订金罚则适用在哪些方面?

首先必须明确的是：你和中介是租赁合同关系，中介和房东是授权的委托合同关系，因为你跟中介订立合同的时候，知道中介和房东之间的代理关系，那么，你跟中介签订的合同，直接约束你和房东。（见《合同法》第402条）
　　1、《最高院担保法若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”这是立约定金的司法解释。你们的“定金协议”是立约定金合同，租赁合同是主合同。
　　2、但是你们的情况不属于上述《解释》中“一方拒绝订立主合同”，而是“主合同订立无法达成一致”，这种情况下，是否适用定金罚则，需要接下来分析你们的情况：
　　（1）因为中介给说的是“季付”，但这个“口头承诺”不好举证，所以你现在马上直接找房东，对房租的支付期限谈判协商，若能达成协议，定金直接冲抵房租。（你一定要去找房东，不去的话对你很不利，而且要保存你跟房东确实进行了谈判的证据，比如录音。如果你不去，那么你就有属于“一方拒绝订立主合同”，就无权要求返还定金了）
　　（2）因为定金协议中“没有注明支付方式”，所以你得补充协议。如果不能达成协议，你又无法举证中介的口头承诺，那么就属于“主合同订立无法达成一致”。  不能适用定金罚则。应当退回定金本数，并非双倍。
　　3、本人认为，定金合同是担保合同，担保合同是主合同的从合同，具有从属性和附随性，是依附于主合同的，是以主合同的存在为前提，在没有租赁合同这个主合同的情况下，哪儿来交付定金这个从合同？所以，在房屋租赁的行为中，你们签订的租赁合同是主合同，所谓中介方的“定金协议”应为租赁合同合同的从合同、担保合同。你作为一方当事人如果有正当理由无法达成租赁合同补充条款（即季付或半年付），不应当承担所付定金被灭失的风险。

订金罚则的适用范围：
(一)必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。
(二)必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。
(三)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。