- 2024-04-25Nightwish阳光
概念部分：双周供指的是将按揭贷款的还款时间由每月还款一次调整为每两周还款一次，其还款金额为月还款额的一半。优势：1）双周供提高还款频次，相当于提前还款，加强贷款本金减少速度，利息支出额减少； 2）相同贷款额的话，双周供利息额减少的比例随着贷款期限的增加而增加，即贷款期限越长，利息节省越多。劣势：1）每年会有个别月份还款3次的情况，这在一定程度上增加了客户的还款压力。适合人群：双周供由于提高还款频次，因此它较适合于那些经济收入较高且稳定的客户不太适合于靠租金来支付贷款的客户。 “父贷子还”即接力贷 主要是针对40岁以上、父母年龄较大一方不得超过60岁的这样一类消费群，他们通过与子女共同签订借款合同，通过将子女作为连带还款人的方式来从银行获得房屋贷款，从而实现购房愿望的这样一种方式。 二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。已购公房是指从单位、房管局或物业公司购买的住房。优惠价、标准价公房是指国家依据城镇中低收入者的平均工资水平，确定的公有住房出售价格，其中有较多的政策性优惠。成本价公房是指国家按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，其中不含利润 央产房全称“中央在京单位已购公有住房”指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。如中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检查院等。央产房有可能是成本价公房或是优惠价标准价公房。经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 购房常识部分： 央产房上市三大注意：一、央产房上市该如何定价 如何对即将上市的央产房定价，是央产房业主最关心的问题,出售价格过高,会影响销售速度;价格低了,对于业主来讲是一件很烦心的事情。判定一个合理的价格,可以快速出售并能得到满意的回报。通常欲上市出售房屋的业主运用市场比较法,结合区域因素、个别因素的内容进行修正,便可以大致知道欲出售的房屋价格,但是房屋价格评估是专业性很强的工作。 专业人士教您一个小诀窍:看各中介公司在报纸上刊登你待售房屋周边的房屋售价,然后再打电话到中介公司询问该房屋的具体情况;或者以买房客户向各中介公司咨询购买你待售房产周边的房屋价格,这样就能从中介公司的专业人士口中得到较为真实的房屋价格。总之,市场比较法是二手房交易中最为普遍且说服力极强的价格评估方法,对于央产房业主来讲,不用专业的计算公式便能对自己即将出售的房产进行评估。 二、央产房遇到“超标”如何处理 165号文件中规定:凡属超标而未处理的住房,须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。而大多数央产房都属于超标情况,那么超标该如何处理呢？具体办法按《关于印发〈在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法〉的通知》(国管房改字[2000]36号)、《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》(国管房改字[2000]130号)两份文件执行。也可咨询“央产房”选择的三家“放心中介”单位。 三、央产房上市交易费用有哪些 央产房交易的过程会有两部分费用,一部分是交易过程中的税费,一部分是定点经纪公司收取的服务费,当然如果所有手续都自己办理,就不产生这部分费用了。 1.交易税费(由国家相关部门收取) (1)标准价补成本价 按标准价购买的住房,出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款,取得全部产权后上市出售;也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款,再按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有。 (2)买卖双方需缴纳的税费 ●卖方需缴纳的税费 印花税:成交价×0.05% 营业税:房屋购买后不足一年欲上市出售的,需要缴纳营业税。 具体公式: 营业税=(成交价-住房补贴面积标准部分的经济适用住房款-已支付的超标处理款-向财政或原单位缴纳的款项和税费)×5.5% ●买方需缴纳的税费 印花税:成交价×0.05% 土地出让金:房屋建筑面积×当年房改成本价×1% 契税:成交价×1.5% ●买卖双方需缴纳的测绘费、权属登记费、工本费等根据各区规定,三项费用总和大约为100元左右 购买二手房四步走第一步 了解和寻找房源
了解和寻找房源有以下几种途径：
1、通过亲朋介绍；
2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找；
3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。
