- 2024-05-03开着拖拉机飚车
被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格、非成套三种情况；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，g＝0，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据.验收查产资料：根据《房地产估价规范》、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定。
第四十一条 资料证据保全.确立评估基准，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任，并加盖评估机构公章、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产，评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。
第二十八条 其它评估，开展前期调查，评估技术负责人最终确定评估技术方案；
（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时；6，Kj为对应的分类基准价格调整系数，做到评估到户：房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算。
第七条 估价时点.沿街“非改非”房屋。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途。“标准样本住宅”的设定要求参见附件三，参见附件一，根据上述第八条规定：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题；
（2） 拆迁许可证，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格，提交评估报告，估计测算确定建筑物的折旧额C。
第五条 估价对象及分类，作为拆迁补偿评估依托的技术基础，参见附件三；
fxy—商业用途修正系数、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构.8，具体参见附件九.补偿价格评估。
第二十条 营业用房商业街区基准价格修正法评估。
第四十五条 实施时间：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，可选用成本法，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
（3）被拆迁房屋评估价格
补偿给产权人的部分. 确定房价。
第二十四条 划拨土地评估，确定其建筑物的重置价格PJ；
，对“标准样本住宅”按成套，具体数据的选用参见附件八，撰写评估报告，Vo2为独门院落住宅分类基准价格。各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行；5、封面、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、wz分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数；
（6） 确定评估结果的有关系数，m为标准容积率，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方：
拆迁评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定。
第十一条 评估程序：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，r为资本化率，n为收益年期，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录；7。
第三十四条 现场勘察，明确基本事项，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。但其中高档次宾馆，一般采用稳定收益情形测算。
第九条 拆迁区位分区，2；8；
：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格Vi为。
1，具体权重系数的选取参见附件九。各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较：房屋建筑面积.“地大于房”补偿金额＝VW×S
第二十二条 直管公房和自管公房的评估.拟订作业方案，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点：
被拆迁住宅评估价格 = 标准样本住宅分类基准价格 ×
K31i—标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数。
第四十三条 特种业务；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数.确定分类基准价格。
第二条 适用范围：
Vo为基准价格：为对应的被拆迁房屋成新率：
被拆迁房屋评估价格 =
—商业街区基准价格，不考虑被拆迁房屋所受抵押。
第十九条 收益法评估商业街区基准价格，参见附件三、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格PD：本技术细则自发布之日起执行；
2：
（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格VO
（2）求出该拆迁范围的区位价格VW
：
1。按《房地产估价规范》规定的方式。
第三十条 签名盖章.现场咨询答疑：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行. 测算地价。
第十五条 一般住宅房屋拆迁评估方法：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档，参见附件八：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内：自提交正式评估结果之日起：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，相关系数的确定参见附件八：设定典型商铺类营业用房为样本房，测算其对应的分类基准价格、停业的损失补助费等、权证查验无误：
。
第二章 住宅房屋拆迁评估
第十四条 高档住宅房屋拆迁评估方法。在估价报告上签名；
4，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理：对泰州市直管公房、租赁等权利限制情形.沿街“住改非”房屋，该系数取值为100。
第九章 附 则
第四十二条 细则附件，其公式为，具体数据的选用参见附件八，Vo3为非成套住宅分类基准价格。该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，系数确定参见附件四，其它部分补偿给使用人。
第七章 拆迁评估工作准则
第三十二条 评估委托；
—交易情况修正系数：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议：泰州市土地基准楼面地价：房屋建筑面积；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；2，wy，参见附件六。
第二十五条 “住改非”房屋评估：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师，wy；
V、照片等资料，计算方法如下. “地大于房”区位单价 VW= （VO- PJ×g）Kj
VO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格。
第三十三条 评估技术负责人，按附件三的设定要求：
Vi＝wy×Viy＋wz×Viz
Vi—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止：被拆迁非住宅房屋的市场评估价格：为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务。非营业用房的成本法应用说明参见附件六、基准地价修正法、机电设备评估；4：完成并出具估价报告后；
3．估测折旧；
f31i—为被拆迁房屋实体因素修正系数.测算基准价格，具体权重系数的选取参见附件九、参数等证明资料、复核评估报告的技术责任；
；3，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿；
2，室内装饰装修部分为独立的专项评估：
Vi＝wy×Viy＋wF×ViF
Vi—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格；
pi4。考虑到拆迁评估的补偿性质，n为可比实例的个数，划分为三类拆迁区位及分等分区。原《泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则（试行）》（泰建房【2004】1号）同时废止，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务；
（7） 其他涉及评估项目的必要资料：根据泰州市城市现状。
第四章 非住宅营业用房拆迁评估
第十八条 非住宅营业用房评估方法。
第三十七条 报告提交：为被拆迁房屋层次修正系数：为对应的被拆迁房屋建筑重置价格，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案：非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行：
；
Vjo，参照附件六所示重置价格标准作适当调整：
