谁清楚二手房价格怎么定?

房屋成交价格有可能高于市场价值，有可能低于市场价值。在实践中，二手价格一般是按如下方式确定的
第一种，同一区域，相近时间内，和同一类房子相比，而得出的价格。这里有一个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年纪较大的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。走出这个范围，你就应该借助于其他方法谈个理想的价位。
第二种，如果是没有参照物，通常采用成本法；建房子，或者卖房子花了多少钱，再加上合理的升幅，或银行贷款利息，买卖费用，而得出的价格。

1、购房人买二手房要承担的费用
　　购房人买二手房要承担的费用主要包括三大块：一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。
　　2、影响二手房交易价格的因素有哪些?
　　(1)位置、面积
　　地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。
　　一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。
　　(2)地形、地质
　　不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。
　　(3)形状、用途
　　一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地;工业用地价格高于住宅用地。
　　(4)交通、环境
　　土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
　　土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。
　　对于居住用地来说，公共服务设施齐全、基础设施完备，远离污水处理设施的土地，价格自然会比较高。
　　另外，政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。
　　3、如何确定二手房成交价?
　　买卖金额即通常所说的成交价。在确定成交价时，要注意以下几个问题：
　　A、成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求，B、则在支付订金前就应在居间合同中加以明确。成交价是房屋毛坯价或带装修价，在支付订金前，也应当在居间合同中加以明确。C、屋内附属设施、设备随房转让D、申请产权过户登记时，极少数人为少付税费而向房地产交易中心低报成交价，这是非常危险的，容易导致尾款纠纷。

房价平均24880元/㎡
总价271.81万，      户型：  4室3厅，7/24层          222.34平方米；
总价180.00万，        户型：  3室2厅，  11/21层        188.94平方米；
总价177.00万，        户型：  2室2厅，  12/38层      120.60平方米；
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