第一种方法的信息面较窄，成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽，但很多广告内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全，能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查，因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金，所以您的购房成本会增加。
第二步 实地看房
选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。专家提醒您：一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。 第三步 协商和签约
确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。
第四步 产权交易
签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续；交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件；按照合同规定的付款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请；买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
目前 ，根据买卖双方不同的代理需求，房地产经纪公司的代理方式各不相同，这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。
购房者如需银行贷款，还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 房屋验收合格条件： 1．房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必 须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。 2．凡竣工的工程，一般须做到"五通一平"即煤气、上水、电热、污水、路通，一平 即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表（单元表）、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。 3．高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。需要注意的是，北京地区的水质严重超标，有些小区生活用水全部是靠自己打井取水，为了保险起见，这样的小区在验收房屋时，最好自己采些水样带回去，送给有关部门检验，如果水质确实不符合生活用水标准，就应想办法及早解决。 4．高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。 5．高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。 6．房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。
如何验收房屋质量房屋的质量检查主要包括：
1．房内格局是否合理，隐密性及隔音效果如何。
2．房内光线是否充足，空气对流是否良好。
3．供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。
4．检查房屋有无裂缝。
首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
其次看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
5．检查房屋有无倾斜。 虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
6．检查房屋有无渗漏。 购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
7．检查墙面有无石灰"爆电"。
这是由于石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均所致，可用铁器敲打"爆点"，如发现大面积的疏松、脱落，也属质量问题，将给购房者的居住和装修带来极大麻烦，不可忽视。
8．检查卫生间的排水情况。
看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增大装修改造费用。 房屋产权分类说明一、国有房产
是指归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建、以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为三类：
1、直管产：指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用（指拨用产）。直管产分为：中央级、市级、区县级、拨用四类。
（1）中央级公产：属于北京市国土资源和房屋管理局所属的房管一、房管二、修建一公司所管理的中央级房产。
（2）市级公产：属于北京市国土资源和房屋管理局所属的修建一公司、管修一公司、房屋经营管理公司管理的市级房产和东、西、崇、宣、朝、海、丰、石8个区县房屋土地管理局直接管理的市级房产。
