- 2024-04-25玖兰卅麻
成都市在城市建设中规范房屋拆迁补偿评估管理工作的三点做法作者：成都市房屋拆迁管理处 时间：2003年11月12日 关键字：
《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》于2001年11月1日颁布施行。在“市场评估”这一新的拆迁补偿机制下，2002年成都市中心城区共拆迁房屋面积125万平方米，拆迁居民2．5万多房，拆迁量创成都市历史之最。为加快城市建设步伐起到了应有的先行作用。如何使城市房屋拆迁补偿真正走向市场经济，如何对拆迁补偿评估工作实施有效管理?主要有三点做法：一、制定城市房屋拆迁补偿评估的配套文件在广泛征求社会各界意见的基础上，先后制定了《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》、《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》、《成都市房产管理局关于房屋拆迁管理中几个具体问题的补充通知》、《关于贯彻〈成都市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》等配套性文件，从技术和管理层面确立了行之有效的基本制度和方法，为评估机构开展评估和管理机关实施监督提供了科学依据。(一)确立分类评估和分户评估制度。鉴于成都市房屋拆迁工程规模大的特点，规定了分类评估制度和分户评估制度。1、分类评估。是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按区位、用途、结构等分类进行房地产市场平均价格的评估。分类评估适用于工程大、集中成片的被拆迁房屋和安置房屋。由拆迁人委托估价机构采用抽样方式，在每类房屋中选取具代表性的房屋作为样本点，得出各类房屋的市场平均价格。拆迁人和被拆迁人参照分类评估的价格协商补偿数额，签订补偿安置协议。在相关文件中，确立了被拆迁房屋的分类方法，按结构可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混(混合)结构、钢混结构等；按用途可分为居住用房、营业用房、生产用房等；按区位可分为一类地区、二类地区、三类地区和四类地区等。实行分类评估，解决了较大拆迁工程和市政重点工程时效性强的问题，有助于对拆迁成本的总体控制。同时，由当事人参照分类评估价格协商补偿金额，也充分展示了市场经济的运作方式。2、分户评估。是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、建筑结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行房地产市场价格的评估。是拆迁人和被拆迁人参照分类评估价格协商达不成补偿协议时采用的，同时适用于安置房屋中的非住宅房屋和零星安置住房。分户评估的评估机构由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。实行分户评估，有助于拆迁补偿体现公平、合理、等价有偿原则，充分保护当事人合法权益。(二)确立采用已有评估结果的制度。为保护拆迁当事人的合法权益，允许拆迁当事人对分类评估有异议的，可提出分户评估。但进入裁决程序后，被拆迁人不配合指定的估价机构对被拆迁房屋进行评估的，该房屋原已进行分户评估的，以原分户评估的结果作为裁决依据；如被拆迁人无理阻扰，估价机构无法进行评估的，而进入裁决程序前该房屋又未进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。(三)确立同一机构评估制度。在房屋拆迁补偿评估中，既有被拆迁房屋的评估，也有安置房屋的评估。由于评估机构和评估人员的评估经验及评估方法不同，再加上其他因素影响，不同的评估机构作出的评估结果会有一定差异。为防止评估结果的差异太大，规定同一拆迁项目的被拆迁房屋和集中或成片安置住房的分类评估，拆迁人只能委托同一估价机构进行一次性评估。(四)确立评估对象。明确评估对象是估价机构准确估价的前提。实践中，常会出现补拆迁人要求对其室内装饰、停产停业损失等作出估价的问题。因此，规定拆迁补偿估价对象是被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权，不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿，也不包括被拆迁房屋室内装饰装修。(五)确立评估方法。房屋拆迁补偿评估方法是影响估价结果准确与否的重要因素之一。为规范估价机构的评估方法，房屋拆迁补偿估价采用市场比较法、收益法和成本法，原则是优先使用市场比较法、尽量使用两种以上的估价方法。如确有困难，只能使用一种方法的，应说明理由。如没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。对住房、营业用房以外的其他用途房屋，可只采用成本法进行估价，但应说明理由。二、建设精良的评估队伍(一)建立房屋拆迁补偿评估市场准入机制。为防止估价机构在房屋拆迁补偿评估市场进行违法活动，建立房屋拆迁补偿评估市场准入机制，禁止无合格资质的估价机构进入房屋拆迁补偿评估市场。被拆迁房屋在中心城区的，从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构，应具有二级以上资格等级，并向市房管局备案；被拆迁房屋在郊区(县)的，从事房屋拆迁补偿评估的估价机构，应具有三级以上资格等级，并向当地房管部门备案。(二)对评估人员进行培训。为保证房屋拆迁补偿的评估质量，先后组织了两期培训班，重点从以下几方面进行培训：1．