- 2024-05-08haorantaba
经济适用房的实质是“高租房”－－－－－－-小心陷阱，欲申购者需谨慎！
一、业主关注的焦点---请尊重“法不溯及既往”，做诚信政府
1、现行国家7部门联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第四十八条规定“本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。”
而《南宁市经济适用住房管理办法》(以下简称“新办法”)第六十二条却规定“本办法施行前已满三年限制交易条件年限的，仍按原有规定执行外，其它经济适用住房上市交易时均按本办法的相关规定执行。”违反了《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)第四十八条，也违反明显了“法不溯及既往”的原则，不合法、不合理、不合情！
2、业主们按《南宁市经济适用住房管理暂行办法》(以下简称“旧办法”)申请和购买之后，政府单方违约，要求原购房者按现有规定执行，让已购房者进退两难，同样违反《合同法》有关规定的。
3、旧办法所称经济适用住房是“指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”新办法所称经济适用住房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”
新旧办法面对的对象、对房子性质的阐述已不同，自然有冲突，不一一赘述。南宁市要求旧房亦按新法执行，造成原申购的广大业主极度不满，以下所列的很多问题其实也因新法对原购房者权利的践踏而引起。我们认为，在新政实施（2009年9月1日）前申购的经适房应执行旧办法。“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，在北京、广州、武汉、贵阳等已经公布了新办法的城市中，新办法实施前已申购的经适房都是仍按原办法处理的，这才是尊重法律，体现政府的诚信。
二、关于拥有多套房产的问题----旧法并无约定不允许再购置其他房产
1、在申购时房产管理部门已对申购人的资格包括房产情况进行审核，明确是无房户才可通过，也就是说现在拥有其他房产的人是在申购之后。按“法不溯及既往”原则，全南宁市所有在新政实施（2009年9月1日）前申购经适房的业主都应适用“旧办法”，而旧办法及购房合同均没有规定申购后不得再购置其他房产。因此，按旧办法申购得经适房再购置其他房产不属违规。
2、按“旧办法”对申购对象的收入说明“中低收入”，即“中低收入家庭，指家庭（含夫妇双方）年收入低于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资6倍且高于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资一半的家庭户。”按新办法申购对象是“低收入”，即“家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城市居民人均可支配收入的80％。”
两者之间的悬殊到底有多大？2010年5月20日南国早报记者曾以一家三口为例算一下：在2007年之前，按照旧办法，家庭年收入在17万元以下的人家都有资格享受经济适用住房；按新办法要低于3.6万元才有资格申报。
试问：年收入17万以下，以取得经济适用房后，通过自己的努力购置多套房产或车子难道不可能吗？拿现在“低收入”的标准约束原合法申购的“中收入”申购者，是不对等、不合理的。
3、在业主群里，因为“不幸”买了商品房或嫁（娶）了有房配偶的业主甚至商量用“离婚不离家”的方式来规避回购。一个社会的基本单位是家庭，家庭不稳定，则社会秩序一定会混乱。谁愿意用婚姻来当赌注？这个成本相当大。一个政策出来，逼得好好的家庭要以“离婚”的方式来对抗，这说明政策已压得他们无法承受了，政策的不合理性可想而知。
三、关于交易价格------新法执行的“一个是非，两个标准”，严重侵害购房者的权利
新办法要求“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。而业主要取得全产权，“按照届时同地段普通商品住房与当时购买经济适用住房差价的60％向政府交纳相关价款”，也就是说业主需要购全产权需要支付的费用随“届时”同地段商品房价水涨船高。
也就是说，政府要买全产权参照“购房时的原价并折旧”，而业主买产权参照“交易时与周边商品房的价格”。一个是非，两个标准，明显违反了市场经济的规则。于是，业主花钱买的房子，一年年在贬值，而国家划拨的土地，可以随着商品房价上涨而一次一次的获取交易差价，如果开发商哄抬房价，业主想取得全产权的补差价也水涨船高。这就意味着，政府等同于开发商，房价上涨的背后推手不是开发商、不是炒房者、不是不明真相的购房者、不是岳母娘，而是政府-------房价上涨，政府就有利可图。如果说有业主买经济适用房用于投机，那只赚不赔的政府才是最大的投机客。
温总理在谈到解决校园被袭问题时说要深究其深层原因，处理社会矛盾。社会矛盾的深层原因是什么？是社会不公。当“为人民服务”的政府在制定政策的时候，都如此不公，情何以堪！
四、关于交易时限---为什么不能提前把欠国家的相关价款还清以获全产权？
新办法要求5年后才可上市交易或交纳相关价款后取得完全产权。
