房价为什么提高?

房租收益竟然还不及银行利益，而租金应该是工资水平中的再分配，预期目前的高速经济发展还会存在很长时间（这个预期起码在10年以上），当经济陷入衰退的时候。打个比方。如果100万的现金放点高利还更多得多。 反过来说。而与发达国家目前的房价水平来衡量有人说房价太高了，这个问题与你无关。对于资产的增值来说，我劝你趁早买了房子做房奴，目前以租金形式的投资回报率又算得上是什么呢，一年的租金也就3万元。所以，资产的价格上升幅度一定比正常工资水平来得快，应该要跌下来，如果你想在有生之年拥有自己的一套房子，如果你打定决心一辈子都租房子住？ 所以，很有力的一个论点就是，如果要考虑租金形式的投资回报率与房价的关系，就是经济在高速发展阶段，换句话说，经济发展已经比较稳定，相应资产的价格还会大涨，这样的情况我们这一辈子都很难看到，而不是在购买当前的投资回报率。为什么房价下不来，其实道理很简单，估计如果不发生大的灾难与战争，目前100万的房子出租。这就是房价降不下来的原因，租房子比买房子更值得，因为很多买房者在相当长的时间内，前提必须是这个市场是一个成熟的市场：那些看空的人没有考虑到经济发展的预期，这样的论据才有意义：当中国也成为发达国家的时候，增长率不是太高：房价与出租房子的收益不成比例。 通俗地说，因为购房者是在购买这个预期，这还省了许多出租的烦恼，但是100万的利息也有36700元，起码你能安心过过小日子。 但是现实中的房价却让抱着这个美好幻想的人次次失望，当前我们的房价还不是太高

主要是源于成本不断上升，而这个成本主要又源于地价，这是各地政府财政收入的重要来源这个很简单，这和一般商品是一样的，增加财政收入，所以房价每年都在涨，所以；另一个就税收的增加，各地政府会想法设法提高土地价格，也使成本增加

