回迁房营业税如何征收?

根据营业税暂行条例第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。计税依据为销售同类不动产的市场价格。
　　财产与行为税管理处：按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税依据，包括房屋货币补偿和房屋实物补偿。房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发成本为计税依据缴纳契税。
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他有关文件规定，房地产开发企业回迁安置用房，应当视同销售，缴纳土地增值税。房地产开发公司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目缴纳印花税。
　　企业所得税管理处：依据税法规定，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁房屋标准面积内实际发生的成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实际发生的成本结转销售成本，计算缴纳企业所得税。

个人取得回迁房的行为，目前暂未征收营业税。但对房地产开发企业给补偿回迁房行为按销售不动产税目征税，由房地产开发企业缴纳营业税。

国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知  》财税[2011]12号  规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人出具的房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

个人取得回迁房的行为，目前暂未征收营业税。但对房地产开发企业给补偿回迁房行为按销售不动产税目征税，由房地产开发企业缴纳营业税。房地产开发企业和建筑企业交的营业税是不一样的，不存在抵扣建筑方交的营业税一说。房地产开发企业又称建设方，其交的营业税销售不动产的营业税，税率5%。房地产开发商将开发项目发包给建筑方（即承建商，也就是总包方），承建商交的是建筑的营业税，税率为3%,承建商再将主体工程外的部分发包给其他建筑单位（这个才是分包方），分包方交的建筑营业税可以从承建商（总包方）的建筑营业税中扣除。