土地虽然是以划拨的方式转让的，但是，一旦转让，土地使用权就让渡给了开发商，购房人从开发商那里买到住房，土地使用权也随之过户到了购房人的名下。至少，我们可以认为，开发商对国家应缴的土地出让金的“债务”，也被购房人承接过来。但这只表明，国家对购房人有债权债务关系。既然国家与购房人是一种债权债务关系，购房人就可以选择提前清偿债务。国家已经允许开发商将房屋及土地转让给购房人了，购房人若要求补缴土地出让金，将划拨的土地变成出让的土地以获得全产权，国家有什么理由拒绝呢？
唯一的理由大概是：5年后周边房价更高了，政府更有得赚了。
四、关于出租----干涉房屋所有人的出租权是无视《物权法》的存在
1、按照《物权法》以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记薄上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，国家没有取得“共有人”地位的法律依据。既然国家不是“共有人”，国家有什么权利限制所有权人的买卖和出租呢？既不是共有人，又何来优先购买权？
2、如果业主出租房子，收益可以分两部份，房屋的收益属业主，土地的收益归政府，这样才符合情理。国家并不享有房屋的所有权，不能妨碍购房人合法的行使自己的权利，包括出租、出借、抵押和出售等。
3、因为经适房地处偏远，有些租户将房屋出租后不进行管理，不明身份的租户让人感到不安，这让小区管理增加难度，许多业主对此也是很有意见的，也希望有关部门加强管理。但是，对于房屋出租的权利应给予保护，只要不出租从事非法活动，应予理解。
五、经济适用房的实质就是“业主无息借钱给政府建的高租房”
政府建设经济适用房的初衷是为了使中低收入群体能够拥有“房子”，这个房子具备救济和保障的特点。房子的保障功能，除了住，还包括它还具备有收益保障的功能。买房，在百姓的眼里当然就是“拥有自己的房子”，可以合法支配房子的使用。其实不是，只是让你“住”而已！当政府对房子的使用仅限于“住”时候，与“租”何异？
如果仅仅是为了“住”，就做廉租房行了，何必要百姓出钱“买”。只能住能算是“我的房子”吗？如果不是“我的房子”，那我买的是什么怪物？
老百姓理解的“房子”的功能不仅仅是住，当然包括升值、出租、出借、抵押和出售等，而政府对房子的使用仅限于“住”，两者对“房子”的理解差异甚大。按《合同法》“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”但是，当交易的一方是政府时，另一方只好忍气吞声了。
于是，业主们感到掉到政府挖好的陷阱。政府先以优惠的条件（比商品房便宜、三年后可上市、交易或取全产权交10%的土地出让金、不限制申购后再购其他房产）吸引帮政府掏钱建好房子、装修，过了几年突然制订出种种新限制（5年后上市并政府优先回购、取得全产权参照周边商品房价格、再购置其他房产强制由政府回购、回购按原价并折旧）。一些原先合法申购的业主莫名其妙变成“违规者”，于是政府回购，你连本金都收不回了。你所付的高额租金就是：购房本金利息、房贷、装修费以及这几年的机会成本。房子被收了，拿回折旧后的本金你现在连个首付也付不起了，单位集资房、房改房、旧房改造房、市场运作房与你终生无缘了------因你已经享受过了-----还因此背上骂名“投机者，活该！”-----然后你再次沦为赤贫，就算是中产者也要拉扯你为低收入者，以便继续符合规定。
中低收入群体并不注定永远都是中低收入者，他们的生活水平可能因为各种原因得到一定程度的改善，届时，他们必然会有改善住房的要求。限制经济适用房出售获利，对中低收入者来讲并不公平。相对于社会大多数人可以通过商品房交易获利而言，中低收入者当初购房时也几乎是倾其所有，虽然享受了一定程度的国家照顾，但一旦他们要出手交易，国家却要他们偿还远远高于其本该偿还的-------以行政手段过度的干预民事生活，造成的恰恰却是损害中低收入群体利益的后果。在保护弱者的口号下，推行的却是“弱者恒弱、强者恒强”的哲学，好好的“民心”工程变成“闹心”工程。
六、经济适用房为什么不能一视同仁？
同样是经济适用房的“单位集资建房及公有住房”却还可以出租、出售，也可以再购买其他房产并不会被回购。南宁市各厅、局及很多单位的宿舍区多地处闹市，出租出售极为普遍，这些房子买的时候价格更优惠，地段更好，还可以因此获得出售、出租等收益。这种现象也是长期以来就存在，为什么单单对申请经济适用房的普通市民严格要求，莫非是柿子专捡软的捏？这明显是违反公平、公正原则的。
这也是为什么调查的人在近期上门调查时被拒之门外、不受待见的原因。
七、关于买卖指标
经济适用房的管理关键是把好审批关！
对于买卖指标的行为，作为合格购房者我们也是深恶痛绝的。也就是因为这个不正常途径，才引发全社会一致讨伐。
传说指标来源为：开发商内部的人、房管部门的人、符合条件的申购者但不想住经适房的人
谁给这些指标堂而皇之穿上合法的外衣？
谁才能给这些不通过正常审批审核买了指标的人获得经济适用房？
不得而知
没有人严查“买卖指标”，却兴师动众去查购房后的“租借”问题，完全就是转移视线，把经济适用房出现的问题全推到申购者头上。
如果说政府当初制定政策时没有远见，没有宏观调控好，现在出现问题了，政府出现的过失理应由政府买单，为什么却要受害者买单呢？
七、一些建议和提醒
1、按照任何法律不能溯及以往的原则，来执行经济适用房政策。不能损害已经购买经济适用房的这些老百姓的合法权益。
2、中低收入老百姓也有改变自身经济条件的权利以及增值的权利。政府应该尊重、保护老百姓的这些权益。
3、任何新的政策都不应该制造新的矛盾、影响社会稳定。
4、在社会舆论方面，新闻媒体应本着“良知、公正、责任”的职业道德，认真研究政策，反映真实的声音以正视听。
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