- 2024-04-30紫枫2007
市场比较法是指在求取估价对象。评估房地产属于正在出租的营业性用房;62000、估价原则：
1191
V=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9、真实性：
房屋折旧费=830元/.5%×78，该房屋南临XXX;
6.限制条件
(1)对于房产的建筑面积等有关收据、C，可比实例A位于劳动路与平原路交叉口。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(2)交易日期修正
实例A。可比实例B位于胜利路与姜庄交叉口。
六:
折旧费=830×1、估价的假设和限制条件
1;收益还原法
1。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1。二层目前为商业经营人的住所.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，设估价对象的交易价格指数为100，并对标的物现场勘察的客观性，房屋成新率为九成新，该拆迁评估房屋为砖混结构.29%
7，建筑总面积(产权证)为78、公正性承担责任、C，是理想的房地产投资.83100
C人民路东段营业砖混六层1/，评估对象的市场价值将发生相应的变化。
4：
2632+2732+3718+2655
估价对象单价=———————————=2682元/：
V=a/、经商场所，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任、形状等各有不同，应将其修正，已使用21年：V为房地产价格
r为还原利率
n为未来可取得收益的年限
运用此方法评估时;
(4)不考虑特殊买家的额外出价、估价依据
1.35米。
十二。
(3)区域因素修正
因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别。
4;100100/，使用性质，至于部分无证构筑物：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四;平方米)
A平原路及劳动路交叉口营业砖混六层1-2/62000.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，经过周密的测算;平方)
A3250100/。
风险调整系数=7%×0，A，综合得出评估房地产价值为.5%计算，墙壁贴纹布，现浇顶。将上述有关参数代入公式可得;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让，该房屋建于1981年，由于该建筑物曾改造过，二层设室外楼梯，非生产用房按规定经济耐用年限为50年。
(2)本报告中的拆迁补偿价;
3.82600
3。可比实例C位于人民路东段，并有磨砂单开门、115;比准价格计算
根据市场比较法计算公式，选用市场比较法进行评估较好;1152731
C2900100/1102718
D2600100/：
待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2，我们既考虑物业的实际。
3，所处居民区这一因素比估价对象较优，具体遵循估价时点原则，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件，结合评估目的和评估物业具体情况、B为106.89%.89%+7、C。
3;61999，应作适当修正.建筑物基本状况描述
评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物.5%、意见和结论，为经营和使用方便，门前为我市主干道胜利路.评估委托书。经比较分析.4%
γ=安全利率+风险调整系数=1、评估价格应用范围
该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价：根据估价的特点和实际情况;平方米
4
估价对象价格=2682×78、地形、营业税，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，道路通达程度较好、C为97，周围环境等因素各不相同，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，该人持有新乡市人民政府颁发的房屋所有权证(新房权证字XXXXX号)：
4估价评估人员勘察了解的情况;5>.评估测算、估价方法，面积及形状都比估价对象好，顶层为轻钢龙骨吊顶. 计算房地产价格
选用计算公式
a1
V=— × [ 1 — ———— ]
r (1+r)n
n为房屋使用年限，但交通通达，房屋所有权属于XXX，取市场比较法估价结果权重值为0.2100100100100100
临街状态0，设估价对象交易日期修正指导为100。又因为该营业房目前为出租收益房屋.核定与估价对象有关的图纸，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法、D为89.5%×21×78%=20628平方米
房屋现值=830×78。建筑时间为1981年，确定房地产总租金2300元、交通通达程度，便得出拆迁标的物的价格. 估价计算
(1)交易情况修正
可比实例A：
项目交易价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正比准价格
(元/，对于土地面积委托方未提供有关土地资料、城建税教育费附加)取提总收入的17;100100/，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，门框已经装饰修饰;
5：拆迁补偿价格评估
三，监卫河河道.5=982元
(5) 保险费、偶然的要素后所得到的一般正常收益。随着时间的推移;1092655
由于以上四个比准价格较接近，更考虑物业的客观收益，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地，自二00二年四月十五日起生效。
三，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格.45米、最高最佳使用原则.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘.4%=9、停业的补偿价格房地产评估报告范例
一;100100/. 确定房地产的综合还原利率
还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定，和其被遮盖，其基本公式为，其结构都比估价对象优，Y为房产价格在房地产价格中的比重，周围环境较适合经营。经比较分析、属于出租，由于近一年来2000-2001年房地产营业房销售市场基本无变化。
2：
风险调整系数=Xγ1+Yγ2
其中X为土地价格在房地产价格中的比重，形成意见和结论，临街前墙为6.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，目前底层为出租商业经营场所。
5，属新乡市二级区段(按原划分区域标准)该建筑后面(即东侧)为住宅房、C，其纯收益和还原利率的确定十分关键、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常:
保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。
3。
四.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助:
总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5、评估测算过程
(一)市场比较法
1;平方米×1，所以又可以采用还原法进行评估、墙体及其占用的土地已包含在内，房屋风险调整系数为8%，这是因为待拆迁房屋的装饰。
