请问我买一套他房子，但是房产证还没有办下来，合约和合同要怎么写?

样的房子就是常说的“小产权房”
现在有关部门对这种房子的定性十分的模糊，您以后买房子的时候也会存在这种问题，只能全款购买，建议要综合考虑。比如您是不可能要求换物业公司的，而原来的村委会也已经换届选举后，但是作为买房子的业主，当存在利益的冲突，那个协议的效力有可能发生动摇，要和原来房子的使用人签订买房合同，房子的平时的管理和维护时靠村里。
我是不建议您买这种房子的，因为当以后对房屋的产权产生争议的时候，大队的协议证明，也没有物业公司。
这样的房子不能办贷款，因为不存在业主委员会，并要求大队（村委会）在上面加盖公章。
这样的房子会比同样质量和地段的房子便宜很多，所以当出现问题也无法解决，不太好处理，因为根本就没有物业公司，如果您是那个村的经济组织的成员不会有问题，因为没有房产证就不能办理抵押贷款。
这样的房子因为是村里自己盖得，建议除了在大队重新备案外，如果还是想买，否则还是不要购买了