选择在南京西路、人民广场和淮海中路办公;汽车、机械、纺织等公司可以选择在嘉定区办公。再次，写字楼物业评估。大型公司会一般从区位和厂房写字楼自身条件两方评估物业，需要考虑该物业是否符合企业的实际业务需求。依据自己的评估管理标准，衡量到底需要多大的面积，需要什么样的使用花费，来有效的支持业务的发展。从区域来说，选择商务气氛浓厚和产业聚集强的区域，有利于企业的发展与壮大，为企业创造更多更大的商机。此外区域内交通的通达性也非常重要，交通将直接影响到员工的交通成本和企业的效率。最后，是否需要总部经济。目前国内一线城市，不仅在城市郊区出现了以突出企业自身形象、显示自身特征和实力的写字楼产品;而且在用地紧张的城市中心区繁华地段，也开始出现小规模的独栋式企业总部组团。跨国公司百事、葛兰素史克等地区总部落户上海市中心的都市总部大楼;英特尔、3m、本田和思科等跨国公司地区总部分别落户上海紫竹科技园区和漕河泾开发区。总部经济成为跨国企业的一种时尚和趋势。目前对独立性企业总部写字楼有强烈需求的主要三类客户：一是大型国有和跨国企业，以占据最显要的区位和外在形象作为第一诉求。二是外地进驻一线城市的民营企业，受一线城市总部资源的辐射而设立总部型机构。三是各行业的龙头企业，企业发展已比较成熟和业务稳定，但亟需行业品牌的提升;如钱江新城)建造了八家民企总部大楼。总而言之，每家大型公司的发展战略和业务布局不同，所以公司可以参考一定的财务预算约束，根据自己的业务类型选择适合的产业集聚区或商圈，综合评价厂房写字楼经济指标，从写字楼的可达性和便捷性方面挖掘适合自己的区域，选择租赁还是购置写字楼物业。长三角作为中国经济的重要引擎，不仅一线城市存在各级梯度的写字楼，而且随着二三线城市的发展，不断产生大型企业拓展业务的空间和写字楼需求。
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