房价的房价本质?

这又是一本从天涯BBS出来的书，作者本人在珠三角从事土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作，也在国土局工作过，所以算是行业内人士。作者总结了一套模型，尝试探究城市房地产的根本规律。 这本书总体写的还算不错，值得一读。不过窃以为用一套模型来解释全国市场有点力有未逮，有些地方结论正确但是论证过程不是很清晰。作者对珠三角城市的房地产了解很多，得出的结论值得参考，但是对中国其他地方的房地产市场点评则要谨慎看待。 ------------------ 作者的模型和我的一些摘录： 住房的需求，从低到高的有四种需求：首次置业型需求，改善型需求，投资需求，投机需求。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。 1，首次置业型需求为主的城市：对产品的要求不高，最大的关注点是价格。这些城市楼市涨幅都很低，毛坯交房最为常见，对装修交房极大反感，因为都提高了总体房价。楼梯房最常见，电梯房如果有的话也只需要一部电梯，因为两部电梯得房率下降。品牌地产商一般不愿意进入这种城市，因为他们没法得到品牌溢价。 2，改善型需求为主的城市：对产品要求很高，一梯两户，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖的越贵。可以接受装修交房，但是不能太贵。一个城市的房地产市场，从首次置业型转向改善型，那一般都将引发楼市翻倍。品牌地产商受到市民的追捧，并可以实现比一般开放商高出10%左右的品牌溢价。 3，投资需求为主的城市：首要的特点是装修溢价（开发商可以通过装修赚一笔），这主要是因为客人缺乏时间去装修，公寓是典型的投资型产品。对产品的要求更高，因为只有更好的产品才能实现价值的增长。小户型受到欢迎，并且售价比大户型更高，因为总价要低，对投资者的资金要求不高。楼市进入这个阶段的城市，一般价格将会至少翻番。 4，投机需求为主的城市：这里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、温州。另外还有一些旅游城市，譬如海南、珠海和广西北海。这些城市往往是资金的汇集地，大量无法通过其他渠道消耗的资金，只能选择以楼市为泄洪口。资金汇聚的速度有多快，这些城市楼市增长的速度就有多快。 从二手房和一手房的交易比例来判断一个城市的房产市场处于哪一个阶段-----投机需求为主的城市：二手房和一手房的交易比例超过1.5:1。投资需求为主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之间。改善型需求为主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之间。首次置业型需求为主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一个城市的实业（或者说制造业）是一切的基础，中国城市的发展的历程，一般遵循着一个相同的轨迹：工业化---居住化---CBD化。绝大多数城市只能进步到宜居型城市。 所以三线城市，首要目的是提升城市工业化水平，完成原始积累。经济发达的二线城市，首要目的是从工业型城市变成宜居型城市。一线城市的城市化目标是打造核心经济区-也就是CBD。 注：城市等级的简单划分标准：人均GDP在一万美元以上的，是一级城市；人均GDP在6000美元以上的，是二线城市；人均GDP在3000美元以上的，是三线城市。 结论：近100年来全世界的城市经营模式，就是通过对城市经济状况和居住环境的持续改善，激发地价和房价的持续上涨。所以房价的本质，就是城市的经营水平在住宅销售价格中的集中反映。 关于投资：处于转型期的城市，投资价值最大，如果一个城市表现出强烈的城市化发展趋势，城市的产业经济也在稳步发展，就会开始从首次置业到改善型市场的转型，就会有很高的投资价值。具体例子：合肥。 2013年6月19日