怎样行使购房合同解除权?

行使解除权是需要通过法院来解除合同的。当事人享有的解除权包括两种：一是当事人约定的解除权；二是法律规定的解除权。无论是法律规定的解除权还是当事人事先约定解除权，都会有一定的条件，由当事人一方或双方享有解除权。例如，一方严重违约，另一方享有解除权，但因出现不可抗力导致双方都不能履行其主要义务的，此时双方均有解除权。如果当事人就解除权问题发生争议，一方当事人可以向仲裁机关或人民法院提出解除合同的请求，而仲裁机关和人民法院作出的裁决则应对解除权的存在与否进行确认。解除权是当事人享有的一种权利，他可以行使，也可以不行使。至于约定解除中当事人事后协商解除，则不存在解除权问题。

购房人与开发商签订购房合同时，一般都会约定开发商逾期交房达到一定期限时，可退房。当开发商逾期交房时，如果购房人不及时行使自己的权利，则合同解除权就会丧失。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的有效期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
　　本条规定的3个月和1年这两个期间属于除斥期间，只要期限届满，解除权人不行使解除权，该权利即归于消灭，也就是说，当开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定的解除权;同时从该日起的解除权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其诉讼请求将得不到法院支持;如果在购房人享有解除权之日起一年内，如果开发商催告购房人行使解除权，则购房人在收到催告之次日起3个月内应行使解除权，过了3个月购房人才向人民法院提出解除合同的诉讼请求的，同样不会得到法院支持。
　　因此，当开发商延期交房时，购房人应及时行使自己的权利，以免权利的丧失。
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行使购房合同解除权的办法。要符合合同法定接触的情形。
根据《合同法》第九十四条只规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。