房地产规划流程谁能说一下?

1、客户上门：接客咯~售楼员询问是否初次到访
2、拉近关系：售楼员介绍自己的名字，闲扯话题，意在问出看房人的信息与想法
3、沙盘讲解（户型介绍）项目整体与局部的一个介绍，推荐多款户型参考
(P.S。          如有样板间可带去参观，客户强烈要求，也可以去看现场)
4、杀价：和客户谈价格、不要轻易给出折扣
5、签合约交定金/          电话回访
(P.S。初次到访，不可能马上满意或是交钱，客户回家后，售楼员要没事给客户打电话逼定）

一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。
　　二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。
　　三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。
全程策划核心流程
　　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
　　1、项目投资策划营销；
　　2、项目规划设计策划营销；
　　3、项目质量工期策划营销；
　　4、项目形象策划营销；
　　5、项目营销推广策划；
　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
　　7、项目服务策划营销；
　　8、项目二次策划营销；

首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。  如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。
1、你要搞清楚立项是开发商内部的立项，还是在政府部门的立项。
2、开发商内部立项，在取得土地之前就开始了。
3、在政府的立项，是取得土地之后。道理很简单，因为，你还没有取得土地，政府如何受理你的立项？立什么项？政府在出让某一块土地之前，就已经对该土地的一事项进行审批，最主要是规划条件，这其实就是你取得土地之后，将来立项的重要限制内容。