二手房的土地增值税计算方法是什么?

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率    1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。    纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。    计算增值额的扣除项目:    (1)取得土地使用权所支付的金额;    (2)开发土地的成本、费用;    (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;    (4)与转让房地产有关的税金;    (5)财政部规定的其他扣除项目。    2、土地增值税实行四级超率累进税率:    增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。    增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。    增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。    增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。    上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。    纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法:    计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:    (一)增值额未超过扣除项目金额50%    土地增值税税额=增值额×30%    (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%    (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%    (四)增值额超过扣除项目金额200%    土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%    公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
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购房时所支付的金额+至转让时每年加计5%扣除+与转让二手房的综合税+印花税+契税《扣除项目金额》，然后用房产转让收入减去（扣除项目金额）=《增值额》，再用增值额÷扣除项目金额（附：增值额与扣除项目之比≤50%应纳税额=增值额×30%  ，50%＜增值额与扣除项目之比≤100%应纳税额=增值额×40%－扣除项目金额合计×5%  ，100%＜增值额与扣除项目之比≤200%应纳税额=增值额×50%－扣除项目金额合计×15%  ，增值额与扣除项目之比＞200%应纳税额=增值额×60%－扣除项目金额合计×35%  ，按征收率核定征收应纳税额=房产转让收入×0.5%
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不是所有的二手商品房都需要缴纳土地增值税。而且每个地区的情况都不一样，有的地区实行了减税或者免税的政策。比如08年汶川地震的时候，成都就大部分区县都减免了增值税的。
按照国家规定来说，大概情况是这样的：二手商品房中分为普通住宅和非普通住宅，具体如何缴纳依政策而定。根据土地增值税的政策规定：对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，是免予征收土地增值税的。同时，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，也是免予征收土地增值税。
居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
目前，对于土地增值税的税率征收有三种方式：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。