转让旧房土地增值税怎么算?

你好
⑴、（转让收入—评估价格—地价款——流转税（转让收入×5.5%）—印花税—评估费用）×税率—扣除额；
⑵、评估价格  ×  征收率。
公式⑴是用来查实征收的，这里的每一个减数都需要对应的原始资料作为佐证的，尤其是评估价格，需要房地产估价师对其含义和金额负责的。也就是说，这是税务机关不可推卸的责任，是由税务机关在查实认定纳税人的转让收入和评估价格的基础上计算出税款。
公式⑵是用来核定征收的，也就是由税务机关确定一个征收率，审定一个评估价格，二者相乘计算得出的。
2、公式一的理论依据
《财政部  国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十条规定：
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

转让旧房能提供评估价格的。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认）：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣1、转让房地产的收入为6800万元  2、准予扣除的项目金额：  （1）取得土地使用权支付的金额为1200万元  （2）房地产的评估价格＝3000×70％＝2100（万元）  （3）房地产评估费用为3万元  （4）与转让房地产有关的税金为：6800×5％×（1＋7％＋3％）＋6800×0.5‰＝377.4（万元）  扣除项目金额合计：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（万元）  3、土地增值额＝6800－3680.4＝3119.6（万元）  4、土地增值率＝3119.6÷3680.4×100％＝84.76％  5、应纳土地增值税＝3119.6×40％－3680.4×5％＝1063.82（万元）除。

《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项:一是购房发票所载金额(实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分):二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数):三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。(三)转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方法进行:(一)确定转让旧房的应税收入;(二)确定转让旧房准予扣除的项目金额;(三)计算转让旧房的土地增值额;(四)计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数;(五)计算应纳土地增值税(应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数、)

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
 计算增值额的扣除项目:
 (1)取得土地使用权所支付的金额;
 (2)开发土地的成本、费用;
 (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
 (4)与转让房地产有关的税金;
 (5)财政部规定的其他扣除项目。
 2、土地增值税实行四级超率累进税率:
 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法:
 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
 (一)增值额未超过扣除项目金额50%
 土地增值税税额=增值额×30%
 (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
 (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
 (四)增值额超过扣除项目金额200%
 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

由于旧房扣除项目的变化直接关系到旧房土地增值额的确定，也会影响旧房土地增值税的计算。现就转让旧房计算土地增值税应注意的问题进行分析。一、让旧房准予扣除项目的确定(一)转让旧房能提供评估价格的。根据财税字[1995]48号文件的规定，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格(旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格需经当地税务机关确认)：二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予在计算土地增值税时扣除。(二)转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的。根据财税[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额也包括三项：一是购房发票所载金额(实际上包含了《条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额"以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分)：二是加计扣除金额(加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数)：三是与转让房地产有关的税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证)。(三)转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的。二、转让旧房应纳土地增值税的计算方法转让旧房应纳土地增值税的计算，可按下列方法进行：(一)确定转让旧房的应税收入;(二)确定转让旧房准予扣除的项目金额;(三)计算转让旧房的土地增值额;(四)计算转让旧房的土地增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率及速算扣除系数;(五)计算应纳土地增值税(应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数、)