房地产业土地增值税如何计算?

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首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。
每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？
计算过程如下：转让收入：180×80＝14400（万元）
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）
房地产开发费用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（万元）
转让税金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）
加计扣除金额：5200×20％＝1040（万元）
扣除项目合计：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）
增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）
增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％应纳
[3]增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
2、计算收入
3、收入－扣除项目金额=增值额
4、增值额/扣除项目金额=增值率
5、按税率计算税额