（3）区县级公产：属于十个郊区县房屋土地管理局直接管理的区县级房产。
（4）拨用产：房屋产权属于市国土房管局所有，免租拨借给单位使用，由使用单位自管、自修的房产。
2、自管产：指国有房产的一部分。包括国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。自管产分为：中央机关、市机关、区县机关、中央企业、市区县企业、其他六类。
（1）中央机关：指中央在京党和国家机关、全国人大、全国政协、最高人民法院、最高人民检察院、各民主党派中央、全国性社会团体、全国性群众组织、隶属中央各部门的事业单位所有的房产（包括接管、划拨、购建的房产）。
（2）市机关：指市党政机关、市人大、市政协、市高中级人民法院、市人民检察院、市人民检察分院、各民主党派市委、市级社会团体、市级群众组织、隶属市级各部门的事业单位所有的房产（包括接管、划拨、购建的房产）。
（3）区县机关：指区县党政机关、区县人大、区县政协、区县人民法院、区县人民检察院、各民主党派区县委、区县级社会团体、区县级群众组织、区县属事业单位所有的房产（包括接管、划拨、购建的房产）。
（4）中央企业：指隶属于中央各部门的全民所有制企业所有的房产，包括接管、划拨、购建的房产）。
（5）市区县企业：指隶属于市区县各部门的全民所有制企业所有的房产（包括划拨、购建的房产）。
（6）其他自管产：指不属于以上自管产各类的房
3、军产：国有房产的一部分。指中国人民解放军部队所有的房产，包括由国家划拨的房产，利用军费开支购建的房产以及军队自筹资金购建的房产）。
二、集体所有房产
又叫集体产，指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 公积金办理细则详解今年8月19日央行再次加息，相应的个人住房公积金存款利率微有上调，而个人住房公积金贷款利率则保持不变，传递出政府对自用住宅消费市场鼓励的信号。近日，不少读者向本栏目咨询有关住房公积金使用方面的问题，按照咨询问题的比率，本栏目请做客嘉宾信一天房地产经纪公司市场部负责人罗煜先生解答如下。{1}我想买一套二手房，能用公积金贷款吗？（占到49.5%）
罗煜：只要您已连续一年以上按时足额缴存住房公积金，且借款人及配偶未曾申请取得过公积金贷款，那您购买二手房后就可以申请住房公积金贷款。{2}我到哪里去申请、办理住房公积金贷款？（占到28.6%）罗煜：一般来说，借款申请人要到其单位缴存住房公积金的管理部申请住房公积金贷款。申请贷款前您可以先询问一下您单位缴存住房公积金的经办人员，以便确定您到哪家管理部办理。如果您购买的房屋属于指定项目，就要到指定的管理部申请贷款，关于这个问题您可以咨询一下您单位缴存住房公积金的管理部或您所购房屋项目的开发商。如果您购买的是二手房，可以通过经纪公司办理，目前“信一天”房地产公司是经纪行业较早开办二手房公积金贷款业务的一家大型公司，该公司可以为您提供全程服务，进行担保。{3}外地户口的缴存人申请公积金贷款时，所需要的在京居留证明是指个人的哪些资料？（占到12.3%）罗煜：外地户口的缴存人申请公积金贷款时提供的在京居留证明为在京的暂住证或在京的工作居住证。 {4}购买二手房时是否能提取住房公积金？如果可以的话提取时应当提供哪些审核材料？（占到9.6%） 罗煜：在购买住房二级市场房屋（即购买自住二手房）时，可以支取购房人账户内的住房公积金，办理支取时，购房人须提供购房人在房屋所在地的区县权属登记部门办理的房屋所有权证以及国土资源和房屋管理局代税务部门开具的契税完税凭证及房（地）产交易的发票。各类产权税费明细商品房未满5年契税成交价*1.5% 满5年契税成交价*1.5% 成交价*3%非普通住宅\商业成交价*3%非普通住宅\商业印花税成交价*1‰ 印花税成交价*1‰ 营业税成交价*5.5%营业税差额*5.5%非普通住宅个人所得税成交价*1%个人所得税成交价*1%非唯一住房或所得额*20%或所得额*20%土地增值税成交价*1%非普通住宅土地增值税无非普通住宅或增值额*30%成本价公房未满5年契税成交价*1.5% 满5年契税成交价*1.5% 印花税成交价*1‰印花税成交价*1‰营业税成交价*5.5%营业税无个人所得税成交价*1%个人所得税成交价*1%非唯一住房或所得额*20%或所得额*20%土地出让金1560元*建筑面积*1%土地出让金1560元*建筑面积*1% 央产房未满5年契税成交价*1.5% 满5年契税成交价*1.5% 印花税成交价*1‰印花税成交价*1‰营业税成交价*5.5%营业税无个人所得税成交价*1%个人所得税成交价*1%非唯一住房或所得额*20%或所得额*20%土地出让金1560元*建筑面积*1%土地出让金1560元*建筑面积*1% 经济适用房未满5年契税成交价*1.5% 满5年契税成交价*1.5% 印花税成交价*1‰印花税成交价*1‰营业税成交价*5.5%营业税无综合地价款差额*10%综合地价款成交价*10%个人所得税成交价*1%非唯一住房 或所得额*20% 回迁房未满5年契税成交价*1.5% 满5年契税成交价*1.5% 印花税成交价*1‰印花税成交价*1‰营业税成交价*5.5%营业税无土地出让金成交价*3% 土地出让金成交价*3%个人所得税成交价*1%或所得额*20%非唯一住房个人所得税成交价*1% 或所得额*20%
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