土地转让手续有什么流程?

在我国，土地归国家所有，个人或单位没有所有权，所以，购买只是使用权。
公民只能购买土地使用权，但不能购买土地所有权。依据如下:
1、在目前情况下，我国实行两种土地所有权制度:国有土地所有权和集体土地所有权;
2、在目前情况下，我国实行多种土地使用权制度:行政机关使用权、司法机关使用权、人民解放军部队的使用权、事业单位的使用权、企业单位的使用权、个体工商户的使用权、个人的使用权等多种土司使用权制度。
3、在目前情况下，我国实施一种土地所有权转让制度:国家征用(把集体土地所有权变为国有土地所有权);两种土地使用权转让制度:有偿转让、无偿转让(划拨土地使用权)。
办事流程:
一、土地使用者，应依法进行土地登记。经过土地使用者申报、权属审核、地籍调查、登记注册、按规定缴费，最后发放土地使用证。
二、初始登记的土地使用者，应提供土地权属证件，房屋所有权证或建筑执照等相关的证明材料，填写土地部门统一的表格。
三、土地变更登记
1、买卖房屋:该申报人应提供房屋所有权证，商品房买卖契约(统一格式)，商品房销售许可证，卖方的土地使用证，该幢分配窗口表等。
2、析产、继承、转让:该申报人应提供房屋所有权证，原使用人土地使用证，公证书等。填写土地部门统一的表格。
四、每周本科负责将上述申报资料上交市局地政地籍处。等制证返回后10个工作日内立即通知使用者领证。
五、在登记过程中，现场需勘查、测量、设标。土地使用者应给予和配合。土地部门应将办事情况及时通知土地使用者。
六、土地使用者登记后，其地块进行地籍调查，经办事人初审，科长复审，经领导批准，方可领取土地使用证。领取土地使用证时，须提交土地登记收件单。
土地使用证
注意土地使用证上的名字与卖主是否为同一人，而且最好到国土部门对该土地使用权证进行查询，看是否真实，还要注意此土地使用权是否夫妻共同财产或其他共有财产。
最重要的是看看是土地有没有被查封抵押等，还是去国土局咨询吧!

审批依据：
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
办事程序：
用地单位审报材料齐备后，由具体承办人报部门负责人审批后由转让双方签定转让合同。
需报材料：
一、转让方提供
1.原土地证或土地证明函原、复印件；
2.原土地出让合同复印件；  
3.上交税务局土地增值税证明复印件；
4.提供土地评估报告；
5.规划办审定的航测地形图的红线图原件。
二、受让方提供
1.项目批复原、复印件；
2.企业法人营业执照(副本)及法人代表人身份证复印件；
3.上交财政局契税证明复印件。
三、转让双方提供
1.土地转让申请书原件；
2.经公证的《国有土地使用权转让合同》  原件(4份)。
（以上资料规格为B5纸，一式2份。）
收费标准：土地转让金总额的4%