有谁知道农村土地如何流转?

你当时签订的协议里的永久是不符合法律规定的，农村的土地不可以买卖。只可以转让使用权。他告你改变土地用途是没效的，改变土地用途例如，将农业用地变成了工业用地这就叫改变土地用途，你种上果树更本就没有改变土地用途。法理是在你这一边。建议到土地资源网的土地论坛上了解更多的这方面的土地知识。

当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。流转土地要坚持农户自愿的原则，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同。
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

物权法对流转权有清楚的规定:土地承包经营权依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。但土地被转让后的用途仅限于农业用地。不能用于工业、房地产开发。在城市化中，农民通常无权决定土地能否被征用，最终作为土地出卖方的是地方政府或者行政村管理当局。失地农民得到的补偿，与土地价值的增值幅度极不相称。因而，在没有进行基层行政管理体制改革之前，匆忙放开土地承包经营权的流转，可能加快地方政府征用农村土地的步伐。
实际操作中，地方政府将集体拥有所有权的土地重新收归国有，然后将国有土地使用权依法转让。至于收归原属集体所有的土地是否「依法」，很难清楚界定。可见，如果农村土地用于农业生产，承包人(农民)拥有地租收益;而一旦土地被转让用于其他用途，因不同用途的土地产生的地价级差收益，农民无权享有。
相比之下，城市土地的使用权相对清晰，谁拥有土地使用权，就享有因此而产生的所有地租收益，当然也享有转让使用权后产生的收益。这和谁拥有土地所有权无关。但在农村，谁拥有土地所有权，谁就事实上对土地承包权和流转权有发言权。通常行政村是土地发包方，负责发放土地承包权，并实际拥有重新调整土地承包权的权利。在村民转让承包权时，也会介入交易。
目前，一些地方试行，将农民集中居住，原来分散的土地集中进行土地规模化经营。问题在于:其一，涉及土地承包经营权的评估，评估的方式并不透明，能否令农民信服也是疑问。在此基础上，将经营权折合为股份设立公司，一旦公司破产，以经营权入股的农民可能失去土地。在建成对农民的社会保障体系之前，农民不能承担失去土地承包经营权带来的风险。其二，由于国土辽阔，地区之间气候、水土条件及农村基础设施状况差别极大，并非所有地区可以推行土地规模化经营。
地震灾区可以成为试验区，对失去住房、财物的农民，允许其土地承包经营权充当资产流转，或抵押贷款;一些土地已不宜耕种、居住，农民需要重新分配土地。此时可以明确划分土地承包经营权，一旦完成土地划分，进一步确立农民对经营权的处置、流转权，不需由集体经济组织或行政村批准。谁需要征用农民土地，就应和农民直接谈判。双方达成契约后，由土地的新主人决定是否规模化经营。