一、居民可支配收入的稳定增长，必然引动房价的上涨 近年来国民经济的持续高速增长，有力地支撑了房地产业的发展和房价的持续走高。比较一下全国的房价就不难看出，经济发展相对快的地区，人均收入高，居民的购买能力较强，住房需求相对旺盛，房价也较高。反之，则房价较低，但也都处于不同程度的上涨阶段。 二、市民置业的理财观推动需求的进一步旺盛 目前我国民间投资渠道单一，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，房地产成为他们最佳的选择。一是银行的利息已经无法抵消通货膨胀造成的损失，存款在银行实际上已经是负利率了，存款无收益；二是股市连续几年的低迷，让那些侥幸获得解套的股民不敢再将资金投入股市，由于轻信而涉入股市的新股民也只能小试牛刀，不会投放太多的资金进入股市，目前股市的日成交量就是最有力的证明；三是普通老百姓看到这几年房价上涨如此之快，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品种，投资性购房大增。 三、土地资源的有限性决定了房屋是不能够无限生产的特殊商品 就芜湖市而言，市内好的地段土地已所剩无几，看到的几处待开发的地块，由于居民密度太高，即使开发其成本也会不菲，使市区房价进一步提高，然后是水涨船高，带动偏远地区房价的上涨。 四、新的《城市房屋拆迁管理条例》将对降低房价起负面影响 经修改后的《城市房屋拆迁管理条例》将无可质疑地会加大拆迁成本，从而直接影响土地价格，带动建房成本的提高。 五、新建房品质的提高直接影响着未来房价 随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正在悄悄发生着变化，从需求型向享受型转变，这要求住宅结构合理、内在质量优良、外观新颖别致、配套设施齐全。因此，开发商较注重在设计、施工、环境配套上采用新材料、新设备、新工艺，加大配套设施建设，以特色来形成卖点，这样就加大了住宅建造成本。如目前商品住宅结构从砖混转变到框架、防震等级提高，同时智能化管理、三表出户、宽带接入等使建设质量和品质大大提高。高的房屋品质必然会增加建设成本，促使房价上升。 六、好的居住环境会增加新建房屋成本 现在的都市人越来越注重居住小区的环境质量了，除了能够供自己居住的房屋外，还希望住宅小区环境优美，除有一定的花草树木外，还要追求小桥流水、亭台楼榭，而这些花费最终都是需要打入房屋成本的。其次，前年9月1日实行的《物业管理条例》，明确了社区及物业所需房屋的面积，而该类支出也必须由业主所购的房屋面积分摊。 七、价格竞争已被房地产开发商所抛弃 由于国家信贷政策的调整，导致房地产业的重新洗牌，房地产开发商只能根据自身实力在各类城市中呈梯级聚集，导致竞争的更加科学化。价格竞争作为最原始的竞争手段越来越不被他们所看好。加之我国房地产市场游戏规则还存在着诸多的漏洞，房地产商是不愿意主动降低房价的。相反，开发商所具有的趋利性，适时涨价也成了房地产业界的一种潜规则。 八、人口城市化水平的提高导致房屋需求的旺盛 就拿芜湖来说，规划到2010年城市人口将达到100—130万，2020年将达到200万，这么多人进城是需要安家置业的，没有房子当然不可想象。就目前几个相对高档的小区看，从外地迁入的人已经是越来越多。 九、消费者对未来房价的预期和“买涨不买跌”的心理作用 房价节节攀升，不少人在犹豫观望中，错过了买房的最佳时机。面对还在不断上扬的房价和新闻媒体、业内人士对房价节节上涨的报道和分析，一定程度上加剧了人们购房的紧迫感，纷纷借贷买房，有些人甚至将几年后的购房计划提前。 十、建筑成本的增加影响着开发成本的增加 近几年钢材、水泥、沙石等建材价格涨幅也不小，使建筑成本增加；其次，建筑工人的工资涨幅较大，并随着《劳动法》在建筑行业的真正落实，各类社会保险的负担也将加大建筑成本，从而直接加大房屋的开发成本。 十一、加息会使房地产开发商增加的财务费用加倍转嫁 去年的加息，有不少房产评论家预测会导致房价下跌，而我却有着不同的看法，当时我的观点是：在目前房地产市场供不应求的状况下，提高银行贷款利率，只会让开发商对增加的成本加倍转嫁给购房者，从而推动房价的进一步上升。 十二、福利性分房制度的终结，导致个人房屋需求的旺盛 近年来我国住房制度改革的突破性进展及国家推行鼓励住房消费的政策，都有效地激发了居民住房消费的热情。1998年之前，房地产市场个人购房仅占一半左占，而目前各地房地产市场个人购房已占9成以上，一些垄断行业、中央企业已不再给职工建房了。福利性分房的概念已逐渐淡化。 十三、宽松的房地产信贷政策加之居民消费观念的变化，促进房产的有效需求 这些年国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加，不少城市达到户均20万元以上，芜湖也可以最高贷款10万，商业贷款虽从最高可七成降到目前的五成，但百姓敢于花明天的钱来改善今天的生活，也不能不说是一种社会的进步。宽松的房地产信贷政策，提高了居民买房支付能力，有效启动了居民住房消费，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。 十四、营销方式的变革，加大了经营成本 过去房地产开发都是自产自销，甚至连广告都很少见到。但随着房地产市场的日益活跃，代理销售、楼盘推广、广告策划、品牌推广等全新的营销服务方式纷纷出现。房地产营销方式的变革一方面促进了楼盘销售，推动了房地产市场的发展，另一方面也加大了经营成本，抬高了房价。 十五、国家一些宏观调控政策促使房价的进一步攀升 去年，国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制房地产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。比如，央行公布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%；国办发出半年内停止农地转征的通知；国土资源部71号令《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》等等规范，意味着土地由政府控制而不是通过市场定价,这些举措一方面反应出政府和宏观管理部门急于加强调控能力，另一方面又暴露出我们调控的手段和手法比较幼稚。比如，政府控制土地资源的结果，无非是：第一，房地产企业进一步追逐土地，进而造成了房价更容易受到房地产商的主导；第二，各种政策导致大房地产商不仅不缺乏资金，而且比较容易利用各种叫价打压中小房地产商，其恶果是房地产的供应方面日趋集中和垄断，垄断的代价必然是高价格和暴利。 十六、地方政府的经济需要和利益驱动，需要房地产业的高速发展 （一）房地产业对地方财政的贡献越来越明显 就芜湖而言，2004年共完成房地产销售120万平方米，税务部门入库“销售不动产”营业税突破亿元，并据此推算入库其他各税也应超过亿元，直接为房地产业服务的建筑业也会产生约3000万的税源。此外，根据有关报道的全市年末均价2700元的消息，再假设是年初价格加20%的年涨幅得来，加权平均以后，再按照目前2%的税率，财政仅在房地产一级市场就有近6000万元的契税进项，间接带来的税收还有很多。这些对于一个本级财政收入仅20个亿的城市来说，无疑是十分重要的。 土地的拍卖也给芜湖市政府带来了较大的收入，政府利用这些资金搞市政建设，成绩也是有目共睹的。 （二）房地产对GDP的贡献日益突出 2003年8月31日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。据估计，自1998年以来，房地产业及其相关产业 ，每年可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。2003年度，全国房地产业及建筑业的增加值达9000多亿元，约占GDP的9%。 （三）一个负责任的政府也不会让房地产价格大幅下降 在国民经济高速健康发展的大背景下，面对具有浓厚“买涨不买跌”消费心理的中国百姓，房地产价格的大幅下跌，无疑是要断送这个产业，从而使建材业、建筑业大倒退，并一定会拖垮银行系统，进而影响制造业的贷款规模，使经济崩溃，再反过来影响我们的生活。而作为政府管理者也恰恰看到了房价大幅下跌的危害，因而可以通过加大土地的投放力度来影响房价的上涨幅度。 （四）急功近利的政绩观 作为影响房地产价格的最主要因素、房地产业最基本的生产资料——土地，其一级市场是牢牢地掌握在政府手中的，政府完全有能力通过土地投放的力度来适度调控房价。一些地方领导没有科学的政绩观和发展观。在城市发展速度和规模上盲目求大、求快，热衷建设政绩工程、形象工程，在土地供应上，采取“饥饿型投放”政策，直接加剧了供求关系的紧张，推动着房价的快速上涨。 （五）经营城市观念的偏差。 土地既是城市不可再生资源也是政府赖以经营城市的资产，以往我们只把土地看作资源，没有将其作为资产进行经营，而现在我们却只把土地当作经营城市的资产，一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格飞涨。 总体上看，政府无论是从土地资源控管、财政收入来源还是宏观经济诸多因素综合考虑，都不可能过多地投放土地而促使房价的下跌。现阶段各地房价的上升带有典型的需求拉动特征，房价上涨过快主要是住房需求旺盛，供给相对不足造成的。由于市场供需等诸多因素对房价形成支撑，因此短期部分大中城市房价仍处于上涨态势，部分城市仍有上扬空间。此外，在我国经济高速发展的同时，房屋价格与经济的同步增长不但符合经济规律，也是符合大多数百姓的长远利益。最理想的结果是，目前价格的上涨幅度尽快地来一个软着落。 随着各级政府对高速上涨危害性认识的加深，必然会加大土地的投放力度，加大对房地产市场的监管，并加大廉租房、经济适用房的供应力度，加上建材价格的回落以及市场竞争的加剧，预计不久的将来，我国城市房价将会回归平稳。