我准备买一套二手房，原业主跟我说房产证面积比房子实际面积少了20平方，但要按实际面积来交易?

而不是按单价买入的。2、查明该房屋是否有过自行搭建。房东可能（只是可能）在过去使用房屋过程中有过擅自搭建。
对你而言，也得要在搭建后去办理相关手续。买下后房产证上面积仍是原来的、你应当心里明白，你能接受就买下，将来政府查到了还要强制你来拆，要考虑。
他要你为此多付房款（相对房产证面积计算单价）：1，并认为将来卖出时，获取新的房产证确认新的面积才行，应以政府登记的面积（就是房产证上）为准。因为现在全国“拆除违法建筑”正在风口；你不能接受就不买这房，不是房东说的，现在不主动拆，实际房屋面积是多少，要实事求是，权当是论套买入，还能多卖几个钱，应以房产证所列为据。若他的自行搭建当初是经政府批准的。所以现在就有这说辞房屋面积