- 2024-04-27Leven小万
50种算法结果都是中国房价必跌，看完你就不买房了！
1.算输盈的概率，房价必跌。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。炒股炒房炒的是“概率”。盈的概率高就炒，跌的概率高就跑。作为一个成熟的投机者，会在大概率事件上介入。以目前的形势综合判断，投机者不会轻易介入楼市的，因为要继续暴涨的概率已不大，获利的概率已不大，获利空间已不大，来交学费和接棒站岗的概率很大。说2006年会跌的概率为10％，说2007年的30％，到2008年还在炒房的话，是在跌的概率为70％的情况下去豪赌升的概率为30％的赌场傻蛋。用铜的价格买了砖头是搏傻。搏傻的人大多是不算细帐的。投资要算细帐，用铜的价格买金子才能稳赚。
2.算房价收入比，知房价必跌。国际房价收入比为3到6。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为16.7。16.7 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干33.4年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的新房。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为33.4。22岁 + 67年 = 全市平均全家为了房子需工作到99岁。荒唐！所以房价不可能再涨1倍了。米国人均生产总值是4万米元，我们国家不到3千米元，而我们大城市的房价跟米国大城市的单价差不多了。目前一二线城市的房价收入比许多在15以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
3.算住房痛苦指数，知房价必跌。商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。
2007年12月北京住房痛苦指数＝14470元/平米÷1874元＝7.72
2007年12月上海住房痛苦指数＝10292元/平米÷2046元＝5.30
2007年12月杭州住房痛苦指数＝9400元/平米÷1586元＝5.92
2005年莫斯科住房痛苦指数＝3653$/平米÷1033.4$＝3.53
2005年东京住房痛苦指数＝23000元/平米÷23000元＝1
2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77
2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65
说明当前中国大城市的房价奇高，当前房价再涨一倍的话，如何讲共富，如何讲和谐社会？
4.算买房投资收益率，知房价必跌。目前债券型基金、打新股和银行理财产品年收益在10％以上.100万的房子年租金3万，扣除折旧和其他费用后租金收益2万元，只有2%的回报。如果回报要想达到10%,则租金就要升高到12万，即每月10000元。12万/ 收入的0.5用于买房 = 租户家年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人还来租房？荒唐！在样样都涨只有工资不涨时，连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租不涨拉了房价的后腿。为了起码的回报，结果可能是房价下跌一半到50万元,这样一来目前2万的租金收益也只能维持4%的回报。
5.算市盈率，知房价必跌。目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。一般的实业投资5年可收回投资。2008年买房，可能5年内无法赚到上涨的差价，只能赚租金。100万的房子年租金只有3万，扣除折旧和其他费用后收益2万元。100万的房子 / 2万元 = 50年可回本（市盈率50）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，房价如何涨？
6.算近期价值，知房价必跌。30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，那就死定了。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里最高见到15元。什么是价值？真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股，3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，一路走低到2008年3月初见到22元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。
7.算长期投资价值，知房价必跌。有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有三五套房子，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗
8.算使用价值，知房价必跌。2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。加上20年不断盖房，盖多了就价格低落。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你年收入在4万以上，租房时对这样的老房子连斜眼都不会看一下。想卖房时，银行嫌旧不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如外观破旧，结构落后，电梯经常罢工，电话线老是不通，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑几年后就不值钱一样的道理。 有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子,那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？土地使用权有70年，但是到30年以上时，政府一看是危房，外观影响市容，就要推倒重建了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房。所以你别以为你永远是有房族。这跟大家看不上在山村里那三间破屋的道理是一样的。你家90平方 / 10层 = 你的土地只有9平米。经过35年的大量建房，加上多子多富的那一代人大多不在了，人口大减，房子大量空置。你那9平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。所以，别以为你可以传给子孙后代。
9.算是不是“最后一棒”，知房价必跌。参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起100万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。2008年初，你张三以每平米1.4万买房 * 1.4 = 2009年初你张三拟以2万卖给李四。扣费用后你实赚25％。2万 * 1.4 = 2010年初李四拟以2.8万卖给王二。到2010年初，房价在连跌三五年之中。李四在买前想：王二不肯接手的话，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。
10.算汇率，知房价必跌。如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用40万元人民币买入80平的二手房。如果现在要买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明，在人民币的升值时买房是很吃亏的。
11.算其他投资方法的收益，知房价必跌。条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。
