房地产周边环境分析怎么影响价格?

南宁市房地产价格走势调查报告  2007年，南宁市围绕着建设"中国绿城"和区域性国际城市目标，按照"以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重..

////.能在很大程度上提升房地产的价格.其次,地下水i沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何,对其附近的房地产价格也有很大影响.  2.1.4视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱

1、 板块分析 板块 
特点 
说明 
莞太路 
曾经辉煌 一度衰落 期待升级 
1、莞太大道从国道到市内通道，已经过了辉煌时期，目前大部分
物业落后、可发展用地不多； 
2、政府前几年要打造莞太大道为金融大道，甚为牵强；随着东莞大道的兴起，莞太大道金融机构总部逐步搬迁到鸿福一带； 3、莞太大道因旧汽车总站的搬迁和东莞大道崛起的影响，莞太大道从第一立交桥到建设路口的发展收缩，整体商业氛围大大下降。 新基片区 
未成型的 综合配套组团 
根据南城“三旧改造”规划，新基片区规划为综合配套组团； 但是，目前“三旧改造”步伐尚在胜和、元美以及火炼树片区，没有到达新基片区； 
新基片区目前是大片的农民房和成片的旧厂房，居住氛围及商业氛围均不理想。

首先你介绍一个项目，基本的信息要交待，“在哪里（商圈、区位）”“怎么到达（交通）”“是个什么类型的物业（基本的指标建筑类型）”“周围的环境是什么样的（市场、竞争）”“现在的状况怎么样（经营状况或者其他）”等等这些是常识性的东西。然后就是不同的项目侧重点不同，销售型物业，要分析开发销售模式。
这是个讲故事的思路，但是好故事要讲得好，就要有事实也要有判断和结论，所以你每写出一个分析的点，都要说明一个问题，比如“在哪里（商圈、区位）”要有判断，这地方本身如何，它在这个地方的身份是什么样的；“怎么到达”，交通顺不顺畅，为什么不顺畅，受到哪些影响，是先天不足还是什么，后天有没有可改造的条件，后天的改造条件是什么，带来多大的影响等等。
再比如，“现状如何”这是个很大的问题，涉及面也很多，比如物业形式（购物中心or街区or单体etc），比如内部动线，比如品牌层级、商家组合，比如商铺分割（如果是购物中心或者其他销售型物业），比如运营模式，等等，这些有没有什么问题，问题在哪里，是如何造成的，有没有解决方法，或者没有问题，那有没有借鉴点，等等，很多值得写的地方。
总之，记住一句话，根据需求，选择一个逻辑思路，摆事实，说道理，得出有用的结论（指导性、建设性的意见）。但这些结论都是受到各种因素的影响的，内部外部，这些都要讲清楚。

房地产周边环境分析：
1、区位，不同区位、地段对项目的价格会有较大影响；一般区位对项目的价格制定影响是比较大，其中区位里面一般还涵盖一些子因素，比如地段、配套、景观、氛围；
2、交通，交通的通达性对不同价格的影响较大，一般涵盖地铁、公交、通达性等
3、形象，表示楼盘的昭示性；
4、产品，包括产品的配置、赠送、层高等；
5、品牌，开发商的品牌对价格有一定的提升。

一份周边的小区环境地图，打印出来，随身携带，步行，或者交通工具，在小区周边多转转，熟悉地形。比如某某小区，内有某某小学，某某幼儿园，门口有某某超市，银行之类的。