城市房屋拆迁法规和政策培训。2．房屋拆迁补偿评估专业技术培训。3．评估人员职业道德培训。三、加强对房屋拆迁补偿评估活动的监管(一)通过备案的方式监管评估活动。为维护被拆迁人的合法利益和防止评估机构及其评估人员的不正当行为，对拆迁补偿评估活动建立了三次备案制度。第一次备案：凡从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构必须到房管部门备案，目的在于审查进入拆迁补偿评估市场的评估机构资质条件；第二次备案：估价机构受理拆迁人的分类估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁主管部门备案，以便于房屋拆迁主管部门随时监管其评估活动；第三次备案：评估机构应在分类评估的估价结果报告和估价技术报告出具后3日内向房屋拆迁主管部门备案。拆迁管理部门收到评估报告后审查其合理性，查看评估是否客观、公正，评估结果是否有损于被拆迁人利益等。如发现存在问题，拆迁管理部门可对评估机构提出修正或调整估价结果的建议。(二)通过专人负责的方式监管评估活动。所谓专人负责，是指对一项房屋拆迁工程的管理，拆迁管理部门采取由具体经管人员负责到底的制度。经管人员跟踪调查和监督房屋拆迁补偿评估活动的进行，及时发现问题和解决问题。采取现场查看、实地抽查等多种方式监管评估活动。如经管人员发现评估人员与拆迁人恶意串通、低估被拆迁房屋、高估安置房屋、评估结果失真等损害被拆迁人利益的情形，经管人员针对评估人员的不当行为可通过管理渠道提请房地产估价主管部门给予处罚。(三)规定房屋拆迁补偿估价机构及估价人员的处罚措施。仅有监督，没有处罚，不足以规范估价机构和估价人员的评估行为。规定了房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价师的禁止行为：1．转让拆迁补偿评估业务或允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿评估业务；2．出具虚假评估报告，评估结果严重失真，或恶意串通损害拆迁当事人合法权益；3．不接受房屋拆迁管理部门对拆迁补偿评估的监督。对估价机构及其估价师的违法行为，由房屋拆迁管理部门提请房地产估价主管部门降低或取消其房地产评估资格，其中严重者依法承担经济责任或刑事责任。(四)规范估价机构和估价人员的职业道德。评估机构及其评估人员职业道德水准决定其在评估活动中的行为规范。因此，在拆迁补偿评估机构及其评估人员职业道德建设方面，要遵守如下职业道德：1．估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务；2．估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料保守秘密；3．估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假报告；4．拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，不得有贬低他人的言行；5．估价人员和估价机构不得允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿估价业务；6．估价机构应当执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争；7．估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。(五)制定补充性规定用以指导评估活动。由于拆迁补偿评估是一种崭新制度，评估活动中可能会出现现有法规和政策中未作规定的事项，或按现有法规和政策执行会极不合理的情形，如不及时解决，势必影响评估活动的进行或产生错误的评估结果，进而阻碍拆迁工作的进程。为此，在遇到上述情形时，应及时组织管理人员、专家和当事人等一起座谈研究，针对具有普遍性的问题，制定补充性文件，用以指导和规范评估活动。1．被拆迁房屋实行分层评估。被拆迁房屋属于多层营业用房的，被拆迁人往往要求拆迁人统一按一楼的评估价格进行补偿安置，这样就不合理地增大了拆迁人的拆迁成本。于是，在文件中补充规定，对被拆迁房屋属多层楼房的，房地产估价机构应按楼层分层进行分类评估；2．确定评估时点。根据现有法规和政策规定，评估的时点是房屋拆迁许可证颁发之日。实际工作中，常有一些周期相当长的拆迁工程，如正在实施的沙河拆迁工程。由于时间跨度大和很多不确定因素，如以拆迁许可证颁发之日作为评估时点所作出的评估价格作为被拆迁房和安置房的评估价格，对拆迁人和被拆迁人都是不合理的。于是，将其调整为以召开拆迁动员会和拆迁公告发布之日作为评估时点；3．特大工程实行分段评估。对于周期相当长、工程量特别大的特大拆迁工程，工程实施常采取分段式作业，针对这类特大工程，要按工程的分期实施阶段，由评估机构对相应范围内的被拆迁房和安置房进行评估；4．期房安置可作预评估。拆迁人对被拆迁人安置期房的，由于现有政策未设预评估制度，安置房屋价格无法确定，往往被拆迁人顾虑很多，因而不易达成拆迁安置补偿协议。于是，增设了预评估制度：对过渡安置的期房，在具备计划、规划、国土等审批手续，并明确竣工交付日期后，可进行预评估的，拆迁双方当事人可按预评估的价格先行结算，被拆迁人暂按差价的50％预付补差款，待房屋竣工验收合格后，再重新评估并据实结算。预评估虽只是一种辅助性的手段，不是最终评估的依据，但有助于拆迁双方当事人达成拆迁补偿安置协议和保护被拆迁人的合法利益，因而这一补充规定具有实际意义。
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