12.算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌。通膨的后果是，有的实业获利减少，就卖厂撤资去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。通膨的后果是，工资不涨样样涨，租房人的支付能力下降了，你提租价我就合租，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。如果通货膨胀率高于10％，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到8％以上了，房租收益还是2万，房租收益率就下降为百分1。房租收益率只是钱存银行的8分之1。买房吃亏，房价就跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
13.算买房人数，知房价必跌。牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处和中介门可罗雀，你去数一下人头就明白。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。既然认为房价还要涨，那么多军就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出30套，分明是刚需在买。怎么多军都不买啊？你多军不买就算了，干吗忽悠别人去买呢？大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。
14.算人口减少的数额，知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁，刚需正好大降。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万，人口将不断减少。这种发展趋势看发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。
15.算成交量，知房价必跌。价可骗人，量不骗人。房牛市里惜售，每天挂牌卖出量4000套 / 每天成交200套 = 20倍的待卖率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，多方的挂牌卖出量增到20000套 / 每天成交减为20套 = 1000倍的待卖率。市场只有二个方向，逆水行舟，不进则退。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。
16.算工薪族多久能买起房，知房价必跌。现在，有不少下岗和失业人员，在职的也是个体和私企的占大多数。因为用房成本增加、通膨和币升值，有的企业经营困难重重，有的面临倒闭风险，加工资有心无力。不少人有失业风险就不敢透支今后几十年的收入来买房。房价5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？一工薪族2003年买房差20万，2005买房差40万，2007年买房差60万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个大趋势，只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。炒粮食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正权啊。
17.算中等家庭是否买得起房，知房价必跌。因为高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
18.算6个人供一套房的困难度，知房价必跌。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下，加上（购婚房主力的）80后的父母这代人的教育水平普遍不高，收入（高栝灰色收入）不高，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。四个家长遇到计生大多晚婚晚育，80后的两个人结婚时，都进入老年了。所积累的钱表面有60万元，但那是应付看病和养老的钱。社会不应该逼四个家长为第二座大山掏出应付第三座大山的钱。他们最后都要病一次，你拿什么还给他们治病? 你拿什么给他们送终?
19.算“高价房奴”的困难度，知房价必跌。现在买房，断了创业路，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受到温暖吗？“高价房奴”最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！
20.算资金供给量和贷款额，知房价必跌。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。中央实行紧缩正策，所以银行对房地产减少了资金供给，停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数已不得不降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），对工资收入严格审核，实际首付6成，使资金供给从源头上得以压抑。购房者买100万的房子，现在首付需要多准备20万，许多人不得不放弃购房。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，为了回收资金不得不压价卖房。就象大水库遇到收紧供水和开闸放水，船将回落
21.算土地量，知房价必跌。因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。
22.算拍地价格，知房价必跌。商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。楼面价1万元，100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏。开发商一提价就加速度冲向死大顶。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元呢？400万元呢？
23.算供求变化的加速度，知房价必跌。因为好赚，开发商的供给，以2005年2万套、2006年4万套、2007年6万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年。因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，房价以每年20万元、40万元、60万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年20万人、40万人、60万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价，大家都不肯来住或住不起时，就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量，只有3担的需求，供过于求，跌价是必然的。
24.算积压空置量，知房价必跌。盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。某市，2008年计划建设保障性住房2万套（有的退租）。2007年底待售的3万套，2008年新增待售的4万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房20万套，共29万套。人口有进有出，共非自住房几十万套房？消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是，锦上添花买涨，落井下石杀跌，永远是市场的天性。“买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
25.算开发商的负债率，知房价必跌。许多地产公司的负债率在80%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。开发商贷款1.2亿，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，买者就会推迟购房计划，卖者就会提前卖房计划。有价无市拖得越久，资金压力也就越大。银行要来讨钱了，2年没开发Zf就要来收地了，建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，开发商争先恐后地降价卖房，兑现收益，落袋为安。不卖跳楼价，就要人跳楼。
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