商业贷款时，银行如何判断是不是二套房呢?

查你有没有房产记录的。而且 现在是以家庭为单位的去查询。以家庭为单位！，再买就算第二套，家庭下面有一套房。还会在房管局。
而且贷款需要你提供结婚证复印件的，有贷款是可以查出来的算二套的
现在要查你的征信记录的！

有结婚证后，双方都查名下有没有，叠加
如果曾经有贷款，算一次

以家庭为单位，名下房产，和贷款记录来认定的（详细细节不同认定结果也不一样）。
您的情况，契税肯定按3％，只上您老婆名字贷款倒可以算首套。

商业贷款时，会要求你提供你和你老婆的身份证、结婚证，以及房产查询情况（本市房产局提供）。如果没有结婚证，还需要去户口所在地的民政局开一个单身证明。
银行的征信系统已经全国联网了，会根据你们身份证号查询全国贷款情况。如果有贷款记录，那么肯定为二套房，如果没哟，就看你那套房是不是本市的啦。