商品房面积是怎么计算的主要包括哪方面?

商品房公摊面积是怎么算的?主要包括哪方面?公共面积公摊多少,对于购房款数量的影响确实很大。在这一问题上,购房人必须“斤斤斤计较“。1995年9月8日建设部公布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对这个问题做了详细的规定。公用建筑面积分摊的原则在买房过程中,普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题,因此,首先得了解公用建筑面积分摊的基本原则:1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位,每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房,单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。其它购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位的销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋地土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其它楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊。

商品房公摊面积是怎么算的?主要包括哪方面?公共面积公摊多少,对于购房款数量的影响确实很大。在这一问题上,购房人必须“斤斤斤计较“。1995年9月8日建设部公布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对这个问题做了详细的规定。公用建筑面积分摊的原则在买房过程中,普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题,因此,首先得了解公用建筑面积分摊的基本原则:1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位,每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房,单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。其它购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位的销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋地土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其它楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊。

商品房在施工竣工前面积都按建筑面积计算规则计算（都算一半），规划局也是按我们设计的建筑面积计算规则要求的。等商品房竣工之后，房管局会按照房产法的建筑面积计算规则重新计算建筑面积。比如底层公建的外墙轴线外部分需要拿出来参与公摊，比如配电室、管理室等等。

建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。还有雨棚，过街楼等面积算一般等按照建筑面积计算规则计算出来的东西。-----------------------------商品房出售面积计算规则中例如雨棚等无维护结构的就不计算了。最主要的两点：1.建筑面积计算规则中，3．0．18条??----??建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。而商品房出售面积计算规则中阳台是计算全面积的。2.建筑面积同最前面说的，是计算到外墙外皮的，而商品房出售面面积计算规则是算外墙中心线为准，内侧为户内面积，外侧为公摊面积，参与最终的公摊比例计算，最后的才是这个商品房的实际出售面积。