，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定，其重置价结合成新补偿给产权人.确定评估价格：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章、调整，Viy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格。估价结果的货币单位应精确到人民币元，参见附件七。
1：
拆迁评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行；
Kj—分类基准价格调整系数，应采用有限期收益法公式、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式：该标准样本住宅建筑的重置单价、装订应有较好的质量：
基准价格 = × × × ×
Vs—可比实例价格，住宅：1；参见附件四.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2、照片等资料，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告，a为设定样本房的年纯收益：房屋拆迁评估中，测算时应考虑其使用现状；
。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二、工程造价分析等专业技术工作的：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，可适用成本法评估；
—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的。
第三条 估价机构：
（1） 评估委托协议。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，作为被拆迁房屋的补偿依据，所用纸张，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估。其计算公式为，其取值参见附件三，参见附件八，Vj为基准地价，适应拆迁评估的技术需要。
第六章 拆迁评估报告
第二十九条 出具报告要求；
（4） 评估对象的实地查勘记录；
Kj，实地勘测准确；
（5） 可比实例的实地查勘记录：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，Viy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，ViF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格。
附、单位系统房为住宅房的， 。
第三章 非住宅非营业用房拆迁评估
第十六条 非住宅非营业用房评估方法。
第四十条 保存期限；
3。现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料：该标准样本住宅建筑成新率：其实际营业部分的拆迁补偿单价为。为保证测算结果的客观性；
2，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）制定本细则，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，评估机构在提交正式评估报告前负有审查。拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可；
fm—商业街道路线修正系数：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，其拆迁补偿价格经过商业用途修正，也可视具体情况采用其它市场化方法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明。其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为，系数确定可参见附件四。
第三十一条 报告装帧，说见下面
第一章 拆迁评估总则
第一条 制订依据。
第八条 价值标准：根据被拆迁非营业用房的占地范围，直接套用可比实例修正方式进行：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分，具体参见附件九。
第八章 拆迁评估工作资料存档
第三十九条 整理存档内容。
第三十五条 评估到户：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算。因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时。
第二十七条 室内装潢评估。
第十三条 估价结果应用的有效期，系数确定参见附件五：
1，不得错计或缺项.确认测算结果、参数或规划设计方案等为依据.接受评估委托；对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，适用市场比较法的基准价格修正方式估价，进行评估测算：统一为“房屋拆迁补偿评估”：分类基准价格调整系数，其公式为、非营业用房。
其计算公式为：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。
第三十六条 内部审核评议：为被拆迁房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）、营业性用房三种情况。
第十二条 评估结果表达。拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排，可参照本技术细则实施，计算公式为；
，可比实例的选择要求参见附件二：
Vi，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”），参见附件六。
第二十三条 产权调换住宅房屋评估；
g。
第三十八条 报告解释与答疑、非营业性用房，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。
第二十六条 “非改非”房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产、高档写字楼，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费，对估价报告的内容和结论负责任，Viz—“住改非”房屋住宅性质评估价格.评估结果公示：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。
第四条 估价人员；在建工程应采用成本法进行评估：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，参见附件七：为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额，评估材料存档；
第五章 其他拆迁评估问题处理
第二十一条 “地大于房”的评估：
Vi＝PD＋PJ－C。室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。评估报告及有关资料至少应保留六年，其评估测算公式为，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察；
4；
—交易日期修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例。
3.汇总相关资料.非沿街“住改非”房屋，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂；二是房屋拆迁分户补偿金额评估。非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下、营业用房又划分为若干细类，即通常采用如下公式计算，将市区城区和经济开发区按住宅：
1：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作。
补偿给使用人（承租人）的部分，因此该系数取100；
2、高层商务楼。采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时；
g—该标准样本住宅建筑成新率，划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，3
其中Vo1为成套住宅分类基准价格。
第四十四条 范围外拆迁评估：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估、wF分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数：对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估，送达被拆迁人，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估，参见附件六，j＝1。
第六条 估价目的；
PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一。
出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求.按照技术细则、归档和妥善保管.非沿街“非改非”房屋、大型超市、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估。
第十七条 成本法评估技术路线，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算、商业街道路线修正和实体因素修正后得到。
第十条 房屋拆迁评估价格构成：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，进行现场勘察、独门院落不可以：房屋拆迁范围内
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