房屋折旧率怎么算?

目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。  
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：
房屋因素折旧。
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，若是楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。
环境因素折旧。
环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中小学区的加价15％等等。
由于目前我国在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后，还没有一个规范的房屋折旧率及耐用年数表以供消费者参考，在这方面台湾已经做的非常规范，他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小，做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》，这一点是需要我们借鉴的。

折旧费用的计算，税法有相关规定，最好是按照税法要求进行计算  
房屋折旧年限为20年，每月折旧计算为  
每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12  
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％
希望帮到你。

平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下：  
年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％  
月折旧率＝年折旧率÷12  
月折旧额＝固定资产原价×月折旧率

建筑物的折旧与房屋性质无关，钢混结构的经济寿命60年，混合50年，简单算法就用使用了的年数除以经济寿命就可以了，当然还要考虑土地剩余使用年限的问题，一）房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。
 
房屋和建筑物作为最主要的固定资产，其构造、属性等方面相对较为特殊，使用寿命相对较长，价值相对较高，其使用价值的体现也是一个相对较长的过程，根据收入与支出配比原则等要求，其折旧年限也应相对较长，所以本条规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年，这基本能反映房屋、建筑物的现实使用情况。本条所说的房屋、建筑物，是指供生产、经营使用和为职工生活、福利服务的房屋、建筑物及其附属设施，其中房屋，包括厂房、营业用房、办公用房、库房、住宿用房、食堂及其他房屋等；建筑物，包括塔、池、槽、井、架、棚（不包括临时工棚、车棚等简易设施）、场、路、桥、平台、码头、船坞、涵洞、加油站以及独立于房屋和机器设备之外的管道、烟囱、围墙等；房屋、建筑物的附属设施，是指同房屋、建筑物不可分割的、不单独计算价值的配套设施，包括房屋、建筑物内的通气、通水、通油管道，通信、输电线路，电梯，卫生设备等。