如何判断二手房的真实“年龄”?

就房子本身而言：“虽然查看过房产证，经纪人明确说了房子是1995年的?这是困扰了汪小姐很久的问题。得知此消息后，在看房时，比中介所说房龄足足老8岁，这为房东隐瞒房龄提供了可乘之机。她说。
汪小姐表示。但后来得知房子居然是1987年的。”她希望，但事后通过其他途径了解到，时报能够给房龄的“透明化”支支招，汪小姐通过中介公司购入了之江区的一套小面积二手房。
不久前，而她也就信了，她非常满意：蒙了，这点让她很懊恼如何判断二手房的真实“年龄”
【案例回放】“90后”的房子怎么突然成了“80后”，但是上面并没有注明房屋的建筑年代，汪小姐第一反应就是，房东对其隐瞒了该房源的真实房龄

【专家分析】房龄，即房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限
“房龄直接关系到二手房的实际使用年限、升值空间以及能否顺利申请商业或公积金住房贷款等问题，因此，在买二手房时，购房者必须要考虑房龄的重要性。”杭州六和律师事务所叶永祥律师表示。
据悉，在二手房交易的实际操作中，卖方为了抬高房价，个别经纪人为了促成交易，经常存在虚报、隐瞒房龄的情况，而类似的纠纷也频频闻于耳际。
一中介经纪人也表示：“这也算是业内都清楚的潜规则吧，现在部分中介公司出于增加业务量的考虑或者图省事，对卖房人虚报‘房龄’的行为也是睁一只眼闭一只眼，相差四五年这是常有的事。”
“房龄较新的二手房存在的折旧风险相对较小，而且再次进行转售也能够会比较容易，同时同一地段升值给房屋带来的附加值也能够更高。”该经纪人又道出了其他一些因素。
那么，该如何判断二手房市场参差不齐的房龄?是依据房产证或是土地证?答案是：房产证与土地证都不能正确地反映房屋的房龄。
律师解释说：“因为房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是已经转手了一两次的二手房，则房产证上显示的发证日期可能迟于房屋实际建成时间;而土地使用权证上显示的截止日期也无法确定房龄，因为据此只能推断出该房屋取得土地使用权的时间，并不代表开发商一经取得土地使用权便开始建房了。”因此，如果想要了解该房屋的建造年限，参考中介说法之外，还应当去房管局查询，或向此房的住户、街道、物业公司打听。
最后，买方还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的的不符，房东应承担违约责任。比如建筑年代如与实际不符，双方可按年折旧率相应减少房款，以此来防范日后的交易纠纷。