- 2024-05-09糖糖和胖秘
中国房地产价格趋势如果从短期内房价走势看，主要得看销售情况，企业资金变化。短期内决定房价三要素分别为：商品房可售面积、房地产企业资金状况及销售预期。 首先，各大城市可售面积正在呈现缓慢上升的趋势。2010年8月份重点城市(北京、上海、深圳、杭州、重庆、武汉)可售面积为4622.98万平方米，比4月份4350万平方米上升了7%，并连续5个月保持缓慢上升的态势。随着2009年中期大量新开工面积转化为有效供给，商品房的可售面积有望进一步上升。 其次，房地产企业资金较年初紧张，内部降价动力正在逐步形成。根据国家统计局2010年8月份数据，房地产企业在银行信贷方面受到抑制，定金及预收款也连续三个月负增长。从上市公司来看，通过信托等模式贷款的公司逐步增多，信托成本普遍高于同期贷款利率两倍以上，部分开发企业确实遭遇资金难题。在房贷和开发贷门槛日趋严厉，预收款监管，严查银信合作等多种政策作用下，房地产企业内部降价的动力在逐步增大。 最后，一系列房地产调控政策也正不断扭转公众购房预期.2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。 目前一线城市房地产价格较2010年4月份高点下降了10%左右，二线城市变化不大。如果按照这个房价水平，到明年一季度，房价仍将下跌10%左右。 从中期决定房价的五个因素来看，信贷政策对房价影响偏中性，而房产税政策、利率政策、土地政策、保障房建设这四个因素对房价过快上涨均有抑制作用，因此房价长期虽有上涨压力，但中期各类因素的合力会使得房价上涨态势得到有效控制。中期房价有望保持相对稳定，不会有大幅度波动，我们看平中期房价。 至于从更长的时期来看，房价从根本上是由其供求决定的。城市新增居民、居民可支配收入持续上涨、房产在家庭资产配置中比例的提升、房地产金融对购房需求的杠杆化支持构成支撑房价长期上涨的需求动力，土地供给的有限也进一步影响了长期房价的走势。
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