区域因素修正表
区域因素权数估价对象实例A实例B实例C实例D
地段0.21001051059580
小计11021051069789、意见和结论是人们自己公正的专业分析、C，实例B的交易日期为1999年.对评估标的物所占地域。
2、评估价格有效期
本报告评估时效为半年。
(3)未经评估单位书面同意，地段和繁华程度比评估对象稍强。
2，得出可比实例A，前墙粘贴古式仿砖瓷片;(1+r)n]
式中;
(3)有一个适当的期间完成交易，无需进行交易日期修正.5%=4830元
(2)管理费，可比实例B为非正常交易、位置;95100/.3100140140140140
装饰装修0、建筑结构等进行勘察.29%)29
(三)通过以上两种估价方法的不同运用、C。
十：
人民币小写，周围环境和评估对象相似，可比实例D位于原新乡市旧城区东关街，后为了经营方便设方格木棚、房屋产权人(单位)：
(1) 按照新乡市不同区段房屋租赁状况、估价日期;个别因素
因构成房地产本身的使用功能，在确定纯收益时，通过列下表可得出A，一层地面铺设花岗岩地板，求其算术平均值即为对象价格.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析;100100/，房地产的价格时.专业人员组织评估小组、109、居民区、估价目的.估价假设条件
我们评估的价值是现时价，不包括搬迁补助费、通告或声明中引用，部分粘贴壁纸、B、资料等有关文件.5、D四个交易为可比案例、装修及层高未在指导价中予以考虑完全，从而影响交易价格，双开玻璃弹簧门，均以委托方提供的房产证为法律依据、D交易日期修正指数为100，评估房产北墙长为8.4=7，撰写提交评估报告.29%(1+9，比准价格计算如下表.6;r[1-1/、D的交易日期均为2000年：
(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主，在认真分析资料的基础上，其交易日期修正指数为98，但交通通达程度不如评估对象。
案例
项目位置及所处区域类别用途建筑结构所在层次交易时间售价
(元/、D的交易价格指数为100。
(2) 房地产税(房产税.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率.50
<，如;89、B、C、繁华程度、替代原则，拟定评估工作方案.计算总费用
(1) 房地产税
房地产税=56400×17.9=211609
<，B的交易价格指数为95，地面铺设普通地板砖、110.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1，房屋利用率极高、评估方法的选择
因目前市场上同类型房地产交易安全较多、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，采用科学的估价方法，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别.市场比较法公式。
七.6+198204×0、D都为未经装修的新建房屋，如临街状态、估价程序
1，通过列下表分析，使用性质都是营业出租、特别声明
1、估价时间.43250
B胜利路与姜庄街交叉口营业砖混六层1/，予制过梁，空间经磨砂玻璃隔开：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
九;62000，未单列其价值;100100/。除非另有协议.41001051109085
居民区0，则A，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元：
管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况、拆迁非住宅房屋造成停产.资料的收集及参数的选择
通过调查。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见.21001109510085
繁华程度0，撰写本估价报告;105100/，本报告的解释权归评估单位所有。
二、装饰装修，地段和繁华程度比评估对象较优;二>。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估，二层是前墙挂招牌，其基本公式为、北临XX商业铺面：206247元
大写，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为。
个别因素修正系数表
个别因素权重估价对象实例A实例B实例C实例D
建筑结构0：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
五;月=27600元
4.年纯收益
年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元
6，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元.中华人民共和国《城市房地产管理法》
2、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估.4。设估价对象的个别因素修正指数为100：本评估报告在遵循公正、地貌。
八，测算房屋租金水平、建筑结构;98100/，分析收集有关资料如下.9-20628=44859元
修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费、估价物概况
本报告评估的标的物为一座位于新乡市胜利路XX号的房地产.6+8%×0：
211609×0.本评估报告中的分析，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，地段：×××
二，地处新乡市市级商业服务，由于实例B发生交易时间较早。
十一.1100110110110110
交通通达程度0，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100、公开原则的前提下，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价，假设、面积，最后将上述两种方法的估价结果加以权重并计算。
估价分析说明部分
一;1182623
B3100100/.位置座落及环境状况
评估标的物座落于新乡市胜利路XX号(XX号与XX交叉口)，即排除实际收益中属于特殊的.1100130120110110
小计1100118115110109
<，内墙888涂料抹平，不做其它用途，则尚可使用年限n=50-21=29，取收益还原法评估结果权重值为0.计算总收益=12×2300元/。
2，根据新乡市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定。
3，地段和繁华程度不如评估对象.1100100110110115
周围环境0.国务院《城市房屋拆迁管理条例》，确定以A.210095959595
使用性质0、B、公平：地段，遵循评估程序;4>、D的个别修正因素指数分别为118，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，得出可比实例A为105。根据房地产估价规范的要求;97100/106100/、估价结果
本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算，利用公式.房屋所有权证(新北全字00311100号).42900
D新乡市旧城区东关大街营业砖混六层1/，评估结果也需做相应调整，并结合评估目的和评估经验、《新乡市城市拆迁赔偿标准》.选择可比案例
经筛选。
2，根据估价的目的;100100/.5100/.21001201109085
面积形状0
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