实际是楼房，而房产证是平房的，现镇里要求拆迁， 请问拆迁补偿是按房产算，还是按实际楼房面积算予以补偿?

因为房产证是房屋合法有效的证件，或者有建筑规划许可证的话赶紧去办产权证。
你手里拿的是没有房子的产权证。
或者你有土地证，原产权证房屋面积进行合法补偿，说明你的房子已经产生了变化，因为原来登记的房子现在已经没有了，你是不是把原先的房子推倒重建了。
另外你说的现在变楼房了，那就是按实际房子建筑面积计算并予以补偿，严格来说，而且房子没有了，而产权证是平房，其余面积算违章建筑补偿，这个就要看拆迁指挥部认不认可你手里的产权证，如果认可的话？
房子现状的变更。能办起来新房产证的话，你的房子产权证已经没用了。
办不起来的话，而你现在的房子是违章的，只有一个老的房产证。 （违章建筑补偿国家是没有这项条例的按房产证算