商铺土地增值税怎么计算?

来自:  净誉  2012-03-07  17:22:13  
   
 标题：求土地增值税住房和商铺的计算方法，我只会总的，分的我就不会了。  
   
一个楼盘的大产权证住房面积占80%，商铺面积占20%  
(一)  住宅收入：275300517.9.  
商铺收入：52788775  
其中.：主营业务收入为318614699  
（二）开发成本：175887544.18  
(三)  财务费用：2115334.4  
（四）业务招待费：324003  
（五）转让房地产有关税金：20336641.42  
求住房的土地增值税和商铺的土地增值税的计算方法。

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额  
城镇土地使用税按年计算、分期缴纳。

土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

土地增值税属于预征,各地不一,请向当地地税局咨询

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
　　计算增值额的扣除项目：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
　　（2）开发土地的成本、费用；
　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　（4）与转让房地产有关的税金；
　　（5）财政部规定的其他扣除项目。
　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：
　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
　　土地增值税税额=增值额×30％
　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
　　公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率

土地增值税如计算，出现了税企业争议比较大的两种计算方法：一是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按建筑面积分别核算增值额，计算土地增值税。另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。对于企业来讲，出于节税的考虑，倾向于第一种计算方法；对于需要及时完成税收任务的税务机关来讲，更倾向与按照方法二进行计算土地增值税。本文依据现有的税收法律，运用对实证分析方法，对商铺住宅联体楼的两种土地增值税计算方法进行详细分析，并提出了法律修改的具体政策建议。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则  
财法字[1995]第6号  
第九条  纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。  
分别计算的话，可能会影响土地增值税的合计数吧。因为"土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%",假如两项的增值额占扣除额的比例不在同一个计税等级上，税率就不同了。  
至于计算方面，我觉得财务费业务招待费应该是费用收入配比原则拆分，税金应该有明细的，可以区分的，土地开发成本是按照面积配比，就是新建筑物及配套设施的成本费用按实际费用归集的话有难度，也可以按照建筑物的评估价来拆分。